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【题目】南昌房地产价格泡沫问题探究
【第一章】房地产泡沫国内外文献综述
【第二章】房地产泡沫的基本原理及效应
【第三章】南昌市房地产现状
【第四章】南昌市房地产价格泡沫经济效应分析
【参考文献】解决房地产泡沐经济的政策建议与参考文献
3 南昌市房地产现状
3.1 南昌市房地产发展现状
江西省作为传统的农业省份，其经济发展在我国处于中等偏下水平。2013 年人均收入首次突破 2 万元，到达 21873 元。但是江西省的平均房价水平位居全国平均水平之上，南昌作为江西省的省会城市更是如此。南昌市 2013 年 12 月的房地产均价 9216 元/平方米，高出郑州、长沙、合肥等城市，位列全国城市 20 位左右，2014 年随着全国整体房地产市场回调，房价小幅回落至 9000 元。但是与上海、北京、深圳等一线城市相比，南昌市的房地产价格还是不及一线城市的50%.房地产市场由于其自身依附于土地的不可再生性、不可异地流转性，通常认定房地产具有较强的地域性，一个地域范围内的房地产价格基本不受该地域范围外的其他房地产价格的影响①,所以分析南昌市房地产价格是否存在泡沫应该更加注重南昌市本身的现状研究。通过前文比较可知传统意义上分析房地产价格泡沫，会使用的方法集中于住房收入比、租售比、空置率、住房购置动机分析、房地产贷款占比等指标②,但是住房收入比更加适用于我国房地产市场。
从 2009 年开始，我国房地产均价进入新一轮上涨周期，数据显示，2009 年至 2013 年，全国房地产平均价格由 3919 元/平方米上涨至 6214 元/平方米，江西省也不例外，全省房价也从 2009 年开始保持年均 14%的速率上涨，南昌市更是在此期间达到了年均 20%的上涨速率。房地产业是关乎民生的重要行业，房价上涨过快会使国民经济的发展受到抑制，降低民众的生活水平。然而，也不乏学术界和房地产业界人士宣称当前我国住房价格并没有偏高，没有泡沫，甚至认为从现在起到未来若干年我国房价依然能够持续上涨态势。
2014 年 8 月 14 日，南昌市全面放开执行 3 年的房地产限购政策。江西省其他地市也同样在随后的数月内全面放开房地产管制政策，为房地产市场松绑。虽然从 2014 年的数据可得南昌市的房地产市场受到调控政策的影响，房价出现上涨停滞甚至部分楼盘出现房价下跌的态势。但调控政策的效果显现还不到 1 年的时间就放弃限购政策，不由使人怀疑南昌市房地产价格是否回归理性价格，南昌市房地产市场是否已经挤出价格泡沫？
价格泡沫产生的原因是多方面的，首先分析一个地方的房地产价格必须结合其当地的实际经济发展水平，不同经济发展水平的地区其房地产价格必定相差悬殊，与同样发展水平的中部 6 省其他省会城市的房地产市场相比，从绝对数字看南昌市的房地产价格已经高于长沙、郑州、合肥、太原仅次于武汉位列中部六省第二。南昌市虽作为江西省省会城市，但在二线城市中尚属于中下发展水平，其经济发展水平以及经济总量显然不能同上海、北京、深圳等一线城市相比，所以相较于北京等一线城市平均 2014 年 41000 元/每平米的均价，南昌市在 2014 年均价 9000 元/平方米的房地产市场价格是否是处于偏高状态，是否存在房地产市场泡沫很难从数字上直观判断。
3.2 南昌市土地供求现状
分析南昌市房地产价格泡沫首先应该从供给需求的基本经济原理入手，而要分析房地产市场的供求首先应该分析南昌市近年来的土地供求变化。南昌市在广义上涵盖四县五区，作为省会城市，面积居全国省会城市前列。但从图 3-1 土地市场的供求关系可以看出南昌市土地成交近 10 年来供应面积呈现先升后降的态势。由于受到 2008 年金融危机的影响，南昌市土地成交面积受到较大负面冲击，2009 年第一次出现成交下滑，当年成交 7966.26 亩。在此之后 2010 年以及2011 年南昌市土地成交面积均突破了 10000 亩的大关分别达到 10042 亩和 11724亩。从数量上看南昌市的土地成交总量在这两年均出现上涨。但是仔细分析数据发现，2010 年南昌市重新规划，把四县五区都包括在内导致南昌市面积大幅增加，所以数据上看南昌市在 2010、2011 这两年土地成交面积增加，可实际上主城区的成交面积并没有增加反而出现下降的态势。即使从总成交面积分析，这两年年的土地成交数量激增直接导致了市区及周边地县可开采的土地数量的减少，故而导致 2012 年以及 2013 年南昌市土地成交面积的下降。土地供给的紧张从侧面提高了南昌市房地产市场产生泡沫的可能性。
3.3 南昌市房地产市场供求现状
南昌市房地产市场供求关系同全国市场一样，从 2013 年的市场行情之后就处于相对平稳状态，甚至可以说从过去火热的供不应求逐步演变成现如今的饱和状态，但是尚未到供过于求的萎缩状态，从市场价格依旧坚挺的现状就可以看出南昌市的房地产市场并没有出现价格的明显下跌。南昌市房地产市场区别于其他地市还存在着不均衡化发展的问题，对房地产价格泡沫的形成同样产生刺激的作用。以红谷滩新区为例，由于南昌市下大力建设红谷滩新区 ,使得其房价明显高于南昌市其他地区，从而产生的辐射效应使得南昌市的房地产价格在 2012 年上涨超过 30%,在 2013 年至 2014 年全国普遍的房价下跌浪潮中，南昌市的房地产市场却并未受到很明显的影响，价格只从 9200 元/平方米回调到了 9000 元/平方米。
土地成交面积的下降，最直接的效果就是导致南昌市自 2013 年以来的高层建筑尤其是电梯楼房的兴起，南昌市 2014 年房地产新房成交中自带电梯的房屋成交比例为 57.2%,相较于 2012 的 42%、2013 年的 45%提升明显。土地成交面积的下滑导致开发商为了获得更大利益必定会加高楼盘层数，电梯房会使得房地产销售的公摊面积的增加，所以土地成交面积的下降，不仅会在宏观层面上影响房地产市场的供求关系，在微观层面上也会降低单位住房的真实使用面积，加大房地产价格泡沫存在的可能性。土地成交面积下降的背景下，南昌市商品房建筑面积却在逐年增加，原因在于高层商品房的开发力度在逐渐加强，单是 2012-2014 年间南昌市新增高层商品房小区 39 个。但是南昌市房地产销售增速受到全国大环境的影响出现停滞，从 2014 年下半年开始甚至出现了销售下滑的态势，不过相较于全国房地产销售市场，南昌市的销售情况尚未出现市场萎靡的状况，房地产市场总体依旧保持高位需求。
南昌市房地产行业的需求为何始终坚挺，从近年来市场行情而言，可以总结为“全国市场行情良好，南昌涨幅居前；全国市场行情萎靡，南昌跌幅居后”.造成此种特殊现象的原因是多方面构成的。本文认为南昌市房地产市场需求旺盛的主要原因来自于以下三点：
（1）首先，从客观原因分析南昌市从 2012 年开始，主城区开始了大规模的旧城改造计划，以洪都航空整体向麻丘搬迁，南昌市修建地铁大规模拆迁市内居民住房、以九州高架为代表的城际高速路桥等项目拆迁周边居民住房，使得南昌市及其周边的部分居民获得了重新购置住宅的机会。一方面，应该承认在旧城改造的同时，提高居民住房条件无可厚非。但另一方面，也造成了近年来南昌市主城区房地产市场需求旺盛的现状。
（2）江西省整体的经济发展落后于全国平均水平，使得资金流向存在局限性。在全国经济发展态势良好时期①,南昌市的资金流向工业及服务业的资金尚只能维持基本水平，而一旦如近年来出现经济发展放缓的大环境，在缺乏资金去向的同时，房地产行业的稳定回报使其成为一个获得投资者信赖的投资渠道。
（3）特殊的文化氛围，使得江西省尤其是南昌市的适龄青年，成为刚需买房的主体。南昌市居民的婚宴必须以住房为基本标准，导致无论市场行情如何变化，南昌市适龄青年必定成为房地产市场的刚性需求。
本章小结：
总结南昌市的房地产供求现状，本文认为在经历了 2012 年的快速上涨之后，南昌市的房地产价格并未受到 2014 年全国房地产调控政策的影响，从表面分析其房地产价格下滑并不明显，但是从实际供求角度出发，虽然土地供给成交进一步下降，但是房地产楼盘不断增加电梯房的楼层数，使得南昌市房地产市场的实际待售面积不断增加。而受到上述三方面原因的影响，南昌市居民的购房热情，虽有所减缓但依然处于高位，使得南昌市房地产价格泡沫的存在隐患的可能性持续增加。
