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【题目】持续照料退休社区规划和设计探析
【第一章】国内CCRC养老住区建设问题研究绪论
【2.1 2.2】CCRC养老住区在我国的价值
【2.3 2.4】国内外CCRC养老住区相关研究和实践
【第三章】我国CCRC现状及存在的问题
【4.1 - 4.3】养老社区定位、规模及选址
【4.4】退休养老住宅小区功能配置
【4.5 4.6】养老社区规划布局
【5.1】CCRC养老住区公共服务设施设计
【5.2 5.3】CCRC养老社区住宅设计
【结语/参考文献】中国CCRC养老住区构建研究结语与参考文献
2.3. 国内外相关研究和实践
2.3.1. 国外研究和实践。
（1）国外相关理论研究。
①"持续照顾"体系。
在国外，一般会根据老年人的切身需要以及社会化养老服务的基本构成建立一套较为可行的养老服务体系。"持续照顾"体系作为对老年人生活全面深入的服务支持系统，既包含家庭提供的各类服务、条件，也包括由政府和社会提供的配套服务和条件（其中包括形式、制度、政策、机构等）。
进入 20 世纪 90 年代，各种养老机构、养老服务项目相互分割，这使得老年人不仅需要面对健康状况和自理能力日益下降的自身状况，还需要面对养老场所不断变更的外界状况，国际社会针对性地提出了"持续照顾"的理念。理念的核心是关照老年人生命历程中不同方面的需求，尽可能使需要不同程度护理照顾的老年人能长期居住在熟悉的环境中获得良好的照顾（桂世勋 2001），重视连续性以及综合化的服务。"持续照顾"英文全称为 long term care,该理论来自于美国，是指在较长的一段时间内，为身心功能不全、失能或残障者，提供一套长期性包括医疗、保健、护理、生活、个人与社会支持的服务工作.其目的在于尽可能使需要不同程度生活照顾的老年人长期居住在熟悉的环境中，获得良好的照顾服务。"持续照顾"也称作"长期照护",核心是为老人提供的照料护理服务，包括康复疗理、医疗护理、心理辅导、饮食调理等生活辅助工作."持续照顾"对其服务对象的居住地并没有特定的要求，不管是在养老机构还是家中，只要对象群体可以正常活动，即使是在他人的协助下完成的，都可以视为其服务对象。持续照顾有助于帮助上述人群身心功能的恢复和维持，加强他们的自我照顾、独立生活的能力，更远的一点来讲，它不仅能减少上述人群对他人的依赖，同时也能减轻社会的负担，最终帮助他们重新获得自信心和尊严。
根据"持续照顾"的理念，国外对生活照料机构、护理机构、社区照顾设施等各类机构和服务资源采取了有目的的整治，使得整个体系变得有连续性。每大类机构和资源均根据对象人群的不同情况分为若干小类，相互之间可以根据需求关系进行自由的选择和转换，对象人群在此体系中随着情况的变化可以得到相应且连续的照顾。
国外根据持续理念，加上长期的探索，使这种被称为长期照护系统（Long-termCare System CLTC）的养老服务体系逐步成形，美国、澳大利亚、日本、韩国等国近些年也先后建立了长期照护系统。该体系的建立基于"持续照顾"的理念，其核心是长期照护系统，目标是解决不同情况老人的多样化需求问题，"机构、社区、居家"三大养老模式对应的各类设施也基本被收入其中.
②"社区照顾".
"社区照顾":社区照顾（Community Care）是平行于家庭照顾、机构照顾提出的一个概念。它是产生于 20 世纪 50 年代英国的一种老年人照顾模式。社区照顾作为一种社会服务的方式被推行，同时也成为具有养老福利的国家在福利政策变化的背景下将养老问题以社区化方式解决的一种社会工作服务模式.
"社区照顾"不仅融合了社会养老和家庭养老两种不同的养老模式，而且经济实用。其目的不是单独承担某项养老职能，而在于整合社区内的各类资源，使其分工明确，相互衔接，提高使用效率，共同承担起照料老人的责任。在环境融洽的社区中，老人可以安享晚年，不至于因社区照顾的缺乏而导致的各种状况发生。社区照顾的内容主要包括：医疗护理、心理辅导、物质支持和生活照料等。
现代的养老服务既包括物质层面的照顾，也涵盖精神层面的引导。普通的养老机构难以在精神层面上给予照顾，而社区照顾不仅能在低成本的基础上解决大部分的养老问题，而且还能帮助老年人群保持精神健康。把社区照顾作为老年照护制度的基础，这已成为国外应对老龄社会的一项措施。
③持续照料退休社区 CCRC.
关于 CCRC 的研究随着其数量的增加、开发经营企业的增加也展开到了不同的角度，其视角包括产品使用者和财务稳定性。Phyllis Moen etc（2001），Lisa Groger etc（2006）认为 CCRC 的客户群体是中等偏上收入的老年人，并对人们为何选择在 CCRC居住和居住的满意度进行了分析.基于美国老年人房屋协会（ASHA）的调查，大部分入住的老年人都有一定的经济能力，他们入住时普遍身心健康，但预期日后需要CCRC 提供的相关服务，而且也倾向于和同龄人生活在一个涵盖各种保障设施的社区之中。这样首先减轻了子女的压力，其次也能让一方生病的夫妻在一起的时间更长久。
Cheri A Young et（2002）还针对 CCRC 的市场营销进行了分析，其中选址是一个相当重要的因素，因为老年人在住所的选择上会有较多的顾虑，其中包含：家庭因素、个人身体状况、地块周边设施、附近交通等等.
当前美国 CCRC 运营者的压力主要有两方面，其一源于外部，即如何在保证满意度的条件下吸引更多前来入住的老年人，其二即其内部财务的稳定性。2010 年美国议会就 CCRC 对老年人来说是退休的保障还是风险的投资进行了特别专题的讨论.当时的背景是美国面临次贷危机，地产市场不景气，不少 CCRC 住户的资金源于其原有的住宅。研究显示，CCRC 会变得脆弱，尤其在经济不景气的时期。独立居住单元的占有率会因为房地产市场的恶化而降低，而作为社区主要盈利的独立居住单元的减少，会造成费用的增加和服务水平的降低。但是大部分的持续照料退休社区都维持了正常运营，而且还有适量的利润可进行再次建设。
（2）国外相关实践。
欧美等发达国家相对于中国更早地进入了老龄化时代，因此在如何创造良好的养老环境、如何提高老年人生活质量等问题上有更好的解决方法，其老年住区的发展也更先进合理。
例如美国，其在国土面积、经济总量、人口规模等指标上都位居世界前列。2004年美国是人口总数仅次于中国、印度的人口第三大国家，也是西方发达国家中人口总数最多的。2000 年，美国 65 岁及以上的人口已占总人口的 13%,年龄中位数是 36岁，已进入老龄化社会.
美国的老年住区种类上通常可以分为综合型和单一型，常被称为"退休社区".
老年人会根据自己的实际情况去挑选适合自己的住所安度晚年。根据目的的不同，一般可分为以"提供休闲生活为目的"和以"提供医疗服务为目的"的两大类"退休社区".
①"提供休闲生活为目的"的退休社区。
这类在国内常被统称为"休闲养老型老年住区"的住区在类型上可以分为三类，分别为"退休新镇"、"退休村"、"退休营地",而其使用者以六七十岁的健康老人为主，分类上属于独立型老年住区。
实例分析："美国太阳城中心老年社区".
美国的"太阳城"目前主要有加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城",以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等 15 个项目，其中，"退休新镇"类型的最好案例莫过于美国太阳城中心老年社区。它地处佛罗里达州 Hillsborough 郡南部，占地达到 33.2 平方公里。社区内有多达 10500 个住宅单元，可容纳近 20000 人居住。
太阳城中涵盖独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等各类住宅类型。价格上，连体别墅的价位从 9 万美元到 20 万美元不等，而其他房型的价格也比正常市面上的便宜了 70%.当然，入住也有相应的条件，其中入住者年龄必须达到 55 岁，18 岁以下的陪住人员一年居住天数被限制在 30 以内。
太阳城对老年人的精神关护尤其重视，室内外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草场保龄球、娱乐和健身中心、会议室和剧场等康乐设施应有尽有。有调查显示，如果老年人长期生活在这样的住区内，他们的平均寿命可延长 10 岁。
②以"提供医疗服务为目的"的退休住区。
该种住区可根据服务的不同分为两类，即"老人照顾中心"和"持续照护退休住区"（Continuing Care Retirement Community）。"老人照顾中心"的服务对象主要是 80 岁以上的老人。CCRC 则是在一定规模下，综合多种老年住宅为一体的老年住区。从自理能力最强的独立型到援助型再到依赖性最强的护理型，各种护理等级的老年住宅都集中在一个住区中。近年来，这类"持续照护退休社区"在北美富裕国家和欧洲福利国家有了很大的发展，其被认可程度也得到了极大提高。
在美国，无论是"以提供休闲生活为目的"还是"以提供医疗服务为目的"的退休住区，一般对入住人的年龄有所限制，住区内会配备完善的服务设施来方便老年人在其中独立长期居住。
2.3.2. 国内研究和实践。
（1）国内相关实践。
国内目前的养老地产市场还处于起步状态，现有的养老住区多为独立生活型养老住区、协助生活型养老住区。CCRC 在国外的成功为中国的养老问题提供了一种解决途径。同时国内的一些相关人士也意识到"持续照料"对于养老住区的重要性。
北京和上海作为我国的政治文化中心和经济中心，有着相对完善的养老保障和老年服务体系。他们在对于养老住区的探索始终走在国内城市前列。近些年，这两个城市也有不少 CCRC 住区的设计，如"北京将府庄园"、"北京燕达国际健康城"、"天地健康城"、"上海亲和源"等。
目前按照营销模式除了以租售房产或会员模式，还有两种方式，一是医养结合，养老产业与医疗结合，而另外一种是与保险结合。
①医养结合。
以较为典型的"北京燕达国际健康城"为例。燕达国际健康城占地面积 750 亩，总建筑面积 110 万平方米，总投资约 130 亿元人民币，分两期建设。健康城共由四大板块组成，包括综合性医院、健康养护中心、医学护理技术培训学校和高档酒店。其医院是一所按照国家三甲医院标准设置的，总床位共 3000 张，其中医疗床位 2000张，康复床位 1000 张。目前一期有两栋住院楼，可为 800 位老人提供治疗，是集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院。医护培训学院建筑面积约 11784.01 ㎡，可同时容纳 1500 名医生、护士和护工进行培训，教学面积约 4117.09 ㎡；建有学生宿舍和对外交流公寓，宿舍面积 5501.92 ㎡，学员食堂面积 1360 ㎡，运动场地 805㎡。燕达大酒店按照五星级酒店标注建设，拥有 200 余套各式豪华套房。
而燕达金色年华健康养护中心即主要居住区域，它按照宾客健康状态，根据自理、半自理、非自理不同等级设置不同区域，根据需要分别建立了护理站，并设置了中式、韩式、日式、欧式等不同风格的居所。另外在居住部分设置了配套多功能商业街，总面积 40000 余平米，共有三层。养护中心设置床位约 12000 张，由三个组团围合而成，其中包含的住宅类型以多层（家居式花园洋房）和小高层（宾馆式养护楼）为主。自理护理站坐落于家居式花园洋房一侧，而半自理和非自理护理站则被放置在宾馆式大楼的一层。家居式花园洋房的房型包括一室一厅、两室两厅和三室两厅，还配备有相应的生活设施。半自理和非自理的居所主要设置在护理站的上层，根据不同的需求分为单间、两套间及三套间。
住区内采取两种收费方式：
模式一：租金+押金的模式，宾馆式养护楼一室一卫（每间两个床位）为 8000元/床/月，包含医护及家政服务费，不含餐费，适用于半自理和非自理人群；自理家居式花园洋房一室一厅一卫 11200 元/户/月，两室一厅一卫 14400 元/户/月，三室一厅两卫 16800 元/户/月，含家政服务费，不含医护费、餐费，适用于半自理和非自理人群。
模式二：押金抵扣式，一室一厅一卫 168 万元/户，一室一厅一卫 216 万元/户，三室一厅两卫 252 万元/户，不需另外支付日常家政服务费，不含医护费、餐费，合同期至少两年，如中途退住，按照实际入住房型月租抵扣费用。
②与保险资产结合。
以武汉"合众优年生活"持续健康退休社区为例，我国首个复合型住区，项目面积 2400 亩，160 万平方米建筑面积，可承载 30000 人养老生活，其中一期占地 800亩、建筑总面积 47 万平方米、计划总投资 35 亿元。目前占地 245 亩、建筑面积 18万平方米。功能配套配有大型超市、四大主题会所、专业健康机构、银行、幼儿园等，包含 8 大功能区域：持续健康住区，独立住区，养生中心，健康管理，专属医院，医疗康复中心，休闲度假酒店，康体中心。住宅类型多为多层，最高 8 层，建筑以西班牙式风格为主。目前一期工程容纳 4000 人，提供包括独立生活区，协助生活区和专业护士，护理的系统化服务。
入住方式可分为两种，一种是通过购买合众人寿的相关产品来获得。具体来说，投保一款年付 4.8 万元的相关产品满 10 年，便可获得 70 岁后居住的资格，而合众人寿也许诺投保者在日后入住时，房租不会超过投保时的价格。
第二种途径适用于未购保的老年人，不过需要缴纳一定的押金。其中价格最高的是面向 55-70 岁的居家型公寓。具体下来，一室一厅需 36 万元，两室一厅需 50 万元，三室一厅需 75 万元。年龄达到 70 岁老人，将按照房型类别，分别交纳 20 万元、29万元、40 万元的入门费来获得居家型公寓的居住资格。而那些愿意过集体生活的老人，只需 5 万元即可获得入住资格。待老人日后退房离开后，押金将全额退回。
此外，老人生活在住区内，每月还需缴纳房租和服务费（用于保洁工与护理员上门服务）。55-70 周岁年龄段，一室一厅的房租为 1050 元，二室一厅与三室一厅分别为 1350 元与 2040 元。等到老人年满 70 周岁，转入独立生活区后，三种房型的月租则会上升为 1650 元、2250 元与 3200 元。 服务费也是按入住老人的年龄与入住户型的不同而分别收取，如果老人年龄在 55-70 周岁内，三种户型分别为 500 元、700 元、900 元。如果老人年龄超过 70 岁以后，则根据其身体具体情况，安排针对性照顾，费用一般从 1200 元至 3200 元不等。
（2）国内相关理论。
由于我国进入老龄化社会时期交于发达国家较晚，对于养老方面的研究也起步较晚，直至今日仍不太成熟。目前我国对于养老方面研究的出发点多在于普遍意义上的舒适，例如无障碍设施、硬件升级和绿植景观设计等，总的来说，国内研究偏重物质的空间环境。在养老住区的规划设计研究上，多根据居住人群的分类方式，将养老住区的研究分为混合型养老住区和独立型养老住区。而对 CCRC 养老住区中国化规划设计研究较少，多停留在对其本身形式和运营模式上的介绍或城市持续照顾养老体系的建立。本文的设想和研究是基于以上研究现状，对 CCRC 养老住区落地中国后的规划设计提出的新思路。
在大量调研和实践的基础上，结合对我国国情和我国老人心理需求的研究，清华大学周燕珉教授总结出了适合老人居家养老的设计指南并发表了大量的论文和著作。
其中也包含对养老方面的先进国家的研究，如《日本集合住宅及老人居住设施新动向》，其中介绍了日本养老政策和老人住宅的发展和关联史，分析了日本老人住宅的多样化和可变性，同时也为邻里交流提供了良好的平台，这为中国的养老社区精细化设计提供了参考和借鉴.她还认为要解决我国养老居住问题不仅仅要从空间设计上着手，更要在居住模式上尽可能为老年人提供自由选择的空间。此外，她还认为国内对老年住宅设计的认识存在着一些误区，例如全盘照搬或模仿国外模式结果却适得其反，引起老人使用上的不便和后期维护上的困难等.她认为中国老人住宅设计中应为子女探访提供留宿的空间，这应当是中国养老住区设计的重要差别之一.全国工商联房地产商会会长聂梅生编制了《绿色养老住区评估认定体系》，在养老社区的绿色设计上具有参考价值，并且以国家十二五规划为依据，认为以低碳环保为设计宗旨的养老社区是我国养老住区的发展趋势.北京市建筑设计研究院的高保真通过自身丰富的经验积累，以减少事故隐患和辅助老年人行动为重点，从整体到细节对住宅的设计做了适老化改善，并充分考虑了中国住区大型化的特点，与现阶段的市场接轨.
武汉大学王江萍在老年人的户外空间活动尤其是视觉感受方面进行了较系统化的总结，通过对行为场所、有机秩序和模式语言等理论的研究和借鉴，她制定出老年人居住外环境的规划与设计原则.赵晓征系统性地调查了中国老年人的居住需求，并将老人在一天中的具体作息时间作为线索分析老年人的物质与心理需求，从另一个角度为养老社区设计提供了依据；除此之外，她凭借在日本长达十年的工程经验，向人们展示了日本养老设施规划设计和工程项目管理经验，为国内养老社区设计及其国际化接轨提供了参考.
另外，国家制定的相关规范和标准也是理论实践化的体现。目前我国制定的和养老住区设计有关的标准有：
使老年人安详舒适的度过晚年是设计机的追求目标，也是构建和谐社会的需要。
因此政府部门也对此进行了相关研究，但研究内容多偏向和养老模式研究以及养老保险制度改革等方面，对养老社区在规划和设计层面缺少系统化的分析和理论。以下为中央和各部委近年发布的主题为养老或与之有重大关系的文件：
其中《中国老龄事业发展"十二五"规划》与养老社区设计的联系最为紧密，以下摘录整理了较为有价值的内容：
（1）具有指标性的如：
老年性痴呆、抑郁等精神疾病的早期识别率达到 40%;"十二五"期间，新增各类养老床位 342 万张；全国老年人所对应的养老床位数量需达到每千人 30 张；地（市）级以上城市至少要有一所专业性养老护理机构；研究制定《无障碍环境建设条例》，继续开展全国无障碍建设城市创建工作；研究编制建设老年友好型城市、老年宜居社区指南，发挥典型示范作用。
（2）具有建议性的如：
发展居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式；引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住；加快并提倡老年人家庭无障碍的改造；加速养老信息系统的建立，并将护理中心、托老所、社区养老服务中心等配套设施作为小区规划设计的一部分。
2.4. 小结
本章阐述了 CCRC 养老住区的概念和优势，并介绍了 CCRC 的护理等级、一般特征和服务职能。接着从我国老龄化现状、现有基本养老模式和养老市场三个方面阐述了我国建立 CCRC 养老住区的价值，并对国内外 CCRC 相关研究和实践进行总结归纳，为下文 CCRC 养老住区的规划设计提供理论和实践基础。
