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【题目】新型城镇化与房地产价格之间的关系探析
【第一章】新型城镇化对房价的影响研究绪论
【第二章】新型城镇化的概念、内涵及特点
【第三章】城镇化与房地产现状研究
【第四章】新型城镇化对房地产价格影响
【第五章】新型城镇化发展对房地产价格的影响实例分析
【结论/参考文献】城镇化进程下房地产价格研究结论与参考文献
1 绪论
1.1 研究背景
改革开放不仅仅使得中国的经济搭上了快速列车，也催生了中国房地产业的辉煌。房地产业作为中国经济增长的主要推动力，在中国产业发展中发挥着越来越重要的作用，影响着百姓安康，人民生活。重庆市作为中国最大最穷的直辖市，房地产业在该市起的经济推动作用不可忽略，重庆市房地产的发展关系着重庆市从消费到投资以及相关和产业的经济发展水平[1].房地产业一方面是经济增长的助推力，同时也容易滋生一些问题[2],在房地产业发展的黄金时期，房价飞速上涨，上涨幅度远远高于人民生活收入的增长，这就造成真正需要住房的民众买不起住房，而有些民众却将房地产作为一种收益惊人投资品，囤积大量房地产，又助推了房地产价格的提升，形成恶性循环。导致百姓无法买的起房子的情况下，大量的商品房反而空置，这种不合理的矛盾容易引起民怨，激化社会矛盾，这也是房地产业超乎寻常的引人关注的原因。因此，对重庆市房地产价格进行研究，探讨可能对其产生影响的因子并在此基础上推出相关建议以解决房地产业出现的问题无论从理论方面还是现实方面都具有重大意义。
城镇化可以定义为伴随着某一地域人口、经济、科学技术、社会生产力的进一步发展，城镇人口逐步增加，由农村转向城市的过程，城镇的产业就业范围由于农村人口向城镇转移也会得到一定的扩张[3].另一方面，由于第二第三产业所需人才与物资渐渐由农村转向城市，进一步吸引农村人口的涌进，导致城镇人口指数化增长[4],这是个不断循环的过程。我国经济的发展离不开城镇化的推进，而城镇化发展水平也是也是现代文明的重要标志。城镇化的实质可以概括为是生产力与生产因素向城镇聚集的一个过程，农村人口转移向城镇的过程也就引进了生产力与一定的生产资料。在人口转移过程中，人们的生活方式、经济、生活水平都发生了改变，渐渐适应城镇生活，这也是城镇一步步扩大的必然结果。正如房地产也一样，城镇化的进一步加深也带来了一定的弊端，城镇由于其有限的容量，而人口由于转移的加速却在不断地扩张，这就形成了基本的矛盾；城镇化的急速发展与城市基础设施建设的落后成为主要矛盾；在此同时，东部的城镇化水平远远高于西部，沿海地区远远高于内陆地区；城镇与农村收入、基础设施建设等差距越来越大，城市保障体系并未惠及所有城镇人口等。这都是传统城镇化运行中的弊端，归于此，城镇化应该是速度与质量并行的一个过程，新型城镇化应运而生[5].
新型城镇化实质上是一种以改善人类生活水平，涉及经济，社会和其他领域的深刻革命，这是一个根本性的理念变化，促进相互和谐发展发展，提高整体效率[6].新型城镇化在党的十八大中被提出，并被上升到国家战略的高度，也可以说新型城镇化的推进将会在中期长期以内提高中国经济的发展，是中国内需进一步扩大的必要条件，是中国经济增长的“新引擎”[7].可以说，在未来几年内，城镇化的发展速度不会减慢只会加快，而在这一过程中，农村人口进一步向城镇人口转化，而房地产却被部分城镇人口当做投资产品，两方面因素造成了房地产的的刚性需求，这也导致了房地产价格迅速上升。而反过来房地产价格的上涨可以促进城镇化中土地的进一步利用与扩张，在房地产的多种种类中尤其以住宅房地产中商品房对土地影响最大。也就是说，如果商品房价格增速稳步下降，可有效减缓土地城镇化进程[8].
与新型城镇化相比，传统城镇化存在下列问题：简单的追求城镇化速度，没有进行合理的规划，农村劳动力大量进城，无人耕地，废弃农田增加，但城镇中人口又呈现指数正增长，导致城市拥挤，物价上升，生活成本大大提高等一系列问题；传统城镇化只是简单的人口转移，但相关配套设施与福利保障并未跟上城镇化的速度；东西部，沿海与内地的城镇化水平相差很大；城镇化中大拆大建，面子工程严重，效率较低[9].为了改善传统城镇化简单、粗放的推进，应该加快新型城镇化的发展，而这一举措将对重庆房地产市场发展前景和产业结构举重若轻的影响。研究新型城镇化对房地产价格水平的影响是为了在了解具体影响以及影响因素的基础上，对由于新型城镇化的发展造成的房地产价格水平的变化走向进行合理预测。为保证新型城镇化与房地产业共同健康发展提供相公依据。
1.2 研究目的与意义
从短期发展来看，重庆市的城镇化进程加快过程不可逆转由此导致农村劳动力向城镇转移，带来了大量就业人口，引起了消费与投资方面的经济增长，也会给重庆提供丰富的人力资源。但新型城镇化的发展并不只是城镇人口的增长，也不只是城市面积的简单增加，它的主要目的是实现从村到镇的转换，可以从社会保障、居住环境、产业结构、基础设施等进行改善。1997 重庆成为中央政府直接管理下中国第四直辖市，又在很大程度上由于其位置在的三峡大坝附近，这是正在建设的长江。其战略的重要性位置决定了重庆的经济发展历史，这是现在所面临的挑战。特别是在社会保障方面的农村人口向城市房屋所有权将是至关重要的，是重庆市政府对房地产市场的调控重点所在。
本文意在将新型城镇化水平的变动与自身因素、人口因素和经济因素中选取GDP、社会发展、居民收入、人口素质，同时综合考虑基础设施等构造合理的指标体系。以重庆作为实例分析，从新型城镇化与传统城镇化的不同点出发，充分认识房地产价格的组成构成，在新型城镇化水平指标中找出对房地产价格产生影响的因素，采用相关模型确定新型城镇化对房地产价格的影响方式，并从实际出发合理预测重庆市未来的房地产价格走势。在此基础上，为新型城镇化、房地产业和谐发展提出自己看法，以改进现阶段的弊端。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
“Urbanization”[10]由 A.Serda（1867）在《The basic theoryof Urbanization》一书中首次提出，被认为是城镇化的起源。国外对城镇化与房地产的研究起步较早。
城镇化可以被认为是土地利用的一种普遍而基础的过程。20 世纪以来，西方国家在城镇化过程中，生产资料与人口都在向大城市转移，日本与美国等沿太平洋城市带更是其中的佼佼者[11].世界城镇人口在 2011 历史上第一次超过了 50%,而 82%美国人现在生活在城市地区（联合国人口基金 2011）。Alig （2004）指出城市的快速增长将继续，美国城市土地在 1997-2025 期间预计将增加 79%[12].这种快速的城市扩张具有重要的后果，对生态系统的结构和功能在大都市地区，等影响需要被理解为维持和提高生物多样性，可持续性，生态系统服务性[13].
①房地产业的研究现状
Willian Pei（1662）中指出劳动是财富之父，土地是财富之母[14].T.Motrison和 M.Ball（1995），通过分析多个国家商品房投资的研究，探讨了房地产与各国经济可能存在的关系，最后提出 GDP 与房地产存在线性关系的结论。
Evans（1985）从地域方面、商品房的区位，对区位以及设施进行比较分析，研究了房地产市场等问题。
Green,Richard.K（1997）采集 1952-1992 年的数据运用 Granger 因果检验对商品房价格与 GDP 之间关系进行分析，结果表明 GDP 不是商品房价格的 Granger原因，但是商品房价格是 GDP 的 Granger 原因。Wiiliam Wheaton,DeniseDipasquale（2002）提出房地产市场可以看作是由房地产和资本两部分构成，采用多种方法分析 GDP 与房地产价格、银行利率等的关系[15].
②城镇化相关研究现状
Northam（1979）提出城镇化“s”型曲线理论在曲线中城镇化发展可以分为：
起始阶段、加速阶段、成熟阶段；第一第二阶段的转折点为城镇化达到 25%,第二第三阶段的临界点是 60%-70%;存在即是合理的，农村的必要存在决定了城镇化发展有其不可突破的临界点[16].Leorey[17]等总结出了具体的城市空间类型，可以概括为紧密型、走道型与边沿型。
Shunfeng Song 和 Kevin HonglinZhang （2003） 通过多种模型的运用证明城镇化过程中农村人口向城镇移动是造成城镇人口增长的主要原因[18].BairochPaw（1991）对城镇化与经济发展的关系进行了研究，其中经济发展的指标以人均收入为代表，研究表明，两个有非常高的关系，从统计学的角度来看是城镇化进程中的一个重要的相关性，这 60% ~ 70%可以通过经济发展差异来解释，而 30%~40%可归咎于多方面因素。Moomaw 和 Shatter（1996）运用回归分析模型，概括出人均 GDP、工业发展水平等与城镇化率成正相关关系，第一产业发展水平则与城镇化率存在负相关关系。
③城镇化与房地产相关性研究
Alonso（1964）对区位对房地产的影响进行研究，比较不同的城镇化中土地利用方式中房地产的供需曲线与模式，来确定土地和住房市场的均衡模型和一系列研究。上世纪 80 年代以来，M.Golderd,A.W.EvanS 等人在研究房地产市场的发展问题上运用城镇化相关理论：土地经济学与城市经济学等，最终提出相关理论：商品房的供需模式，如何调控房地产市场，土地的利用方式等相关理论。McCoskey.S基于面板数据分析了在城镇化进程中，第三产业尤其是房地产业对城镇化产生的影响[19].
Fang Zhida（2006）在研究与搜集中国多个城市相关数据的基础上建立数据模型，确定房地产投资与城镇化水平存在相关性关系。，Guillaume（2009）对中国的城镇化与房价之间的关系进行研究，认为城镇化的快速发展，在加强中国基础设施建设的同时也带来了环境污染等问题。城镇化总的来说是对房地产价格起到了推动作用。
Junhua Chen（2010）搜集中国十年间的房地产与城镇化数据进行研究，对房地产的阶段性变化进行分析，同时对城镇化与房地产价格的相关性进行研究，得出它们之间存在正相关性关系。
1.3.2 国内研究现状
城镇的概念在中国古已有之，但真正城镇化的兴起是在鸦片战争之后，西方文明的引入。新型城镇化的提出则在 2012 年的十八大会议上。而城镇化的发展又对房地产业带来深远的影响。可将相关方面的研究进行如下分类：
①房地产业现状研究
王利（2006）《我国房地产发展战略研究》对房地产的产业关联性进行研究，分析房地产业在我国国民经济中发挥的独特的作用。
黄忠华（2008）《中国房价、利率与宏观经济互动实证研究搜集 1997-2006 年的房地产投资数据进行分析，发现房地产投资与当地经济存在非常显着的关系。
崔杰（2010）《我国房地产业发展状况及对策分析》通过定性分析与定量分析相结合，研究我国房地产的改革进程以及政策导向，对可能出现的房地产泡米进行分析与解读，提出相关建议。
李玉杰（2011）《中国房地产业与国民经济关联关系与协调发展研究》指出国民经济增长、城镇化进程、居民收入提高都为房地产业的发展提供了更加广阔的空间与机会。
②新型城镇化研究
张鸿雁（2013）《中国新型城镇化理论与实践创新》指出杜绝“一刀切”的城镇化运作方式，要有针对性，因地制宜的制定相关城镇化发展战略，推进新型城镇化的发展。
单卓然（2013）《“新型城镇化”概念内涵、目标内容、规划策略及认知误区解析》将新型城镇化概括为平等城镇化、幸福城镇化、转型城镇化、绿色城镇化、健康城镇化和集约城镇化。
蓝庆新（2013）《新型城镇化推动产业结构升级了吗？--基于中国省级面板数据的空间计量研究》通过自相关检验和建立相关地图，分析我国不同神风产业升级与新型城镇化的推进之间的内在联系。
③城镇化与房地产相关性研究
孙永正（2001）《城镇化：新世纪房地产业发展的机遇和挑战》从正反两方面提出城镇化的发展对房地产业带来的影响，该文章指出城镇化的发展给房地产业带来了新一轮的机遇，但同时也在多方面对房地产业提出挑战与改善要求[20].
周军，（2001）《论房地产业在中国城镇化进程中的地位和作用》中指出在城镇化中的人口流动可以由房地产业进行承载，同时城镇化的健康发展还依赖于房地产业的发展，同时能够改善中国的产业发展与产业结构[21].
吴淑莲（2006）《城镇化与房地产业互动发展关系研究》从区域经济与与产业经济两个方面入手针对城镇化过程中出现的矛盾，研究城镇化与房地产业的互动发展[22].在对城镇化与房地产业影响的实例论证研究过程中运用了通径分析与Granger 因果检验等模型。
陈卫莉，曹华林，刘友（2009）《中国城镇化对住宅销售量影响的实证研究》搜集城镇化率以及城市住宅销售量相关数据，利用模型进行了相关性分析并在此基础上结合中国实际情况对未来住宅销售面积进行预测[23].
张晓航（2013）《城镇化对房地产价格的影响分析一以重庆市为例》从多方面对城镇化如何影响房地产价格进行分析，同时运用 BP 神经网络模型对重庆市的房地产价格进行预测。
王英华（2011）《我国城镇化发展速度与质量对房地产业发展影响研究》中运用主成分分析法筛选城镇化发展影响指标，在运用回归线性分析模型对选出的主成分与房地产价格进行回归分析，得出相关结论。
④以重庆为背景的房地产与城镇化相关性研究
刘金娥（2007）《重庆市城镇化问题研究》采用因子分析法对重庆市城镇化的运作模式进行详细介绍与分析，同时构建了一套完整的城镇化水平评价指标体系以此来评判重庆城镇化水平与存在问题。
赵涛涛（2008）《统筹城乡背景下的重庆城镇化道路研究》在以重庆为背景下，基于重庆城镇化发展道路与模式的选择，提出应加快重庆城镇化速度。但与此同时必须做好科学的规划体系、降低政府在城镇化中的主导作用、优化城镇体系结构，加强对基础设施的建设，构建合理的西部城镇化发展模式[24].
纪良晨（2014）《国内外城镇化发展模式及经验对重庆市城镇化发展启示研究》对重庆市城镇化发展的相关问题进行了研究分析，包括重庆市城镇化的进程、现状、存在问题及特点等。
陈桂林（2014）《产业承接推动城镇化机理--以重庆为例》搜集相关重庆数据，了解产业发展在城镇化推动中发挥的作用以及方式，最后进行相关的产业与城镇化实证研究。
⑤新型城镇化与房地产相关性研究
吴江（2010）的《重庆新型城镇化推进路径研究》系统介绍重庆新型城镇化现状以及存在问题，并对重庆新型城镇化的影响因子运用模型进行分析。
魏静（2014）《福建省房地产发展水平对新型城镇化影响作用研究》在搜集福建省 20 年数据的基础上，运用主成分分析法与通径分析法对房地产与新型城镇化的相关关系进行分析。
林俊山（2014）《新型城镇化对山东省房价影响的实证研究》运用回归分析法，选取城镇化率、人均收入水平等指标，论证新型城镇化对房地产价格产生的影响。
罗继明（2014）《新型城镇化对重庆市房地产市场的影响》中通过计量经济学相关软件，研究了房地产业与新型城镇化水平的相互作用关系，而在研究中房地产发展的指标主要选取房地产价格与销售面积。
以上城镇化与房地产关系的文献研究表明，城镇化与房地产业之间存在互相促进的关系，城镇化进程的加快会促进房地产业的发展，房地产业的健康发展会促进新型城镇化的和谐发展。
1.4 研究方法、内容与技术路线
1.4.1 研究方法
本文在对国内外相关文献进行归纳整理的基础上，采用文献归纳法同时运用主成分分析、BP 神经网络分析等模型，对重庆市新型城镇化对房地产价格的影响进行分析并对结合重庆市实际情况对其房地产价格进行预测。
①文献归纳法：先对己有的城镇化及房地产价格影响因素相关文献进行系统的学习和阅读。归纳整理新型城镇化及房地产价格的相关理论。在归纳总结前人研究基础上，建立合理的新型城镇化的指标；②主成分分析法：在建立合理的新型城镇化水平指标基础上，采用主成分分析法对相关指标进行筛选，得出第一主成分、第二主成分，以及对新型城镇化影响较大的指标因子；③BP 神经网络模型：构建一个 BP 神经网络模型，其中输入层为六层、隐含层为三层和输出层为一层。选取对新型城镇化影响较大的影子作为数据因子，将2000 年至 2012 年作为训练集样本，对神经网络进行训练，预测 2013 年房地产价格，进行对比分析确定模型是否可用。在此基础上，从重庆市实际情况出发，假定重庆 2016 年新型城镇化各项指标，运用模型对重庆市 2016 年房地产价格进行合理预测。
1.4.2 研究内容
第一章绪论
分析研究背景、目的与意义、国内外对城镇化与房地产的研究现状，最后推出相关研究方法、内容与技术路线。
第二章理论基础
对新型城镇化的相关理论进行介绍，包括新型城镇化的基本概念、内涵及特点。
第三章城镇化以及房地产业现状
阐述中国城镇化历史与现状，新型城镇化推进的必要性，同时介绍房地产价格的影响因素以及新型城镇化与房地产价格的互动分析。
第四章新型城镇化对房地产价格的影响运用
数学方法判断城镇化与房地产价格之间的是否存在线性关系，在与传统城镇化相比较的基础上，进一步运用文献归纳法建立新型城镇化水平指标。并对主成分分析、BP 神经网络模型的基本步骤等进行简要介绍。
第五章新型城镇化对房地产价格的影响实例论证以重庆为背景，研究城镇化与房地产价格进行影响分析，运用主成分分析对选取重庆相关数据与新型城镇化指标基础上得出影响因素进行筛选，下一步使用回归分析方式进行分析，并提出合理建议。
第六章结论及展望
本章对论文的研究结论进行总结与展望可加强的研究。
1.4.3 技术路线
本文的技术路线如图 1.1所示：
