摘要：20世纪90年代中国的商品房买卖初具规模;21世纪初期房地产企业迅速发展壮大。在全国多数地区, 房地产行业实现的税收已占到总税收的一半甚至一半以上, 并呈上升趋势。房地产企业财务核算的重要性。特别是在2016年5月1日我国实行营业税改征增值税以后, 房地产企业由营业税税制转型到增值税税制, 财务会计核算发生了翻天覆地的变化。文章阐述了“营改增”对房地产企业的财务会计核算的影响, 分析了在新税制下房地产企业财务会计核算的变化以及遇到的问题, 并探讨应对措施。
关键词：“营改增”; 房地产企业; 财务会计核算;
“营改增”是我国加快转变经济发展, 大力发展国民经济大势所趋, 有利于完善税制, 消除重复征税, 有利于降低税收成本, 增强企业发展。在这次税制改革中, 建筑、房地产这两个相关行业的财务核算受得了较大的影响, 情况较之前复杂、烦琐, 同时也存在较大差异, 下面以房地产开发企业一般纳税人为前提从以下几方面来探讨一下房地产开发企业的会计核算。
1 房地产开发企业财务会计核算的特点
1.1 房地产开发企业的会计核算周期较长
一般超过一个会计年度 (12个月) , 在开发的房地产项目未达到完工 (交付) 条件前, 售房收入计入“预收账款”科目, 不结转收入及相关成本、税费, 前期根据预收账款以及征收率、预计利润率计算预缴增值税、土地增值税和企业所得税, 待项目达到完工条件时再根据已售比例配比结转收入、成本及相关税费并计算清算企业所得税及土地增值税。
1.2 “营改增”初期需依据本企业所开发项目特点确定增值税计税方法
企业首先根据开发的各个项目“建筑工程施工许可证”上载明的开工日期, 分别确定各个项目的增值税计税方法 (一般计税或简易计税) , 然后根据不同的计税方法分项目进行财务会计核算, 即同一企业可以适用两种不同的计税方式。
2 “营改增”前后房地产企业财务会计核算的区别
2.1 会计科目的区别, 主要是与流转税相关的科目
在营业税时代, 主要使用“应交税费—应交营业税”科目;而在增值税时代则使用“应交税费—预缴增值税”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”、“应交税费—应交增值税 (进项税额) ”、“应交税费—应交增值税 (销项税额抵减) ”、“应交税费—未交增值税”、等科目;若开发的项目为房地产老项目并已申请了简易征收, 流转税的核算则通过“应交税费—简易计税”科目核算。
2.2 财务会计纳税核算方法的区别
“营改增”前房地产开发企业的各个项目的纳税核算方法是一致的;但实行“营改增”政策后, 有相当一部分企业在税款核算上要经过过渡期来完成“营改增”之前的房地产老项目的纳税核算, 针对这一特殊情况, 房地产开发开企业要按规定区分新老项目来选择确定会计核算方法进行账务处理。
2.3 预收房款及流转税缴纳方面的区别
在营业税税制下, 房地产企业的预收房款为含税收入, 并且营业税为价内税, 应交营业税的计算是直接根据当期预收房款乘以对应税率得出。而“营改增”后, 因增值税为价外税, 房地产企业的预收房款在前期计算应预缴增值税时, 需将含税收入转换为不含税收入, 以此来计算应预缴的增值税税额。
3 “营改增”后对房地产企业的影响
3.1 有利影响
(1) “营改增”后能降低房地产开发企业前期预缴税款的比例。
所有的房地产开发项目无论是一般计税还是简易计税, 会计核算周期均较长。“营改增”后, 在销售单价不变的情况下, 销售商品房收到的全部款项要转化为不含税金额, 再根据预征率来计算应预缴的增值税, 具体计算如表2。
表2 不同计税方法计算预缴增值税的公式 导出到EXCEL
一般计税应预缴税款=预收账款÷ (1+10%) ×3%
简易计税应预缴税款=预收账款÷ (1+5%) ×3%
由此可见, 用于计算应纳增值税的税基明显减少了, 预缴的流转税也较营业税时代大大降低了, 这种预缴税款的方式非常有效的降低了房地产开发企业前期的资金压力。
(2) 房地产企业的差额计税 (仅限于一般计税项目) 。
“营改增”后, 按一般计税核算的房地产项目可以凭合法的抵扣凭证抵扣其购入的货物或劳务的进项税额, 但其取得的土地价款 (支付给政府部门) 是无法取得合法的抵扣凭证的, 针对该情形新税法规定房地产企业在销售开发产品时, 可以将全部价款和价外费用减除支付给政府部门的土地价款后的金额作为销售额来计算缴纳增值税, 通过此项处理, 合理的将土地价款由收入中扣除, 避免了重复交税。
3.2 不利影响
(1) 财务会计核算难度加大。
“营改增”后针对税制改革的行业税收政策变化较大, 财务会计核算较营业税税制下难度有所增加。在日常核算中, 财务人员不仅要注意收集真实合法的票据, 而且每月要网上勾选或认证进项税额发票, 财务核算工作变得更为复杂。
(2) 票据收集要更为严谨。
在收集各项成本增值税专用发票过程中, 要格外注意销货方发票记载业务的真实性、发票开具的规范性和完整性 (如需在备注栏注明的信息是否按规定注明等) 、以及税率或征收率是否准确等。只有取得的发票符合规定, 才是合法有效的凭证, 才能用于会计核算、增值税抵扣和税前扣除。
(3) “营改增”后新购入固定资产对利润的影响。
在“营改增”之前房地产企业购入的固定资产的入账成本是含税价;而“营改增”后, 购入固定资产的入账成本则需换算为不含税价入账, 这样用于计提固定资产折旧的原值就会大大降低, 从而降低了计提固定资产折旧的基数, 企业计提的折旧减少了, 会导致企业利润的增加。
4 房地产开发企业针对“营改增”的应对措施
4.1 加强对财务工作人员的业务培训
由于“营改增”后, 税收政策较之前有了很大的变化, 国家税务总局不断下发相关税收文件, 财务会计人员必须及时组织认真学习政策导向, 与时俱进跟上税制改革的节奏, 提高自身业务水平, 使财务会计核算能够准确无误反映企业的经营数据。另外, 企业还应该对内部管理层、开发部、工程部等非财务人员进行基本税收知识普及。树立全员纳税意识, 最大限度规范财务会计核算。
4.2 房地产企业在前期订立合同时应充分考虑增值税税率及发票等对合同价款的影响
在合同中应与乙方明确约定提供发票的类型 (增值税普通发票或增值税专用发票) 以便后期进项税额的归集顺利进行。另外对于发票传递责任的区分、发票的真伪、开具时间等方面也应在合同中列明。
4.3 严格规范票据管理
票据是企业财务会计核算的重要原始凭据。我国税收管控主要以“以票管税”为主, 所以财务人员在日常票据的收集过程中, 要严格审核涉及各个环节票据的规范, 如:审核收到的“建筑工程服务发票”、“出租不动产发票”、“货物运输服务发票”等税法规定必须在备注栏注明的经营业务信息的, 应按规定予以备注, 未按规定填写的, 予以拒收。特别是在审核增值税专用发票时, 要求发票联与抵扣联同步获取, 票据字迹清晰、内容完整, 不能压线、涂抹、污损等, 票据上的印章要符合规定 (需加盖企业财务专用章或发票专用章) 。另外, 企业应指定财务部门专业人员负责管理增值税专用发票的开具、获取、使用、传递、保管等。
5 结 论
综上所述, 我国通过这次税制改革实现了增值税征收环节链条的完整性, 有效地避免了重复征税现象。“营改增”给房地产企业的财务会计核算带来了很大的影响, 特别是在流转税方面, 相信通过财务人员的积极面对, 认真学习相关业务知识并加以实践, 一定会将该行业的财务核算趋向正规化。
参考文献
[1]曹东峰.营改增对房地产开发企业的影响[J].中国总会计师, 2015 (9) :134-135.
[2]贾艳花.营改增对房地产开发企业税负的影响[J].企业改革与管理, 2017 (19) :165.
[3]蒋晶, 李晓宁.营改增对房地产开发企业的影响及对策探讨[J].财会学习, 2018 (1) :152-153.
