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【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
【第二章】房地产融资理论概述
【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
近几年来由于房地产行业发展的不均衡与失调，中央出台了一系列针对房地产行业发展的政策，如对房地产企业收紧贷款指标，限制房地产企业股票上市和发行债券，境外资金流入渠道也受到严格制约，导致房地产企业承受着巨大资金压力。一旦国家进行宏观政策调控，与其它行业相比，房地产行业总会受到较为直接而强烈的影响，这主要是因为我国房地产行业的融资渠道比较单一，主要依靠金融机构贷款，而我国金融机构的运行又直接受到国家宏观政策的制约。这一现象己经被众多学者、专家所关注，发展我国多渠道的房地产融资模式，构建多层次的房地产融资体系势在必行。
建设部副部长刘志峰在由建设部和中国人民银行 2009 年在北京联合举办的“中国房地产金融论坛”上指出，健全房地产金融体系对于保持我国房地产市场和金融市场健康稳定的发展有着重要的意义，要加快房地产金融创新步伐，进一步健全房地产金融体系。中国人民银行副行长吴晓灵指出，中国房地产业的资金来源目前仍然过分依赖银行，现有各种房地产融资方式发展很不平衡，因此应尽快拓宽房地产融资渠道。2011 年我国城市人口首次超过农村人口，目前仍然延续这一发展趋势。而实现城镇化发展也是我国目前的基本国策。如果未来二十年中国的城市化比率提高到百分之七十的国际平均水平，那将意味着每年将有一千五百万左右的农村人口转化为城镇人口。这样的发展态势决定了我未来的住房需求还会在一个较高水平持续很长时间，因而必须增加住房商品供应量，故此可以预测我国房地产行业资金需求仍然非常巨大。我国当前存在着房地产企业资金来源受阻，而民间资本又缺少出路这样的矛盾，解决矛盾的最好办法就是把他们的需求结合起来。目前我国房地产企业面临管理水平比较低下、融资渠道相对单一、商业信用缺失等一系列发展瓶颈，使得房地产企业的发展举步维艰。因此，为房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很2有必要的，而且迫在眉睫！
内蒙古自治区作为我国近年来经济快速发展的地区之一，其资源推动的经济发展模式使其与经济发展水平密切相关的房地产的发展也具有了独有的特质。2012 年爆发的鄂尔多斯房地产业危机，吸引了我国甚至全球众多学者、政府官员与企业家的关注。人们都在探求造成这一现象的深层原因，反思这一现象的危害并寻找其解决办法。其中一个核心问题就是在这种经济与社会环境下，这一区域的房地产企业如何应对这种危机？房地产企业的融资问题一直是中国房地产企业面对的最主要问题之一。对这一问题的解决也就成为应对危机的核心问题之一。
1.1.2 研究意义
随着近几年我国西部大开发战略实施步伐的加快和中部崛起战略的实施，东、中、西部区域间发展的差距正在逐步缩小。中西部地区的经济发展很大程度上依赖于投资对经济的拉动作用，其中基础设施及住房建设由于产业关联度比较高，所需投资金额巨大，故其对经济拉动作用明显，已成为这些地区国民经济发展的支柱产业之一。
目前来看，与东部发达地区下相比，中西部地区虽然在房地产投资开发总量上存在较大差距，但其房地产投资的增长率却超过了东部地区，表现出了较大的发展潜力和空间。随着东部地区经济发展趋缓，市场相对趋于饱和，房地产投资热有由东部一线大城市向新经济、政策热点城市及中西部地区纵深扩展的趋势。但由于中西部地区经济基础比较薄弱，房地产业发展相对滞后，投融资渠道和方式更为单一，受信贷政策调控的影响也就更加明显。因此，正确处理中西部地区地方经济、房地产业和金融行业协调发展的关系，深化房地产业投融资体系改革与创新，以保障中西部地区房地产业在自身健康发展的前提下，既促进地方经济发展，又保障地方金融体系的稳定意义重大。
内蒙古自治区作为西部地区的重要省份，其经济发展对我国西部大开发战略规划的实施具有重要的作用。近年来，内蒙古地区依靠其独有的资源优势，表现出了强劲的经济发展势头。但其经济发展过程中表现出的一些问题也尤其引人关注。罗怡然（2014）对内蒙古房地产市场及其信贷风险进行的研究发现，近年来内蒙古地区房地产市场持续升温，投向房地产市场的贷款快速增加。虽然目前这些贷款质量总体较好，但受未来房地产行业状况不确定性和政策变化的影响，内蒙古地区房地产贷款的风险隐患或将增大。乔海滨（2014）对内蒙古农村合作金融机构房地产贷款情况进行了调查。结果发现，由于当前经济下行的背景，内蒙古地区房地产企业贷款已经出现了一定风险。并且，由于房地产产业上下游关联行业企业较多，因而容易引起连锁反映。在调查的房地产企业贷款中，不良贷款余额八千七百万元，占所调查 16 家农村金融机构不良贷款余额的 1.59%.因而，研究内蒙古地区房地产行业的融资问题，具有迫切的需求和现实的意义。
1.2 研究的思路与方法
1.2.1 研究思路
本研究首先回顾房地产融资的相关理论文献，对房地产融资的概念内涵及基本特征进行界定，分析影响房地产融资的主要因素及需要关注的基本原则并对房地产融资的主要模式进行介绍；然后通过统计数据对内蒙古地区的房地产行业发展状况及融资现状与问题进行分析和总结；接着以内蒙古呼和浩特市新华联雅园房地产项目为例，详细介绍其开发的过程及融资模式；最后总结这一项目对内蒙古房地产业发展的启示。
1.2.2 研究方法
论文采用文献分析法与案例研究相结合的研究方法。
文献分析法：文献分析法就是基于研究的需求对相关文献进行了搜集、整理、归类、分析和总结。论文就本研究所涉及的国内外关于房地产融资的相关理论进行回顾和评述，为接下来的案例研究奠定理论基础。
案例分析法：本研究以新华联雅园项目的开发过程为例，通过对其项目的立项过程、融资模式的深入、系统的分析，用真实的案例为其他企业提供参考，并从案例中得出关于内蒙古地区房地产业项目开发与融资的启示。
1.3 研究内容
本文的研究内容主要如下：
第一章：简要介绍了本研究的背景和意义、研究思路与框架以及所采用的研究方法。
第二章：是对研究所采用理论的概述。本章从狭义和广义两个方面阐述了房地产融资的基本概念，分析了房地产融资的主要特征和基本原则及重要影响因素，介绍了房地产融资的主要模式。
第三章：对内蒙古地区房地产发展及房地产融资的现状与问题进行了探讨。
数据分析发现，内蒙古地区房地产发展存在着具有泡沫性，市场过剩明显及购买者对市场预期过高的问题。而在房地产的融资上则表现出了资金来源比较单一，自筹资金占比过高等问题。
第四章：对新华联雅园项目的融资分析。该章首先介绍了新华联雅园项目的基本概况，然后对其相对科学的融资模式选择、融资时机确定、融资比例分配的决策过程进行了介绍。并介绍了该项目融资的具体实施过程，反思了项目融资过程中存在的主要问题。
第五章：结合项目的反思提出建议，包括构建多层次市场实现融资多元化，鼓励房地产企业进行融资模式创新，健全政策体系，完善金融市场体系，及提高企业自身实力以增强融资能力等。
