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【题目】房地产公司税务筹划问题探析
【第一章】基于财务管理的房地产纳税筹划研究导论
【第二章】企业纳税筹划的理论基础
【3.1 3.2】房地产企业的行业及财税特征
【3.3】M置业有限公司财务管理活动中纳税筹划的实践及评价
【3.4】M置业有限公司纳税筹划方案设计
【结论/参考文献】房地产行业纳税筹划优化分析结论与参考文献
3.3 M 置业有限公司财务管理活动中纳税筹划的实践及评价
3.3.1 企业筹资的纳税筹划
企业开展经营活动的起始点、扩大生产规模的一个重要前提条件便是筹集资金。一般情况下，企业获得资金的途径主要有两种，一种是权益筹资，一种是债务筹资。发行股票、直接投资、充分利用留存收益是前者的主要形式，而债务筹资一般包括发行债券、向金融机构借款、利用自身的商业信用等形式。对于房地产企业，从纳税筹划的角度分析，权益筹资不具有抵免税款的功能，税前也不可扣除其股利支付的金额，只能在净利润后列支。与权益筹资相比，债务筹资所产生的利息支出可以在一定的范围内允许税前扣除，这样可以减少企业的资金成本，达到降低税负的效果。通过对 M 置业有限公司财务状况的了解，其在筹资方面主要向金融机构的借款。M 置业有限公司 2013 年 12 月31 的资产总额为 10,607,9671 元，负债总额为 84,698,874 元，负债比率达 80%,虽然有利于降低税负，但一般来说，企业合理的负债率在 50%左右，过高的负债率虽然使得企业能够少缴纳税费，但这也意味着 M 置业有限公司面临的风险也是很高的。并且当企业的负债成本高于整体的息税前所获得的收益时，就会影响企业的整体利益。所以，在实施筹资纳税筹划时，并不是债务筹资越多越好，应根据具体情况选择合适的方法。
3.3.2 企业投资的纳税筹划
投资在财务上主要可以分为对内投资与对外投资。前者主要包括对固定资产、无形资产、流动资产等的投资，后者主要包括购买债券、股票等。无论是哪一种投资，能否将筹集的资金投放到风险小、回收速度快、收益相对较高的项目上是企业持续生存的重要条件。因此，从财务管理的角度上对投资活动进行纳税筹划是至关重要的。M 置业有限公司主要从以下几方面对投资活动进行纳税筹划：
（1）固定资产的纳税筹划
对固定资产的投资方式的选择上主要有两种，一种是直接购买，一种是租赁，两种方法各有优劣。直接购买的固定资产每年可以计提折旧，折旧额允许税前扣除，但是购买固定资产时的进项税额不能扣除，只能计入固定资产成本。租赁方式虽然不能计提折旧，但租金可以减少所得额，降低企业因固定资产所占用的大量资金以及带来的风险。
M 置业有限公司固定资产的确认标准是：使用期限超过一年，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的单位价值较高的有形资产。其 2013 年固定资产的情况如下：
通过表 可以看出 M 置业有限公司 2013 年固定资产累计折旧允许税前扣除的金额2,988,679 元，可节税 2988679×25%=74, 7170 元。M 置业有限公司又是房地产开发企业，其自行建造自用的房屋免征营业税，可减少营业税 8728533×5%=43, 6426 元。若 M 置业有限公司采用租赁的方式租入固定资产，每年需付租金 100000 元，由于租金允许税前扣除，因此可以减少所得税 100000×25%=25000 元。
（2）长期股权投资纳税筹划
M 置业有限公司 2013 年对 N 建设有限责任公司投资 19,500,000 元，公司可以采用成本法核算法对以下几种长期股权投资进行核算。一是共同控制的长期股权投资；二是被投资单位无控制的长期股权投资；三是活跃市场上无公开报价、具有重大影响，且无法可靠取得公允价值的长期股权投资。投资收益的确认时间是被投资单位宣告派发现金股利时，投资人以后累计未分配利润的超出部分的现金股利作为投资成本收回。在税收方面，符合条件的投资收益允许进行税前扣除，其中以房屋作为 80%的投资金额出资，使得企业对这部分免缴土地增值税，降低了企业的税收负担。
3.3.3 企业运营的纳税筹划
运营活动是企业日常经营中发生最频繁的活动，虽然每笔资金的数额与筹资、投资活动相比相对较小，但是在企业存续期间发挥的作用是不可忽视的。对运营活动进行纳税筹划有利于实现企业价值最大化的财务管理目标。M 置业有限公司在此方面主要体现在以下几点：
（1）存货计价方法的选择
M 置业有限公司将存货分为三类：开发产品、开发成本、低值易耗品。其中对开发产品采用实际成本法进行核算，税法中规定，可以从先进先出法、加权平均法等任选一种，一经选用不得随意更改。而销售成本=期初存货+本期存货-期末存货，从公式中可以看出，期末存货与销售成本成反比，期末存货越小，销售成本越大，毛利润越小，所需缴纳的所得税越小。
M 置业有限公司 2013 年为开发产品购进两批材料，数量相同。成本分别为 300 万元和 700 万元。两批材料预计上、下半年各领用一半，所带来的销售收入均为 1000 万元，现比较先进先出法、加权平均法对销售成本、所得税、净利润的影响。
从表 分析可知，虽然最后的合计数相同，但是对上、下半年的影响却不尽相同。2013年上半年先进先出法的所得税为 175,加权平均法为 125.由此可见，如果物价呈下降趋势则选择先进先出法有利，物价平稳时选择加权平均法有利。M 置业有限公司根据实际情况选择了加权平均法，有利的减少了企业的税收负担。
（2）折旧年限的选择
固定资产在房地产企业中占有的份额比较突出，不同的折旧方法会产生不同的纳税筹划效果。折旧额越多税前扣除越多，所得税越少，因此选择合适的方法有利于企业进行更好的纳税筹划。
例如 2013 年 10 月 M 置业有限公司增加固定资产房屋及建筑物 2510000 元，预计净残值率为 3%,估计使用年限为 20 至 25 年。按年限平均法对使用年限进行测算：方法一：按 25 年的折旧年限进行计算折旧额为：2510000×（1-3%）/25=97388 元假定 M 置业有限公司资金成本为 10%,那么折旧减少的所得税额的现值为：97388×25%×9.0770=220997 元P/A（10%,25）=9.0770方法二：按 20 年的折旧年限进行计算折旧额为：2510000×（1-3%）/20=121735 元由于折旧减少的所得税额的现值为：121735×25%×8.5136=259100 元综上分析，虽然折旧期限的改变没有使总折旧额发生改变，但是从资金的时间价值方面看，20 年的折旧年限比 25 年的折旧年限节税金额现值多 38123 元，更有利于企业的发展。因此，M 置业有限公司选择了 20 年的折旧年限。
（3）销售方式的纳税筹划
销售环节对于房地产企业而言是非常重要的一环，选择恰当的销售方式能够有利的降低企业的税收负担。M 置业有限公司通过赠送装修的手段，将原销售价格减去装修成本定为新的销售价格，同时让客户与装修公司签订装修合同。这样将销售价格控制在一定的范围，有利于实施纳税筹划。现有 5000 平方米的商业住房，成本支出跟土地出让金共 1000 万元。根据规定，销售价格不超过 3000 元/平方米，营业税税率 5%,所得税率 25%,城市维护建设税 7%,教育费附加 3%.
方法一：销售价格为 3800 元/平方米，其中包括 800 元/平方米的装修成本，共 5000平方米。并且此装修成本属于开发成本，在土地增值税的计算中，可加计 20%扣除。
此方案的销售额=3800×5000=1900 万元营业税：1900×5%=95 万元 城市维护建设税：95×（7%+3%）=9.5 万元土地增值税：允许扣除金额=1000+0.08×5000+（1000+400）×20%+95+9.5=1784.5万元。增值额为 1900-1784.5=115.5,尽管增值率不超过 20%但由于超出了政府规定的销售价格，仍需交土地增值税，税额为 115.5×30%=34.65 万元。
所得税：（1900-1000-400-95-9.5-34.65）×25%=90.2 万元合计：95+9.5+34.65+90.2=229.35 万元税后利润：1900-1000-400-229.35=270.65 万元方法二：销售时价格为 3000 元/平方米，同时协助客户与装修公司签订装修合同 800元/平方米。
营业税及附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5 万元土地增值税率不超过 20%,并且符合政府规定，免征土地增值税。
所得税：（1500-1000-82.5）×25%=104.4 万元税后利润：1500-1000-82.5-104.4=313.1 万元通过比较可以看出，虽然方法一在土地增值税允许扣除额中加计扣除 20%,但最终的税后利润仍然低于方法二，因此 M 置业有限公司在销售普通住房时选择了方法二，有利的降低了企业的纳税金额。
3.3.4 企业利润分配的纳税筹划
利润是企业筹资、投资、运营的主要目的，利润分配是按照有关的制度规定对企业在会计年度中获得的利润进行一个合理的分配，其对企业长期稳定的发展有很大的影响，同时也影响着企业投资方的税收负担。M 置业有限公司在此方面主要体现在弥补亏损、股利分配等方面。
（1）弥补亏损
根据税法有关规定，企业当年产生的亏损可以用以后年度的利润逐年进行弥补，但是期限最长不得超过 5 年。因此，企业可以在盈利当年以盈补亏降低利润，以实现减少税收的目的。M 置业有限公司 2012 年度亏损 529.6 万元，13 年盈利 1470.8 万元，2013年弥补亏损可减少纳税金额为 529.6×25%=132.4 万元。
（2）股利分配的选择
由于房地产企业每年的投资额比较大，M 置业有限公司采用剩余股利分配政策。根据目标资本结构确定所需权益总额，然后用留存收益满足追加投资的金额，剩余的再分配现金股利。这样既可以减少筹集资金所需的成本，又可以避免高现金股利所需支付的所得税，M 置业有限公司选择剩余股利政策既有利于公司的发展又对股东有利。
3.3.5 企业纳税筹划方案评价
通过对 M 置业有限公司相关业务资料的分析研究，现总结归纳 M 置业有限公司在纳税筹划方面的情况如下：
公司比较重视对纳税筹划方面的工作，虽然没有成立专门的团队，但是相关工作人员在日常操作中比较重视对减轻税负的业务处理，并且聘有擅长纳税筹划的人员，专门对地方税务局负责。由于 M 置业有限公司属于房地产企业，税负压力比较大，涉及的主要税种有营业税、土地增值税、房产税、所得税等，这四种占全部税种的比例高达 90%,因此，M 置业有限公司非常重视这四方面的纳税筹划。通过上述案例可以发现，该公司主要利用国家对房地产企业的优惠政策，在政策的合理范围内选择更优的处理方法，有效的减少企业的缴税金额，降低企业的纳税负担。
虽然 M 置业公司在纳税筹划方面取得了一定的成果，但是通过分析研究可以发现，该公司在很多细节上还不够完善，纳税筹划手段不够多元化，大部分依靠的是优惠政策，虽然有力的节约了税收支出，但是从长远发展来看，这种手段不具有长期有利性。所以，在法律允许的范围内，寻求多元化的筹划手段是该企业未来发展的一个不可忽视的问题。并且基于财务管理的角度分析，M 置业有限公司在纳税筹划方面只停留在一个初级阶段，没有形成一个完整系统的体系，还需从筹资、投资、运营、利润分配等方面进一步细化，将纳税筹划贯穿财务管理的全过程。
