房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，其主营业务包含开发、建设、销售三个方面，土地增值税作为重要的税负之一，近年来上缴金额也在随着房地产市场的不断增温而不断上升。对于房地产开发企业来说，做好企业自身的纳税筹划，实现土地增值税的科学合理缴纳，对于规避企业发展风险，确保企业的长远健康发展，降低运营成本，减轻企业纳税负担具有重要的作用。
1 房地产开发企业土地增值税的相关理论
土地增值税的概念是指单位或个人通过转让国有土地的使用权以及地上建筑物及其周围附着物的使用权来获得的一定收入，国家针对企业进行房产所有权出售过程中所获的增值额进行纳税征收。对于房地产企业来说，无论是转让国有土地使用权还是房产使用权的过程中，都会相应的增加销售收入，因此要承担土地增值税，成为了纳税义务人。只要属于有偿转让地面建筑物以及附着物，以及国有土地使用权，都要针对增值额缴纳土地增值税。增值额的确定是根据纳税义务人转让过程中所获的收入再扣除规定扣除的项目金额后的余额来确定的。
土地增值税允许扣除的项目主要有五类：第一是在开发土地的全过程里发生的所有成本；第二是在取得土地使用权过程中所支付的金额；第三是需要缴纳的相关税费；第四是房屋建设中相关配套设施所要支出的成本；第五是财政部规定的其他可扣除项目，主要是指房地产开发企业根据实际情况计算的金额进行 20% 的扣除。另外，我国土地增值税的税率计算采用四级超额累进方式，即根据增值额的多少确定征多少税，多增值多征税，不增值就没有税费。房地产开发企业进行税收筹划要求企业能够严格根据法律法规的相关规定，结合自身业务情况调整避税、节税手段，随着我国税收政策的不断调整，房地产开发企业也要根据政策和形势的变化调整自身的纳税筹划，提升自身的生存竞争力。
2 房地产开发企业进行科学纳税筹划的建议
2.1 利用建房与合作方式进行纳税筹划
在现阶段我们国家的税法中，享受免除土地增值税的情况为代建和合作房屋，对于房企，可以通过改变合作方式实现避税，比如实现建房方式的改变。详细的说，企业可以在建楼前就确定住户，并以确定好的住户的名义开展施工建设。这样可以避免企业产生高额的土地增值税，当然，这样的建房方式仍然是需要缴纳税费的，但是相比较于土地增值税来说，还是可以大大减轻企业的税负的。另外一种方式是合作建房，在我国当前的税法中，合作建房免征土地增值税。具体是指一方提供资金，一方建房，双方通过配合实现建筑物的建成。也就是指，房企在建房前要先将购房款收齐，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免产生土地增值税，也是一种合法的避税方式。
2.2 利用房屋价格以及物业类型进行调控
房地产企业可通过合理调控房价来实现自身的纳税筹划。目前我国的土地增值税采取的纳税率为四级超额累进税率，即企业缴纳的增值税与其增值额之间是正比的关系：企业房屋销售所获利润越高，其要缴纳的税额也相应增高；反之则需要缴纳的增值税额也有所降低。这当中实际上存在一个纳税的临界点。因此，房地产业在实际操作过程当中，为了能够实现自身纳税额的最低，可对其房屋销售的价格进行合理的调控，即在一定程度上降低其房屋销售的价格，并通过降低增值额的方式，来确保实现企业自身有效的纳税筹划。
房地产开发企业在确定房屋价格时要尤其注意，因为这将关系到自身土地增值税属于哪一级税率，以及最终要缴纳多少税费，是否能够实现合理避税。另外，在房地产开发企业的日常经营中，企业可以根据自身的有效证件和手续来确定增值额，具体可以是建设用地规划许可证以及工程规划许可证，在确定了住宅面积后计算增值额，对于出售普通住宅增值在可扣除金额的 20% 内的，可以不用缴纳土地增值税。
2.3 通过利息扣除实现避税
通过合理比较和选择利息支出的扣除方式，能够实现房地产企业的有效纳税筹划。我国目前纳税的相关规定中，有此条例：即房地产企业在房屋开发建设的过程当中，一旦其财务费用当中的利息支出可提供金融机构证明，并且在实际操作过程中，能够实现按照房地产具体的开发项目来进行计算和分摊，则可以据实扣除，但又不得超出同期同类商业银行的贷款率计算金额。因此，房地产实际允许扣除的开发费用就等于：企业合法利息支出 +（房地产开发成本 + 获得土地实际使用权所支出的金额）×5%;反之，则其实际允许扣除的的开发费用就等于：（房地产开发成本 + 获得土地实际使用权所支出的金额）×10%.在这个过程中，房地产开发企业的财务人员可以根据自身情况选择扣除项目，主要有两种方式，并且在实际操作中，要务必根据企业的实际状况，选择最适合自身的方式，实现合理避税。
2.4 利用增加扣除项目金额的方式进行纳税筹划
转移费用，对于房地产开发企业来说，也是增加扣除项目金额的一种有效方式，扣除项目金额增加了，企业增值额降低，缴纳的税自然少了。前文中已经提到，企业最终需要缴纳的土地增值税为扣除了成本和可扣除项目金额后的余额来确定税率的，因此合理费用的确定，就能有效降低最终增值金额。在企业扣除成本和费用后，增值额已经确定，扣除项目的金额依靠的是法律规定的合理费用，费用的转移，比如将职工薪酬、财务费用等必要支出列入其中，就能帮助降低增值额。当然，这样的方式，并不是所有费用都能够进行扣除，房地产开发企业在实际操作的过程中，要严格区分费用的种类，不能做虚假费用，如果实现合理费用的转移，帮助自身增加了可扣除金额，就能够降低最终需要缴纳的土地增值税。房地产企业在进行可扣除项目金额扣除的过程中，要注意选择最佳的成本分配方式，合理分配成本和费用，最大限度的增加可扣除金额，实现土地增值税的合理税务筹划。
2.5 企业通过分散收益额降低增值金额
房地产开发企业除了上述降低可扣除项目金额的方式外，还可以分散自身的收益额。在房地产企业运营的过程中，降低土地增值税，实现纳税筹划是目的，而实现的途径是降低增值额，帮助降低最终应缴纳的税额。除了之前提到的建房合作方式、房屋价格的确定、利息扣除、转移费用之外，分散房产收益也是一个有效的方式，降低企业的收入额，运用科学的方式细分企业房屋销售收入，降低土地增值税。具体方式是，房产企业在建造好房屋后，要将自身的房屋划分为不同的种类，销售时根据客户的需求签订不同的合同，让每一笔收入作为单独收入，实现土地增值税的纳税筹划。
3 结束语
综上所述，随着我国经济的快速发展，国民经济水平不断提升，作为我国重要支柱产业的房地产企业规模和收益都在不断扩大和提高，在当前，我国大多数正规的房地产开发企业都能有先进的财务管理观念，注重科学合理避税，能够重视纳税筹划。土地增值税作为房地产企业承担的一大税种，对于企业的财务管理水平提出了较高要求。在实际发展过程中，企业要勇于克服困难，不断更新政策和管理知识，运用科学合理的方式实现土地增值税的纳税筹划，实现自身的发展竞争力和效益的最大化。
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