第四章 房地产企业主要税种的筹划
4.1 增值税的税收筹划。
4.1.1 营改增前的筹划。
营改增前的筹划主要针对 2016 年 5 月 1 日前开工建设，完工销售发生在 2016 年 5 月1 日后的房地产开发的老项目。根据房地产业营改增相关政策规定，对于一般纳税人的房地产企业销售自行开发老项目时，可以按照 5%的征收率以房地产销售收入全额为基础计算的简易计税方法计算应纳增值税额，也可以按照 11%的适用税率以扣除土地成本后的销售收入差额为基础计算的一般计税方法计算应纳销项税额，同时计算进项税额进而计算增值税应纳税额。对于老项目，房地产企业要综合衡量简易计税和一般计税两种方法，选择税负较低的方法计算企业应纳增值税额。比如 DQ 公司，其 2015 年签订建筑施工合同并开工、需到 2016 年 12 月完工的项目，符合营改增政策关于老项目纳税的相关规定，因其已完成工程无法取得建筑材料等增值税专用发票，意味着失去抵扣进项税额机会，因此应选择按照简易计税办法依照 5%的征收率计税才更为有利。
4.1.2 营改增后的筹划。
自 2016 年 5 月 1 日起，房地产业正式踏入了营业税改征增值税的征程。以这一天作为分界线，房地产企业开发的工程项目分为了老项目和新项目两部分。对于老项目在 5 月1 日之后发生纳税义务时，可以采用增值税简易计税方法，即按照 5%征收率计算应纳税额。
对于 5 月 1 日之后的新项目，则必须按照 11%的适用税率按一般计税方法计算销项税额。
（1）强化增值税专用发票控制管理。
营改增之前，房地产企业一般疏于发票管理，因为与不动产销售的发票要么很难取得，要么取得后也不能进行抵扣。但营改增后，发票管理好坏对于房地产业来说至关重要，因为发票直接关系到了企业取得进项税额能否抵扣的问题。
房地产业与其关系密切的上游产业建筑业一起被纳入营改增的范围，且双方的增值税适用税率均为 11%.房地产企业因此要重视并加强内部票据管理制度，提升票据管理的水平，因为增值税的进项税额能否抵扣是看企业能否取得合法有效凭证。房地产业一定不要疏于对票据的管理，督促建筑业向供应商购买原材料时一定取得增值税专用发票，从而避免建筑业转嫁成本到房地产业。发票的管理也是围绕进项税额能否及时足额得到抵扣来进行的，所以房地产业无论外购货物或劳务服务以及跟施工企业进行工程竣工结算价款时，要及时取得增值税专用发票。此外企业要坚决杜绝虚假发票的开具，不能为了一时的非法节税而利用关联交易与其关联公司或子公司进行虚假发票的往来，从而加大企业的税务风险，使得企业因为此种举动带来的节税远远不及接受罚款及信誉损失带来的成本支出，这跟企业价值最大化目标也是相违背的。
（2）扩大精装房的比例。
营改增之前，房地产企业销售精装房时，比毛坯房多发生的精装修费用所对应的进项税额部分不能抵扣，这部分进项税额会全部计入精装修房屋的成本。营改增之后，这部分进项税额在取得相应的增值税专用发票或完税凭证后则可以据实抵扣精装修费用的销项税额。所以企业应在承受能力范围内尽可能提升精装修房的比例，以此增加可抵扣进项税额，从而减少企业应缴纳的增值税。
（3）建筑业务独立。
营改增后，房地产业进项税来源主要是建筑施工业。对于同时设有房地产公司和建筑公司的集团企业来说，可以将建筑公司适当剥离出去，这样做可以扩大房地产企业进项税额可抵扣额度。因为营改增新政规定，纳税人自建不动产和不动产在建工程对外销售，允许抵扣其建造过程中外购的材料、设备、工具等"货物"和工程设计服务费的进项税额。
如果是由施工企业从事建筑活动，而房地产公司以购入方式取得不动产或不动产在建工程，则按照取得环节的购买价格或实际作价抵扣进项税额。显然，取得价格中不仅包括了外购材料、服务等成本的进项税额，还包括了直接费用中建筑人工成本、间接费用中的管理费用、财务费用等一系列支出的进项税额。通过这种方式，就减少了增值税的纳税额度。
（4）充分利用促销策略。
房地产企业在批量销售房屋时，有时候会给与买方一定的优惠政策，比如买房赠送家用电器等礼品或者直接在价格上给与一定折扣。由于赠送礼品要按视同销售来计算缴纳增值税，这样做会加大企业增值税纳税负担，所以企业不如直接采用折扣销售方式，减少销项税额的计税依据。另外要注意的是，企业在折扣销售时，销售额和折扣额应开具在同一张发票上，此时增值税才可以根据扣减折扣额后的销售额计算。因为按照税法规定，如果销售额和折扣额没有开具在同一张发票上，而是分开开具在两张发票的，或折扣额列在备注栏，那么增值税计征时折扣额不得扣除，仍要以折扣前的销售额为基础计算销项税额。
（5）及时关注最新政策。
及时关注国家最新出台的政策，房地产业营改增政策实行后，税负增减的实际情况还尚未定数，尽管按国家在所有行业全面推行营改增的初衷是，营改增后所有企业的税负只增不减，但这并非会对所有的行业都取得立竿见影的效果，有可能在营改增政策实行之初会加大部分行业的税负，尤其对进项税额抵扣比较困难的企业，如房地产和建筑业。如果房地产企业税负提高的幅度比较大，超过了企业所能承受能力，国家可能对其出台部分优惠政策或者给与其适当财政补贴或者允许企业分期纳税，所以企业一定要密切关注与之相关的最新法律法规政策等。
（6）合理选择上游产业。
在外购货物或服务同等条件下，房地产企业在选择供应商、施工企业、监理公司时，首要考虑的是具有一般纳税人资质的企业。因为即使小规模纳税人能够委托税务机关代开增值税专用发票，由于其采用的征收率低于一般纳税人适用税率，选择小规模纳税人获取的进项税额不如选用一般纳税人获取的进项税额高。此外，小规模纳税人代开增值税专用发票多了一道代开环节，会延迟房地产业取得发票的时间，不利于及时抵扣销项税额。
（7）合理选择收款方式。
2016 年 5 月 1 日后，房地产企业开发的新项目均缴纳增值税。按照房地产业营改增过渡政策规定，房地产企业采用预收款方式销售房屋，在收到预收款时纳税义务就发生了，要按照 3%的预征率预缴增值税，此外考虑到城建税、教育费附加、地方教育费附加和残疾人保障基金等附加费，预收款的比例可能超过了企业贷款比例。此外，房地产企业预收款比重一般不大，这部分预收款资金也不便于企业集中充分利用，所以对于贷款信誉比较好的房地产企业，企业可以采用先建后售、贷款建设房屋的方法，这样做既可以缓解企业资金压力又可以延迟企业纳税时间。
（8）其他方法。
对于项目结束时，房地产企业尚有进项税额未抵扣完形成的当期留抵税额，此时不宜采用立即注销的方式，以免进项税额得不到抵扣白白造成损失，企业可以变更注册地从而改变工商登记，到达新的注册地并重新办理税务登记后，原注册地留有的进项税额可以继续抵扣。此外，项目结束后，房地产企业发生资产重组，将本单位资产负债转移到新的一般纳税人重组公司时，其尚未抵扣完的进项税额也可以结转到新的重组单位继续抵扣。
4.2 土地增值税的税收筹划。
4.2.1 利用税收相关政策的筹划。
（1）利用税收优惠的筹划。
房地产企业建造普通标准住宅，如果其增值率未超过 20%,那么可以免交土地增值税，如果增值率超过了 20%,应按照土地增值税四级超率累进税率的计算方法政策纳税。普通标准住宅的范围有：建筑容积率不得低于 1,单套建筑面积不得超过 120 平方米，实际的交易价格也必须低于当地相同级别土地上建造房地产对外买卖交易价格的 1.2 倍。利用此条优惠政策时，要特别注意的是，房地产开发企业在开发建设用房中如果既有普通住宅又有非普通住宅，一定要分开核算，否则无法享受此条税收优惠政策；分开核算时，对于其中的普通标准住宅，房地产企业可以合理降低房屋销售价格或适当加大房地产可扣除开发成本，使其增值率控制在 20%以下，达到免征增值税的目的。
（2）代建房屋行为的筹划。
房屋代建指的是房地产企业跟房屋购买方协议，房地产企业负责开发建造房屋，房屋建成后归购买方使用，但又不同于一般的销售房屋。代建不涉及到房屋产权的变更，因为代建过程中的土地、原材料由购买方提供，开发商只是负责提供跟房屋建设相关的劳务并向房屋使用方收取一定的劳务费。房地产开发企业虽然进行了土地房屋开发建设，但并不对此拥有所有权，所以房屋建好后交给使用方不属于土地增值税征税范围，这可以为企业减少一大笔税款支出，但是采用这种行为进行筹划，一定得提前确定好买方客户，即房屋的最终使用方。
（3）合作建房行为的筹划。
合作建房行为指的是，一方提供土地使用权，另一方提供建设所需资金，双方共同合作开发土地建造房屋，房屋建好之后，按照双方事先的约定分配房屋自用。这种行为目前也是不需要缴纳土地增值税的，但是房屋以后出售时仍要缴纳土地增值税。采用这种方法看起来似乎没有实际意义，因为自建房产自用同样不需要缴纳土地增值税。采用合作建房行为的前提是作为持有土地的一方在有房屋使用需求条件下，他们无需转让土地使用权获得收入后再去购置房产，这样持有土地方在转让土地使用权环节需要交纳增值税、土地增值税、印花税，购置房产一方还需要缴纳契税。如果房地产企业可以寻求到有购房需求的另外一方，则可以采取联合共建方式，并能实现双方节税共赢。
4.2.2 利用会计核算方法的筹划。
（1）借款费用利息支出的筹划。
房地产企业经营投资活动离不开资金，尤其是对所投资项目一次性投入金额较高，所以房地产企业会向金融机构借取大量款项，这些大量借款催生了企业的很多的财务利息费用，直接影响着企业土地增值税的纳税额度，这些利息费用能否全额一次扣除，扣除时采用何种方法，需要结合实际情况具体分析。
按照税法规定，企业发生的债权融资利息的支出能提供借款证明，可以据实扣除相关利息费用，房地产开发费用按照利息费用加上土地支付成本与开发成本和的百分之五以内计算。如果不能提供借款证明，那么直接按土地支付成本与开发成本的百分之十以内计算扣除。换言之，我们只需考虑财务利息支出金额与土地使用权和房地产开发成本两项和的百分之五孰大孰小即可。值得注意的是，企业借款对象包括向金融机构和非金融结构，但是向非金融机构借款的利率不能高于相同时期商业银行的平均正常的利率水平，超出部分是不得扣除的，在计算企业所得税时，应纳税所得额也要进行增加调整。
（2）代收费用的筹划。
税收相关法规政策规定，房地产企业销售房屋时会代收部分费用，这部分费用可以计入销售额也可以不计入销售额，企业要充分考虑这两种情况，选择计算土地增值税税额低1位往来、对其交款时冲销往来的会计处理则属于不计收入或销售额的处理方式；如果代收环节以"收入"类科目处理，则向委托收费单位付款时需要将其支付的金额，凭借收费方开具的收款凭证做成本等会计处理。不论哪种会计处理，代收费用都应作为"价外费用"计征增值税，只有另立账套除外。所以，主张企业对代收费用的业务单独设会计账套来核算反映，并单独设立存款账户或直接缴入委托单位提供的资金账户，切不可同企业财务收支混在一个账套内核算，也不能将资金存入本企业在银行设立的结算账户。
4.2.3 其他方式的筹划。
（1）拆分收入或合同的筹划。
房地产企业如果出售已使用过的房屋时，对于房屋和里面的设备应区分开来，就房屋和内部设备与客户签订两份合同，设备买卖合同和房屋买卖合同。这样做的话房地产企业的土地增值税、印花税得到了节约，客户的印花税得到了节约。在出售新建房屋时，可以考虑与购买者签订毛坯房房屋买卖和房屋装修两份合同，毛坯房买卖合同缴纳土地增值税，且比精装修房屋销售价格低，相应地土地增值额也低，计算出的土地增值税应纳税额也低。与此同时，房屋装修合同按建筑业营改增新政策要缴纳增值税，但房屋装修部分缴纳的增值税税额一般低于装修价款计入毛坯房采用精装修房屋销售时而缴纳的土地增值税税额。
（2）费用转移筹划。
从制度层面来看，房地产企业开发经营过程中所发生的销售费用、管理费用、财务费用等会计期间费用，就好比房地产企业工程项目建设销售，计算土地增值税时可扣除的开发间接费用。但是税法对却规定三项期间费用不能采用直接扣除方式来计算开接费用，税法对开发开费用的税前扣除限额大致定义为土地成本和开发成本之和的 10%,这一规定可以让我们找到合适的筹划空间。例如，在人员安排上，企业可以让部分管理人员参与到工程项目建设中去，这部分管理人员的工资薪金等支出就可以分摊到项目的开发成本中，这样做就实现了三项期间费用转到开发间接费用中去，从而加大了工程建造的总成本，以此来降低土地增值率和税率档次，进而减少土地增值税缴纳额度。但是上述方法在应用时需要事前筹划，要提前进行组织人事及行为准则等方面的准备，而不能在以后的某些时候将这些间接费用转移到房地产企业开发成本中去。
4.3 企业所得税的税收筹划。
4.3.1 收入的筹划。
（1）用实税收相关政策。
根据所得税法规定，企业取得的国债利息收入免征企业所得税。房地产企业如果有着充裕资金但无项目建设且经营停滞期足够久远的条件下，可考虑将部分资金用于购买国债以赚取免税收益；企业以综合利用资源生产非国家命令限制和禁止的产品，可以按收入的90%计税，则纳税人可以选择对以回收再利用废旧资源生产新型建筑材料的项目进行投资，以获取免征所得税额的利益；根据房地产开发业从事廉租房建设享受免征企业所得税政策，尽量争取更多的政府廉租房开发建设；房地产企业还可以对一些国家鼓励支持的居民企业进行投资，从居民企业分回的股息和红利也不用缴纳企业所得税；对于房地产企业代国家收取的行政事业收费和政府性基金，企业一定要保存好相关收据和凭证，计算应纳税所得额时，将这些代收收入扣除掉，从而减少企业所得税的缴纳。
（2）利用会计核算政策。
房地产开发企业开发建设项目一般周期比较长，所以会计准则和税收政策规定，房地产企业应以房屋完工进度来确认相应地收入。房地产企业可以尽量拖延并推迟工程完工时间，推迟收入确认时间，从而延迟缴纳税款。从资金时间价值角度考虑，这也是税收筹划的一种方法。此外，在社会处于通货膨胀状态时，房地产企业如果经济效益较高且持续盈利，企业可以外购一些储备物业，物业可以计提折旧费用，增加企业扣除项目，而处于通货膨胀状态，企业还可以获取保值的好处。此外房地产企业还可以结合自身发展战略，并购一些发展潜力较大亏损企业作为分公司，从而降低集团公司应纳企业所得税。
（3）利用税负转嫁原理筹划。
房地产企业可以低价出售房产给税负比较低的关系密切企业，房地产企业随计税收入降低而应纳税所得额减少，其缴纳的企业所得税也低；而购入企业使用较低税率或享受企业所得税优惠政策，所需缴纳企业所得税较少。通过这种"转移定价"方式，最终会增加整个集团的利益。但这种方式应该符合企业会计准则关于独立交易原则，不得在关联方之间开展上述交易，否则税务机关有权依照企业所得税法关于"特别纳税调整"规定直接予以调整。
4.3.2 成本费用的筹划。
（1）合理选择筹资方式。
房地产企业在经营活动中会涉及到大量资金，单纯依靠企业内部自身积累一般无法满足，所以企业还要从外部筹集相当数量的资金。企业外部筹资方式主要包括股权融资和债权融资。企业股权融资企业支付的股息红利不得税前扣除，而债权融资中借款或发行债券支付的利息可以税前扣除，所以房地产企业可以在不显着增加企业财务风险和经营风险，不显着改变企业资本结构的前提下，适度加大债权筹资，从而提高税前利息支出金额进一步降低企业所得税。运用此条优惠政策时，房地产企业要注意借款利率不得高于同期商业银行的贷款利率，以及合理控制好企业的债资比例，防止借款利息超出扣除限额无法享受优惠政策。
（2）用好用足税收相关政策。
根据税法相关政策，企业在日常经营活动中发生的各种与经营活动相关的成本、费用支出，可根据实际发生额度凭借真实合法凭证据实税前扣除。所以这就要求房地产企业管理层加强企业会计核算制度、规范会计核算流程，比如企业日常的费用报销，要严格把关层层监督，提升企业会计核算水平，为企业进行税收筹划活动打下良好的基础。
房地产企业发生的各项财产保险、养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险、住房公积金等费用，均可以在税前据实扣除，所以企业应该为职工足额缴纳，进而提升企业税前扣除成本费用以降低企业所得税。企业这样做既遵纪守法，又为员工谋求福利从而对内留住人才、对外吸引人才，不断提升企业市场竞争力。
（3）其他方法。
房地产企业可以设置独立的销售分公司，先将房屋卖给销售分公司，然后由销售分公司对外销售，销售增加了一次，业务招待费也被拆分，使得业务招待费的税前扣除金额得到了提高，销售过程中所产生相应的成本费用等支出也会增加，从而整体上减少了企业应纳企业所得税额。这里需要注意的是分公司和子公司是不同的概念，分公司不具有独立法人，需要将收入并入总公司汇总缴纳企业所得税，因此分公司的亏损可以抵减总公司应纳税所得额降低企业整体税负。而子公司是独立法人，盈亏自负，企业所得税单独缴纳，其亏损影响不到总公司的应纳税所得额。企业可以利用分公司和子公司各自的特点选择适当方式进行税收筹划。
4.3.3 税收调整项目的筹划。
（1）业务招待费。
依照企业所得税法规定，纳税人应按实际发生的业务招待费的 60%在税前扣除，但最多不得超过年度总收入的 5‰。在实践中，房地产企业应严格区分业务招待费与个人消费如交际应酬费等的区别，以及与差旅费、会议费和各种培训费不要计入招待费，严防混淆核算而导致全额税前扣除项目作为限额扣除项目核算；同时，由于业务招待费不是能够全额在税前扣除的，所以房地产企业应严格控制各招待项目的支出，严防招待费用的超标，做好业务招待费预算控制等。此外，利用当地税务机构执法空白，房地产企业可以通过组织需要招待的客户和咨询师等人员外出参观考察，以此替代餐饮住宿等招待费而做会议费等支出。
（2）广告费和业务宣传费。
广告费和业务宣传费税前扣除限额为企业年销售收入的 15%,本年度超过扣除限额的部分可以结转到下一年度继续扣除。基于此，房地产企业在日常会计核算中要将广告费和业务宣传费等所属科目项目正确归类，并一定要取得发生广告费和业务宣传费的合法的支出凭证。
（3）公益性捐赠支出。
房地产企业的公益性捐赠支出，可以在企业年度利润总额 12%范围内据实扣除。在利用此条优惠政策时，企业首先关注捐赠扣除限额，其次要注意捐赠的途径，即企业一定要通过公益性社会团体或机构以及县级及以上的相关政府部门进行捐赠。如果通过其他途径进行的捐赠，即使用于公益性事业，也是不能享受此条优惠政策的。房地产企业利用好此条优惠政策，还可以树立企业良好形象、提升企业知名度。
（4）支付残疾人工资。
按照税法的规定，企业支付给残疾人员的工资可以按残疾人工资两倍的数额在计算企业所得税时税前据实扣除。房地产企业可适当安置一些残疾人员在合适岗位上工作，为企业树立良好形象、为社会贡献一份力量的同时，也可适当减轻应纳企业所得税额。
（5）"三工经费".
主要是指工会经费、职工福利费、职工教育经费。这三项费用都有税前扣除限额，分别为企业当年工资薪金总额的 2%、14%、2.5%.但是工会经费和职工福利费超过的扣除限额部分不得结转到下年进行税前扣除，形成税会永久性差异；职工教育经费可以结转以后年度税前扣除，形成税会暂时性差异。基于此，房地产企业要做到这三项费用在税前扣除限额内要做足，应支尽支，不要让费用"缺项";同时，可以适度加大职工教育经费的投入，使得员工接受了教育培训，充实了业务理论、提升了业务水平，更进一步提高了工作效率，进而不断促进企业的发展。
（6）资产损失。
房地产企业在经营活动期间发生的各项资产损失，要经过税务机关认可才可以税前扣除。而认定这一过程需要一定时间，所以财务相关人员要及时向管理层汇报，管理层也应及时对此做出回复，拿出解决方案，尽力缩短时间，尽快向税务机关报备资产损失状况并争取尽快得到认定，从而在资产发生损失年度及时税前扣除。
4.4 其他税种筹划。
4.4.1 土地使用税的筹划。
（1）闲置用地。
房地产公司通过划拨或缴纳土地出让金等方式取得对土地的开发建设使用权后，一般会按照土地规划许可证上载明的土地使用范围和开发方式进行土地开发建设，但也有的房地产企业出于各种原因会将土地闲置起来留待日后开发。对于暂时闲置的土地，房地产开发企业可以暂时租借给农业生产者或其他单位用于农业经营活动。虽然依照现行税收政策规定房地产公司并不能从中获得税收实惠，但可以在闲置期内获得额外收益，实现企业财务价值最大化，也能在一定程度上缓解缴纳土地使用税的资金压力和经济负担。
（2）开发经营用地。
土地使用税采取地区差别定额征收的方式，不同区域的土地使用税税额差别很大，一般由地方政府根据各地情况自行制定。房地产企业可以根据自身情况和发展状况选择不同区域的土地使用权，已达到节省税款的目的。此外，房地产企业要充分理解相关的土地使用税的征税范围和计税依据，按时足额缴纳，避免对政策解读失误造成多缴税款或少缴税款而受到税务机关查处。比如房地产企业占用土地用于经济适用房开发建设，免征土地使用税，房地产企业要区分已销房屋和未销房屋所占用土地。此外还要注意，不管房地产企业是否具备土地权属证书，都应依据实际占用土地使用面积按时足额纳税。
4.4.2 印花税的筹划。
当同一合同上记载了多个税率不同事项时，如果各个事项金额分别记载，可以按不同事项适用税率分别计算应纳印花税额再汇总，如果各个事项金额合并记载不区分，则选择不同事项所适用最高税率计算缴纳印花税。所以房地产企业在同一合同记载多个事项时，要分别列明不同事项的金额，避免多缴纳税款。房地产企业在签订合同时，如果事项模糊无法确定金额时，先按 5 元定额贴花，等事项清晰确定金额后再进行补贴印花。此外在合同分包过程中，每分包一次，就会产生印花税纳税义务，所以房地产业可减少分包次数进行筹划。
例如，A 公司将 3500 万元的合同分包给 DQ 公司，DQ 公司又将其中 1500 万元合同分包给 B 公司，1000 万元合同分包给 C 公司。
筹划前：A 公司应缴纳印花税=3500×0.03%=1.05 万元，DQ 公司应缴纳印花税=3500×0.03%+1500×0.03%+1000×0.03%=1.8 万元B 公司应缴纳印花税=1500×0.03%=0.45 万元C 公司应缴纳印花税=1000×0.03%=0.3 万元筹划后：DQ 公司和 A 公司协商，A 公司直接与 B 公司签订 1500 万元合同，A 公司直接与 C 公司签订 1000 万元合同，A 公司与 DQ 公司签订 1000 万元合同。在 A 公司、B 公司、C 公司缴纳印花税不变情况下，DQ 公司应缴纳印花税=1000×0.03%=0.3 万元，节约税款1.5（1.8-0.3）万元。
4.4.3 契税的筹划。
根据相关税收政策，企业之间发生合并、分立、股权收购等重组事项，由于未涉及到房屋产权和土地使用权的变化，对于房屋产权和土地使用权接受一方企业免征契税。
例如，甲公司由于资金紧张，现将手里一块土地以 2000 万元价格转让给 DQ 公司，甲公司当年取得该块土地花费 1000 万元。
筹划前，甲公司转让土地使用权给 DQ 公司需要缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。DQ 公司需要缴纳契税=2000×4%=800 万元筹划后，甲公司不是进行土地使用权的转让，而是将甲公司的股权以合理价格转让给DQ 公司，股权转让完成后，DQ 公司仍旧按照甲公司的名义进行土地开发。符合契税对于企业之间进行重组给予的优惠政策，按照契税相关优惠政策，DQ 公司在此过程中无需缴纳契税，而且甲公司也不用缴纳各项税费。
4.4.4 房产税的筹划。
房产税的筹划多发生在房地产企业在对存量房产的筹划过程中。对于存量房产，企业可选择对外销售也可以选择对外出租投资或自用，但自用的房屋数量有限，且房地产纳入营改增试点征收范围后，房地产在营改增之前的营业税和土地增值税等税收优惠政策在营改增之后并未相应保留或政策尚不明确，所以本文仍以房屋对外出租考虑为主。
存量房如果用于对外销售，则需要缴纳增值税和土地增值税，存量房用于对外出租，需要缴纳增值税和房产税，假定房屋对外销售价格等于房屋年租金值，营改增后，销售不动产和出租不动产适用的增值税税率均为 11%,再假定房屋对外销售和对外租赁对应的增值税进项税额均相等，则房屋销售和出租所缴纳的增值税相同，只需比较对外销售土地增值税和对外租赁缴纳的房产税高低来确定房屋用途。
例如，DQ 公司部分存量房可扣除总成本 700 万元，对外销售价格和出租价格均为 1200万元。当房屋对外销售时，土地增值额为 500 万元，土地增值率为 71.42%,应缴纳土地增值税=500×40%-700×5%=165 万元，当房屋对外出租时，应缴纳房产税=1200×12%=144 万元，二者比较应选择对外出租。
假定对外销售价格和出租价格定位 1100 万元。当房屋对外销售时，土地增值额为 400万元，土地增值率为 57.14%,应缴纳土地增值税=400×40%-700×5%=125 万元，当房屋对外出租时，应缴纳房产税=1100×12%=132 万元，二者比较应选择对外销售。
4.5 本章小结。
本章主要介绍的是房地产企业相关税种的税收筹划方法。主要内容包括房地产业采用营改增试点前后对应新老项目的增值税税收筹划方法；土地增值税税收筹划方法；企业所得税税收筹划方法以及其他小税种包括房产税、土地使用税、契税、印花税的税收筹划等。
