摘要：房地产是复杂的综合概念, 房地产市场是商品经济发展到一定时期的产物。在我国, 房地产行业是基础性的支柱型产业, 其运行状况和发展方向直接影响国民经济的健康发展, 因此, 国家对房地产法律关系的调整和管理就显得必要而重要。我国房地产法律制度经过数十年的发展, 已经基本建立起较为完善的具有中国特色的房地产法律制度体系。本文在介绍我国房地产法律制度的基础上, 从经济层面简要分析了房地产法律关系, 并且从经济角度分析了政府对房地产市场监管的必要性。
关键词：房地产市场; 法律制度; 经济法律关系;
一、房地产市场概念及其构成
(一) 房地产市场的相关概念
房地产是一个复杂的概念, 它既表示客观存在的物质实体, 又表示非物质形式存在的法律权利。作为具象概念, 房地产是房产和地产的总称, 在物质上, 房地产由土地和土地上的构筑物和狭义建筑物构成。作为抽象概念, 房地产本质上是一种财产型权利, 这种权利包括房地产实体中的各种经济利益以及其衍生出来的各项经济权利。
房地产市场是商品经济发展到一定阶段的产物, 是商品经济范畴的概念。具体而言, 房地产市场是指所有有关房地产的商品交换或流通关系的总和, 包括土地、建筑、相关劳动服务、相关交易服务以及经济活动进行的领域或场所。就我国而言, 房地产市场在我国已经成为社会主义市场经济的重要组成部分, 是社会主义市场经济的一个活跃领域。房地产作为消费品在消费品市场是重大交易对象;在生产要素市场, 房地产也是人们起居和从事生产经营活动所不可或缺的物质条件。
(二) 房地产市场的构成
通常认为, 房地产市场是由市场主体、市场客体、市场组织方式等因素构成的一个完整体系。房地产市场的主体是指参与房地产交换的当事人, 这里的当事人不仅仅可以是经济个体, 也可以是经济组织。房地产市场主体的基本要素包括供给主体、需求主体、中介机构以及管理者。房地产市场的客体是指房地产市场的交易对象。房地产市场的交易对象通常包括房产、地产以及关联的各种劳动服务和交易服务等。同时, 作为交易商品, 房地产具有不动性, 所以在实际的经济活动中, 房地产市场的客体是房地产产权制度中的房地产产权的交换。房地产市场的交易组织方式是市场各个主体形成的联系方式以及相应特征, 而房地产市场关系包括市场中买方和卖方的关系、买方相互间的关系以及卖方相互间的关系等。房地产市场的组织形式包括专门为房地产交易各方提供房地产商品交易的固定房地产交易场所, 以及在房地产交易场所以外为交易各方提供交易场所的场外市场。在房地产体系中, 多个房地产市场相互联系且彼此制约, 形成联系的、竞争的、统一的关系。一般地, 完整的房地产市场体系由土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场、物业服务市场、房地产市场管理机构等构成。
二、我国房地产法律制度
(一) 我国房地产法律制度基本概念
房地产法律关系是一种综合性法律关系。房地产关系是在获得、开发、利用、买卖和管理房地产过程中形成的社会关系。房地产关系既包括财产型关系, 也包括非财产型关系, 既包括平等主体之间的民事法律关系, 也包括非平等主体之间的行政法律关系。
房地产法律制度是为了对房地产市场以及其中的关系进行规范和调整的, 而设置一系列法律规范和调控政策的制度体系。作为国家法律制度体系的重要组成部分, 我国房地产法律制度主要有规范文件层次多、规范文件变化快以及行政管理性质突出的特征。首先, 房地产法律制度的立法层次诸多, 具体涵盖宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章等。此外, 通常当国家在针对房地产市场的某些问题出台相应法律法规或政策文件的时候, 地方政府也往往会公布一系列地方性法规、地方性政府规章或政策文件等。其次, 房地产法律制度的规范文件也一直处于变化之中。随着社会主义市场经济的快速发展, 我国房地产市场经济也在发生日新月异的变化, 为了适应房地产市场的变化, 国家一方面要修改废除不再适用的法律规范, 另一方面还需要制定新的法律规范, 这就使得我国房地产市场的规范文件处于不断更新的状态。此外, 由于各地房地产市场的具体情况存在差异, 这就使得国家层面给出的规范通常是宏观层面的, 在不违背上位法的法律效力的前提下, 地方政府留有一定的制定具体规范的权力, 这样就会导致有关房地产市场的地方规范变得复杂而繁多。再者, 我国房地产法律制度还具有行政管理性质突出的特征。我国房地产市场是我国国民经济的支柱型产业, 房地产产业链深刻地影响到各行各业的发展, 对于如此重要的领域, 国家对房地产市场的干预十分显著。具体而言, 《宪法》规定“城市的土地属于国家所有”, 除国家所有的土地外, 由集体所有。《宪法》同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”在我国, 就目前而言, 仅“土地的使用权”可以依照法律的规定进行转让, 这与部分外国国家针对土地权利的规定是显著不同的。在我国, 从土地使用权划拨、土地使用权出让到土地使用权转让, 从土地的利用规划到建筑施工管理, 从房地产市场商品的开发售卖到中介服务、物业服务等, 国家有关职能部门均引导、监督和调控这些环节, 行政机关的管理一直贯穿其中。
(二) 我国房地产法律制度的体系构成
经过数十年的发展, 我国已经基本建立起具有中国特色的房地产法律制度体系。在规范性文件层面上, 中国的房地产法律制度包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章以及行业规范文件等构成。
《宪法》在我国法律体系中具有最高效力, 其对土地的归属、使用、流转和保护做出了原则性规定, 其他法律均不可违背宪法精神和原则。由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律在地位上和效力上低于《宪法》, 但也是制定行政法规、地方性法规以及行政规章等文件的依据。我国房地产法律制度包括的法律主要有《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《民法总则》《民法通则》《物权法》《合同法》等。由国务院制定的行政法规也是我国房地产法律制度体系中的重要规范文件, 是对上位法规定的补充, 如《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》等。由地方人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规在地方行政区域内有效, 就上海市而言, 有《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《上海市城市规划条例》《上海市住房公积金条例》等规范文件。行政规章包括部门规章和地方政府规章, 是行政部门依法制定和发布的规范性法律文件, 如《城市房地产开发经营管理条例》《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等。此外, 房地产法律制度体系中还存在行业规范文件, 这些文件没有法律上的效力, 但是也有一定约束力和指导作用, 如《房地产估价规范》。
三、经济分析在房地产法律制度中的应用
(一) 经济法律关系和房地产法律关系
经济法律关系是法律关系的一种, 是经济法主体间的经济活动受法律调整而形成的权利义务关系。在我国, 经济法律关系具有国家干预的特征, 这种法律关系同时体现国家意志和当事人意志。通常来说, 某种经济法律事实的出现, 导致特定的经济法律关系主体之间产生具体的权利义务关系, 就会形成经济法律关系。
当房地产经济关系受到法律的规范调整时, 房地产经济关系就会上升为房地产法律关系。房地产法律关系由主体、客体和内容三个要素构成。房地产法律关系的主体是指参与房地产经济关系、享有房地产权利和承担房地产义务的当事人。包括国家和行政机构、劳动群众集体、法人和自然人等。房地产法律关系的客体是房地产法律关系主体所享有的权利和承担义务的对象。这种对象可以是土地及其附属物、房地产开发交易行为以及城镇规划设计方案等。房地产法律关系的内容是主客体的交互活动, 包括相关权利义务以及行政机构的职责履行等。
(二) 我国房地产法律制度的监管调控
房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其具有基础性和先导性, 该产业的发展和运行状况直接影响中国房地产产业链以及相关产业链的各个环节, 进而影响整个国民经济。因此, 对房地产市场进行经济上的分析, 并同时建立完善的法律监管制度、对我国房地产市场进行法律监督和行政管理就成了政府重要工作内容。
法律手段是对房地产市场的监管调控手段之一。具体而言, 国家建立针对房地产市场的法律监管制度, 运用法律法规等来规范房地产市场的各个要素, 同时规范房地产市场中的各种交易行为。国家监管机构通过法律法规以及政策性文件引导和约束房地产市场交易行为、竞争行为以及政府参与房地产市场的行为, 从而协调各方利益, 促成房地产市场的健康发展。由于法律手段具有强制性、规范性以及相对稳定的特征, 所以具有普遍约束力的法律手段是主要且重要的规范房地产市场经济的监管调控手段。对我国房地产行业实施监管调控的根本目的在于确保我国的房地产市场可以健康运行, 优化房地产结构并提高资源配置效率, 使房地产行业以及相关领域得以协调发展, 从而促进国民经济的稳健发展和持续增长。
参考文献
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