两宋时期，统治者采取了“不立田制”“、不抑兼并”的土地法律制度，土地可以在市场上自由买卖，土地就像商品一样进入到市场流通领域，田宅买卖和典当契约法律制度应运而生，两宋之前农村的封建庄园农奴制度被封建租佃制度所取代，通过租佃契约设立租佃关系，佃农对地主的人身关系在一定程度上有所松弛，佃农成为两宋政府的编户齐民，劳动者的积极性得到了极大的激发，农业生产得到了恢复和发展，有效地促进了经济社会的发展进步。
一、新的土地制度促进了两宋田宅买卖和典当契约法律制度的发达
北宋是在经过了五代十国的战乱、百年藩镇割据后建立的封建王朝，五代十国时期由于战乱导致经济社会遭受巨大创伤，战乱中横尸遍野、民众流离失所、民不聊生，在此过程中，包括土地在内的财产频繁变更“主人”，政府的政策法令也朝令夕改，整个社会的社会生产力受到了极大的削弱，生产关系遭受了十分严重的破坏。北宋王朝建立初期，统治者为了恢复在五代十国时期遭受破坏的社会生产力，采取了一系列恢复和发展农业生产的措施，促使北宋的经济基础、上层建筑均出现了一些新的变化，宋朝经济迅速得到了较大程度恢复。北宋王朝建立后，所采取的恢复和发展农业生产的措施中，推行新的土地法律制度无疑居于核心地位，对社会生产关系的恢复发挥了十分重要的作用。两宋土地法律制度，和前朝相比较而言产生了极大的改变。为了更好地适应经济社会的发展，两宋推行了“田制不立”、“不抑兼并”的政策。对于“田制不立”、“不抑兼并”的含义，漆侠先生认为，“田制不立”是指封建国家土地所有制未建立，而所谓“不抑兼并”也就是承认土地的私有制，并且朝廷对土地的兼并并不进行干预[1]278。两宋推行的土地法律、政策和前朝是有着巨大差别的，两宋之前的王朝政府均建立了封建土地所有制，同时对土地的兼并进行国家层面的有力控制。既然统治者不反对土地的兼并，实际上就是允许土地的只有兼并、自由买卖，这是符合当时的社会历史发展趋势的，统治者承认土地私有，也就是承认了土地私人产权的合法性，并且通过法律的途径对土地的产权提供了有效的保护。而且，宋朝官府的土地也不断向人们出租、出售，促使不少官方的土地转化为私人的土地。私人土地所有制占据了主导地位，而在两宋之前，封建国家土地所有制是完全居于主导地位的，这就使两宋时期的土地制度和前朝之间差别甚大。两宋时期，全国土地总数的 95.7%由私人占有，朝廷占有的土地仅为 4.3%。朝廷不仅不抑制私人对土地的兼并，而且还通过一系列的政策法律制度保护人们对土地的所有权，允许自由买卖，这极大地促进了土地资源的市场化。在相关契约法律制度的保障之下，两宋土地作为生产资料进入到了流通领域，土地的买卖十分频繁，成为市场交易的重要产品。为了适应此种土地政策法律制度，两宋田宅买卖和典当契约法律制度顺应而生。
二、两宋田宅买卖契约法律制度
由于田宅是百姓的重要财产，两宋之前均对田宅的交易作出了严苛的立法规定，对田宅的交易设置了非常复杂的程序。两宋时期的法律对田宅的交易规定了两种主要的方式，即买卖、典当。两宋时期的人们在进行田宅交易之时称其为“绝卖”“、断卖”“、永卖”的，就是将田宅的所有权永久地让购买者所拥有，两宋时期出卖田宅所有权的契约称之为“绝产卖断文契”，南宋时期称之为“断骨契”“、断卖骨契”[2]289。北宋建立后，允许人们对田宅进行自由买卖，而由于土地买卖的盛行，统治者对于田宅买卖的契约法律制度建设也极为重视，规定了十分严格的法律，在程序上也较为复杂和规范。
1.两宋法律制度对田宅买卖契约形式和内容的规定。两宋时期规定，人们进行田宅买卖必须订立书面的契约，否则田宅买卖无法律效力。为了规范日益兴盛起来的田宅买卖，法律对契约的形式、内容两个方面均作出了较为详细和严格的规定，希望通过重视田宅买卖书面契约内容与形式，减少由此造成的纠纷，以及在产生纠纷之时便于官府的介入处理，这就促使宋朝田宅买卖契约文书的行文程式化，基本的格式和内容都是比较近似的。为了对田宅买卖的契约内容和形式进行规范，两宋时期的政府还规定了“官版契约”制度，此处所谓的“官版契约”也就是“标准格式的契约”，人们进行田宅买卖的契约均由官府统一进行印制，田宅买卖双方对买卖的相关内容先订立“草契”，之后再到官府取“官版契约”进行誊抄，对于田宅买卖契约的格式和内容均进行了统一的规定，田宅买卖契约的内容和形式不符合规定的，买卖一律无效。《中国历代契约会编考释》中收录了若干个两宋时期田宅买卖的契约，其基本格式和内容均是相同的。在契约的内容上要求较为详细，契约中要载明所买卖田宅的具体位置、数量以及土地的性质，载明土地买卖的价格和履行契约的时间，载明买卖双方的姓名及其见证人，载明买卖契约的担保人，载明买卖双方的其他义务、契约订立的时间、出卖田宅的原因、田宅的来源和价钱、双方的姓名和住址等内容。除了上述内容外，两宋田宅买卖契约还十分强调买卖双方订立契约是完全出于自愿，并且还必须有证据表明买卖的土地是自己有权出卖的土地[3]538。按照《宋刑统》的规定，对于盗卖朝廷或者他人田宅的行为要判处较为严厉的刑罚，无论是北宋时期，还是南宋时期，均严禁出卖自己无权出卖的田宅。为了让田宅出卖者证明其对所出卖的田宅拥有所有权，两宋法律，在出卖田宅时必须由出卖者提供“上手干照”，也就是提供本田宅上一次的转让契约，如果“上手干照”不明而进行田宅买卖的，法律并不予保护。两宋政府为了加强对田宅的管理，由专门人员组织绘制了地界图册，对每一处田宅均标明了具体位置、所有权人姓名等，便于之后产生纠纷时官府介入处理。
2.两宋田宅买卖契约法律制度中的“亲邻优先”制度。两宋法律规定，田宅买卖关系的成立，处理订立符合规定要求的契约之外，还规定了“先问亲邻”等制度，也就是在出卖其田宅之时亲邻优先。需要田宅的出卖者必须先遍问亲邻，如果有亲邻愿意以相同的价钱购买其田宅，则田宅的所有权人不得将田宅出卖给其他人。只有在田宅出卖人的亲邻不愿意购买其田宅，或者亲邻所能够给到的价格比其他人低时，田宅所有权人才能将其田宅卖给亲邻以外的其他人。
田宅买卖中的“亲邻优先”，在我国民法制度中拥有十分悠久的历史。我国法律制度之所以特别在田宅买卖中规定了“亲邻优先”制度，原因在于承认我国传统中崇尚亲族血缘关系、不愿意族产外流的现实，与此同时，遵循“亲邻优先”的制度，能够尽量让田宅出卖给亲邻，这是也从相邻权益的角度考虑的结果，因为这可以尽量避免相邻纠纷的产生。两宋时期，田宅买卖十分频繁，法律对“亲邻优先”的规定也更加详细具体。按照宋朝法律的规定，在田宅出卖、典当、抵押之时，亲邻有优先权，不仅私人田宅所有权人处置其田宅时必须遵循亲邻优先的原则，部分官方的田宅进行处置之时也要遵循亲邻优先的法律制度。亲邻优先的法律制度在两宋具有强制力，任何人进行田宅买卖之时，如果不先问亲邻，则必定导致买卖的无效，并且朝廷鼓励亲邻在此种状况下告官，官方及时介入处理。北宋初期，进行田宅买卖既承认亲属优先，同时又承认邻居优先。到宋哲宗时期，亲邻优先权作了适当的调整，以邻居优先为主，亲属优先也仅仅局限离所处理的田宅一定距离之内的亲属，如果超过了规定距离的亲属对购买田宅并无优先权。两宋执行的田宅买卖亲邻优先权制度，是建立在同等价格基础上的，规定亲邻不得滥用亲邻优先权而压低田宅价格，如果非亲邻者愿意给田宅所有权人更高的价位，可将田宅出卖于非亲邻者。
三、两宋田宅典当契约法律制度
1.两宋时期田宅典当的流行。除了田宅的买卖之外，两宋法律还规定田宅的所有权人可将其对田宅的所有权“典卖”“、活卖”。此处的“典卖”、“活卖”是和“断卖”、“绝卖”、“永卖”的出卖田宅所有权相对而言的，“典卖”、“活卖”是一种只转让田宅一定期限内的使用权、收益权的典当制度，经过典当处理的田宅，其所有权依然归原所有权人拥有。田宅买卖双方须签订“断卖骨契”，而田宅典当也必须订立“合同契”。在田宅典当的场合下，典卖人保留土地的回赎权。钱主拥有对田宅的使用权、收益权，同时还可以再次典当或者出租，但是因为其并不拥有对田宅的所有权，所以不能出卖。宋朝时期进行民间借贷，大多数情形下均要求提供抵押，而田宅是每家每户最为重要的财产，自然成为人们进行抵押的重要对象。而且，受到传统习俗的影响，宋人普遍认为出卖田产等祖业是一种不孝的行为，所以对于部分人而言，除非不得已才会出卖田宅。但是，在田宅典当中却不同，经过典当的田宅的所有权依然归原所有权人，并且还可以再次回赎，这就能够较好地满足人们不舍祖业且通过典当田宅而获得资金的目的。正因为如此，两宋时期的田宅典当十分流行。
2.两宋时期田宅典当契约具体法律制度。（1）田宅典当必须订立书面契约。宋朝对田宅典当的规定虽然不如田宅买卖繁杂，但毕竟田宅典当亦属重要经济活动，法律规定必须通过订立书面契约才能将田宅予以典当，即“田产典卖，须凭印券交业”[4]49。按照宋朝法律规定，田宅典当要订立一式四份契约，对典当契约的内容作出了明确规定，包括四邻所至、租税役钱、邻人牙保等，如果违反法律的规定进行典当的还可能构成犯罪。（2）田宅典当必须“先问亲邻”。和田宅买卖相同，在田宅典当中亦必须遵循“亲邻优先”的制度，必须先问亲邻，否则构成无效典当，这同样是为了避免典当之后尽量少出纠纷或者便于调整纠纷而考虑的做法。（3）田宅典当必须缴纳税收后才属合法行为。按照两宋法律的规定，田宅典当虽然不是对田宅的所有权进行处置，但是依然必须向朝廷纳税，其自由纳税之后才具有典当的法律效力，才受法律保护。（4）禁止在同一田宅上进行重复典当。按照两宋法律的规定，禁止在同一田宅上进行重复典当，并且对重复典当的行为进行严厉的处罚，甚至构成犯罪。不仅如此，为田宅典当作担保的人如果知情，和重复典当者同罪。（5）田宅典权关系的消灭。按照两宋法律的规定，田宅典当中契约规定的典权期限届满之后，田宅所有权人可以出价将其出典给他人的田宅回赎，田宅典权关系便于此时消灭。宋朝法律的规定中，非常注重维护出典人的回赎权，这也是为了避免发生更多的纠纷矛盾而进行的法律设计。按照宋太祖乾德年间法律的规定，田宅典当超过 15 年的，可能导致出典人无法回赎田宅。为了保护出典人的回赎权，宋朝对此规定进行了完善。《宋刑统》规定，能够证明典当关系存在的，无论过了多少年，出典人均有权回赎其田宅，如果强行占据出典人的田宅而拒不交者，按规定规定要“杖一百”。由此可见，两宋法律对田宅典当回赎权的重视，当然，只有按照典当契约的约定到期的田宅，田宅所有权人方可回赎。同时，为了避免田宅典当纠纷的争论不休，两宋法律规定，超过回赎期限一定时间的，且没有书面契约文书作为证据的，或者订立的书面文书无法辨别真伪的，田宅出典人丧失对田宅的所有权。这里的超过回赎的期限，北宋时期规定为30 年，南宋时期规定为 20 年。在田宅典当中，典权到期，但是出典人无力回赎田产的，在双方合意后，可以不受“亲邻优先”的限制，典主可优先购买其田宅。
参考文献
[1]漆侠.中国经济通史（宋代经济卷）[M].北京：经济日报出版社，1999.
[2]洪迈.夷坚志[M].北京：中华书局，1981.
[3]张传玺.中国历代契约会编考释（上）[M].北京：北京大学出版社，1995.
[4]陈襄.州县提纲（卷二）[M].合肥：黄山书社，1997.
