本篇论文目录导航：
【题目】南昌房地产价格泡沫问题探究
【第一章】房地产泡沫国内外文献综述
【第二章】房地产泡沫的基本原理及效应
【第三章】南昌市房地产现状
【第四章】南昌市房地产价格泡沫经济效应分析
【参考文献】解决房地产泡沐经济的政策建议与参考文献
1 导论
1.1 研究背景及意义
我国的房地产市场是从 20 世纪 80 年代开始逐步形成，在此之前由于特殊的历史原因导致我国长期缺乏房地产市场以及其他相关配套管理措施，故而抑制了我国房地产市场的发展。从 1980-2000 年，我国房地产市场基本处于平稳健康发展阶段，虽然在 20 世纪 90 年代中期出现过短期波折，但是从整体上看我国的房地产市场在那段时间还并未出现房地产市场发展过热以及房地产价格泡沫形成的情况。但是，随着我国加入 WTO、对外贸易不断攀升、国内投资也开始转向房地产领域导致我国从 2000 年至今，房地产市场都保持着快速增长的态势。如图 1-1,从 2002 年 1月至 2014年 12 月，我国房地产行业景气指数①都处于 100 以上，只有在 2008 年 6、7 月份以及 2011 年 3、4 月份处于接近 100 的状态，其余时间我国的房地产市场大多处于 105 以上的偏热状态。但是，房地产市场由于其不可再生性、不可流转性以及其受到地域文化影响特征明显等原因，分析房地产市场必须从局部出发，本文拟从南昌市 10 余年来的房地产发展特性分析房地产市场泡沫对地域经济造成的不良经济效应。实践意义：
（1）验证南昌市房地产是否存在泡沫，通过相关文献查阅发现国内很多学者均认为我国在总体上存在房地产市场价格泡沫现象，所以本文分析的重点在于判断南昌市是否也存在价格泡沫，以及南昌市房地产可能存在的泡沫又有哪些具体的经济表象。对于房地产泡沫的界定国内外学术界总体上有诸多提法，但是并没有明确的界定，本文拟通过结合南昌市实际住房收入比，判定南昌市房地产是否存在价格泡沫。
（2）房地产泡沫表象主要分为：财富效应、经济效应。本文着重分析其由哪些因素构成，以及各种因素的比重。本文拟通过数理实证以及计量模型分别测算出房地产泡沫对于南昌市居民的影响程度。
（3）分析如何在可行的范畴内解决南昌市房地产泡沫问题，挤出南昌市房地产泡沫。利用十八届三中全会最新指导思想讨论在可行的范畴内挤出南昌市房地产泡沫。
理论意义：
（1）在之前学者的理论基础上，进一步验证和丰富房地产泡沫理论，结合南昌市的现状分析南昌市房地产泡沫的产生原因。
（2）对房地产价格泡沫的成因进行分析，通过财富效应以及经济效应分析南昌市房地产泡沫的影响。基于南昌市区域现状，更有利于南昌市房地产泡沫问题的后续研究。
（3）从可能存在的房地产价格泡沫问题入手，分析南昌市的房地产价格如何回归理性价格，并且提出能够解决泡沫的政策建议。
1.2 文献综述
1.2.1 泡沫的含义
“泡沫”最开始的使用是用来描述 17 世纪发生在荷兰的郁金香狂热事件、18 世纪发生在巴黎的“密西西比泡沫”事件及发生在伦敦的“南海泡沫”等事件。
在 1980 年以前，Hahn（1966），Samuelso（1967），Shell-Stieglitz（1967）都对理性泡沫进行了具有开创性地研究，对价格上的泡沫进行了一些解释，他们都认为泡沫是实际价格高于标准价格的不正常的现象。直到 1980s,理性预期学派才比较正规的对泡沫进行了剖析。Blanchard & Wesson（1982）从理性预期角度出发，以套利均衡模型以及残差方程为依托，求解出泡沫理性解。
接着，Hamilton-Whiteman（1985）利用随机差分方程来讨论经济社会中产生的泡沫；Sargent & Wallace8（1987）的研究结果则给人们提供了较为清晰的用数学计量模型来分析泡沫的角度，他们应用计量经济模型，构建矩阵来分析各种泡沫之间的相关联系及成因。Campbell-Kyle（1988）具有首创性地创建了股票交易市场的“噪音交易”模型，对股票价值泡沫的计算问题提出了自己的看法。
Goetzmann & Ibbotson（1990）在综合前人研究的基础上，对价格泡沫进行了较为具体的分类和分析，他们认为：泡沫是价格相对于价值实质性的偏离而不是完全由随机因素所导致的围绕价值上下波动。而国内研究者对泡沫本身的研究则集中于泡沫的本质和运行机理上。谢经荣、朱勇（2001）认为，泡沫经济是因为金融危机而引致的一种经济发展中所处的状态，具体表现为资产的价格快速上涨到远远超过其内在价值的一种状态，这种状态有可能导致资产价格突然下跌和经济崩溃。王子明（2002）为泡沫下定义：泡沫是当前其实际价格水平与由资产经济基础等条件决定的理论标准价格相比较的向上偏移。曹振良等（2002）认为，泡沫从实质角度理解是一种价格运动，可以简单的认为泡沫是因为投机需求扩张而导致的资产价格脱离市场实际的一种持续性上涨现象。赵文（2003）从当时中国房地产市场状况出发，以我国上世界九十年代以来的房地产市场波动收入，分析了我国出现房地产泡沫的可能性，并且分析了但是我国的发展情况使房地产开发商有了充裕的资金，房地产价格高于了其标准价值，为泡沫的产生创造了条件。
1.2.2 房地产泡沫国外文献综述
在房地产泡沫研究方面，国外学者首先在 20 世纪 80 年代提出了房地产泡沫理论，并在此基础上逐步完善及丰富了房地产泡沫的测度以及影响等方面的研究。
在房地产泡沫理论方面：Stiglitz 在 1980-1990 年间较早提出经济学上泡沫的定义：当人们普遍认为市场预期未来的价格上涨，而市场的基本信息量却不能解释为何上涨，即认为市场中存在泡沫。在此之后国外的许多学者就开始尝试利用泡沫的概念解释经济现象，其中也包括房地产过热。Blanchard&Watson（1982）利用套利均衡模型从理性预期的角度出发，加以数量实证分析求解出可以解释当时美国以及日本出现房地产泡沫的原因。
日本的野口悠纪雄（1987）就提出了通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度研究。日本和韩国房地产的价格偏离了它们的长期均衡水平。Hardouvelis（1988）提出使用泡沫分量检验房地产泡沫，DeLong et al.（1990）建立了噪声交易者模型，其观点认为造成房地产泡沫的主要原因在于噪声交易者，其具体含义为在市场中由于信息的不完全披露，拥有房产的交易者会主动释放出房价上涨的信号，其属于非理性泡沫的范畴。但是非理性泡沫理论的研究没有形成系统的理论体系，并且缺乏实证性研究结果的支持。接着 Kyung（1993）等人通过研究证明泡沫并不一定有损于经济发展，Granger & Swanson（1997）利用数学方程算出了房地产理性泡沫的正常解，Shiller（2004）曾运用他们自己于 80 年代末构建的房价指数， 其得出的结论是美国当时的房地产非理性繁荣所造成的房地产泡沫程度，主要可以从住房收入比、银行贷款比率、新建住宅开工率以及失业率的下降等因素判定，并可以由此分析今后美国房地产出现泡沫的可能性。Malpezzi（2005）从供给的角度在适应性预期假设下构建了一个动态的住房市场流量-存量均衡模型考察了投机对房价的影响。
Himmelberg（2005）从租售比入手，精确计量美国在 2002-2003 年人均住房的使用成本，并且通过使用成本与租金收入之间的线性波动分析美国的局部地区是否存在房地产泡沫。Goodman（2008）主要通过计量实证分析与线性函数相结合的做法，测算了美国在 2000 年前后，房地产价格波动与住房供求之间的弹性关系。Brunnermeier（2008）利用时间面板模型，通过住房租售比，利用实证方法区分了房屋的理性预期收入以及风险预期收入，证实了当时美国存在房地产泡沫，并分析了房地产泡沫的经济效应。Hott &Monnin（2008）利用非套利均衡模型在房地产租金和房地产真实价格之间构建实证模型，同时利用供求关系对美国、英国以及荷兰的理论房屋价格进行测算，并将理论价格与各地的实际价格相比较，由此分析上述三国是否存在房地产泡沫，以及房地产泡沫产生的经济效应。
在房地产泡沫的影响因素分析上：Kazuo Sato（1995）通过研究日本房地产市场上的供求关系，发现造成房价上涨的并不是经济因素而是预期，正是无住房者对于房价上涨的恐慌造成了房地产价格偏离实际，出现泡沫。Abraham &Hefldershott（1996）从市场供需因素的角度出发，通过对 1977 年至 1992 年间美国的 30 个城市房地产价格的分析，建立以影响市场供需的税后抵押贷款利率、建筑成本、房价等因素为变量的经济学模型，求出了当市场处于均衡时房地产价格的基础价值，并与房地产市场上的实际价格相对比求得了美国的 30 个城的房地产泡沫程度，Bertrand（1999）研究指出，法国巴黎从 1984年至 1991年的房地产泡沫主要是投机性交易与供给的非弹性之间的矛盾导致的。Ofek&Hong &Glaeser 分别在 2003 年、2006 年和 2008 年讨论了房地产价格与房地产供给之间的关系。他们研究得到的结论指出，在房地产供给弹性较小的市场中，最容易产生房地产泡沫。而 Nai Jia Lee（2005）等人的研究表明，在房地产市场中需求与价格的正反馈机制才是导致房地产泡沫的主因。同年，Stefan Gerlach 则通过研究揭示了香港房地产市场银行借贷与房地产价格之间的关系。
1.2.3 房地产泡沫国内文献综述
相对于国外关于房地产泡沫的研究，国内对于该方面研究的起步较晚，较难具体区分研究范围，但从研究成果来看发展较快。1998 年，王旭章针对东南亚金融危机导致的房地产泡沫的介绍，是目前国内最早对这一现象的描述。由于我国房地产市场从 20 世纪 80 年代才开始逐步形成，所以相关理论发展时间相较于西方发达国家而言非常短，所以导致我国学者在房地产泡沫研究方面更加注重利用实际数据测量。
黄英（2004）通过对房屋空置率的研究，确定了房地产市场泡沫的存在性。
武康平等人（2004）构建了一般均衡模型，通过加入制度假设，认为我国的制度缺陷是造成房地产行业金融风险的重要原因。窦尔翔等（2007）认为房地产本身的特征决定了房地产属于“泡沫易生行业”. 通过研究我国银行信贷与房地产价格泡沫之间的联系，其研究结果表明房地产贷款在短期内随着利率的上升反向波动，而在长期内会出现同向趋同的效果，房地产泡沫与商业银行货币信贷的关系总体上存在着双向因果关系。
易晓文（2008）在假定房价上涨是源于房地产市场垄断竞争的前提下，通过需求价格弹性法估算出了住宅商品房的均衡理论价格。同一年，宋威夷、王晓刚、秦学志则选择建立羊群行为检验模型，发现北京房地产市场呈现出了非理性特征，验证了泡沫的存在。焦琪（2009）主要通过利率与汇率两方面对房地产泡沫的影响，运用不可能三角形理论得出结论，汇率冲击对不同国家房地产泡沫具有不同的影响，短期内利率对房价有负作用，长期则是正作用。吕江林（2010）认为房地产泡沫的测量指标大多来源于西方，所以无论租售比、空置率、购房动机等现有的房地产泡沫测量指标由于数据的局限性或是国情差异都不能很好客观反映我国房地产泡沫的真实情况。相对于其他测量指标，住房收入比的实际效果更为明显。
张富田（2011）认为房地产市场之所以出现严重的泡沫，关键在于土地市场的单边垄断，所以构建房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键。王永钦等（2011）认为研究发现，住房的供需弹性变化、房产税增收、首付率的调节、信贷市场上的有限责任制度（欧式或者美式）、住房的质量以及使用年限和产权保护度等对于泡沫的生成具有重要的影响。
赵胜民等（2011）认为抑制我国房地产泡沫的过度波动，金融信贷政策的作用可能有限，打破房价单边升值周期的最好方式是健全的融资融券制度、限制投资行为非常重要。高新（2012）对日本在 1980s 出现的房地产泡沫和美国于2000s 前后出现的房地产泡沫事件的发展过程进行了回顾和综述，通过对比两次事件中房地产泡沫破灭的机理，发现两次事件都存在资金大量流入，市场的自我激励吸引了更多投机者的情况，得出泡沫是房地产市场化的必然结果的结论。王秋石（2013）从挤出房地产泡沫以及房地产市场的健康发展、平稳性、协调性入手分别对我国不同收入水平的家庭应该区别研究，设计了我国房地产市场健康发展的路线指标图。
1.2.4 文献综述小结
以上国内外研究对于近 30 年房地产泡沫理论的持续深入研究都做出了突出贡献，通过理论与实证检验的方法对国内外的房地产泡沫问题进行深入探讨。国外学者主要提出以下主要观点：
1 泡沫概念来源于经济发展的理性繁荣与非理性繁荣交替的产物，泡沫的存在不能笼统的直接认定其有损于经济发展，Shiller 就认为在经济发展阶段，适度的温性泡沫有助于经济增长。美国学者将泡沫概念引入房地产理论来源于上世纪80s,Stiglitz 等人通过对美国经济的研究认为房地产市场也存在价格泡沫，并开创了关于房地产泡沫领域的研究。
2 Himmelberg 通过对美国 50 个大中城市的整体研究发现在 1980-2000 年的20年里，美国的整体房地产市场并未出现明显泡沫现象，随即国外学者开始研究局部地区出现泡沫的原因及其组成成分，并开始利用各种手段实证测量房地产泡沫。
3 Brunnermeier 等学者在 2008 年不仅测定了美国存在房地产泡沫，并着重分析了房地产泡沫的经济效应。
从上述 3 点中可以发现，国外学者对于房地产泡沫的研究着重于分析房地产泡沫的存在性、如何测量房地产泡沫以及房地产泡沫可能引发的经济效应。
我国对于房地产泡沫的研究始于 20 世纪 90 年代，伴随着我国房地产行业的快速发展，我国学者对于房地产研究的程度也在不断深入，开始结合空置率、住房购置动机等西方房地产泡沫研究测量方法研究房地产泡沫问题。我国学者对于房地产研究偏重整体性研究，从制度缺失，金融影响，财政收入等方面利用数学计量工具分析房地产市场的泡沫问题。但房地产泡沫多数文献并未对具有地域特征的具体地区以及各地区对于住房的刚性需求度进行具体分析，尤其缺乏房地产泡沫对于局部地域的经济效应分析。本文拟通过实证研究的方法，在总结之前学者的理论观点的同时，加入南昌市的地域特征分析南昌市房地产泡沫及其经济效应，并提出科学可行的方案挤出南昌市房地产泡沫。
1.3 本文的结构及研究方法
研究思路逻辑思路如图 1-2 所示：【1】
研究方法
在研究方法上，力求做到宏观分析与微观分析有机结合，实证分析与规范分析有机结合，定性分析与定量分析有机结合，理论创新与政策建议有机结合。在实证研究部分，拟采用住房收入比、时间面板回归以及计量模型的方法进行论证。力争通过本文研究，为南昌市治理房地产价格偏高、挤出市场中的房地产泡沫提供有参考价值的研究成果。
