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【题目】生命周期理论下我国以房养老运营研究
【第一章】我国以房养老新型模式探析绪论
【第二章】我国以房养老运营模式现状与存在问题
【第三章】美国以房养老的经验借鉴
【第四章】生命周期视角下以房养老需求价值分析
【第五章】中国以房养老运营模式的构建
【结论/参考文献】以房养老保险运营方式分析结论及参考文献
3.美国以房养老的经验借鉴
3.1 美国以房养老主要模式
以房养老模式最早出现于荷兰，但业务开展最为成熟的是美国。二十世纪八十年代之后，大量“二战”后出生的美国人，成为了拥有较高价值房产，但却没有足够现金收入的一代。于是针对此类群体，美国新泽西州劳瑞山的一家银行推出了反向抵押贷款产品，由银行按照每个月支付给老年人养老费用，直至老年人搬离房屋或者是去世。随后，很多经济发展到一定程度且出现人口老龄化的国家也纷纷借鉴、采用此种模式来缓解自身国家所出现的养老问题。纵观国际上各个国家以房养老模式的发展，美国作为首个采用此模式的国家，其取得的成就也最为突出。下面将通过对美国以房养老模式的分析与研究，能够为我国以房养老运营模式的可持续、稳定发展提供借鉴和参考。
3.1.1 房屋价值转换抵押贷款（HECM）
美国政府于 1987 年颁布了《1987 年住房法案》，明晰了美国政府对于反向抵押贷款的政策。1989 年，美国联邦住房管理局（FHA）发起 HECM,即住房价值可转换抵押业务，HECM 的提供者包括银行、抵押贷款公司和其他私有金融机构。HECM 是目前美国运用较为普遍的一种以房养老的模式，根据统计数据显示，此种模式的运用约占美国以房养老市场的 95%左右。此种模式最初是由美国住房保障部（HUD）、联邦住房管理局（FHA）共同联合组织策划的，整个运营的过程受到美国国会的监督。此种模式对于申请人的要求主要有：一是申请人必须为62 岁以上的老人；二是抵押的房产应当为其主要的居住房产，申请人对于房屋拥有完全的自主产权或者支付了房屋价值的相当大的一部分；三是申请人没有拖欠任何联邦债务；四是申请人必须要接受住房保障部顾问委员会的指导。根据美国 Department of Housing and Urban Development 发布的有关数据可以看出，自1992 年此种贷款模式正式运营至今，贷款发放的数量持续增长，见表 3.1. 美国房屋价值转换抵押贷款（HECM）的优势主要体现在：一是在抵押贷款的过程中，美国政府对其进行保险，在偿还贷款的房屋价值未达到贷款本息和的时候，美国政府将会对不超过规定范围内的部分进行补偿，能够保障贷款人不会因为参与此种以房养老的模式而对自身的经济收益受到损失；二是当因为贷款人破产而无法具备给付贷款能力的时候，政府将会按照合同和协议，给付借款人贷款。这也是导致此种模式在美国应用较为广泛和普遍的原因之一，因为其安全性较高，且有政府机构的参与，使得不论是贷款人还是金融机构，都能够更加青睐此种模式。另外，此种模式中也能够体现出生命周期的理论，即正是基于对不同生命阶段的住宅需求的理解和考虑，认为在达到了一定年纪之后，家庭逐渐开始走向解散或灭亡，因此对于住宅的需求并没有其他生命阶段那样旺盛，此阶段的老年人对于住宅和房屋的需求并没有之前那样明确，反而是对于固定的生活保障和资金的需求越来越旺盛，因此可以通过将房屋进行抵押的方式，来换取在此生命阶段中老年人所需要的一些保障。
3.1.2 住房持有者贷款（Home Keeper）
住房持有者贷款（Home Keeper）是一种由美国住房按揭贷款联合会（即房利美 Fannie Mae）于 1995 年推出的以房养老产品。申请的条件与前文所述的HECM 基本一致，但限制条件更少，对房屋所有权要求也更为宽泛。比如其贷款额度相对于 HECM 的额度要更高，最高可以达到四十万美元以上，即使是房屋价值相对较高的老年人也可以没有顾虑的参与到此种模式之中。由于 Home Keeper 计划的主要借款对象是拥有中档住房的老年人，加之支付方式也没有HECM 灵活，同等条件下借款人更愿意选择 HECM,因此 Home Keeper 贷款的规模只有 HECM 的 1/8 左右。此种模式对于不同生命阶段的需求的解读也能够显现出来，对于房屋的所有者为老年人的群体来讲，老年人在达到了一定年纪之后，就进入到了不同的生命阶段，而在此生命阶段中，老年人对于住房的需求已经不再如从前那样旺盛，而是更加迫切的希望得到一种固定的保障，特别是现金保障，用来维持、满足自己日常的生活需要，因此作为住房持有者的老年人，通过住房来向金融机构进行贷款，能够充分体现出在最后生命阶段中的老年人及其家庭的需求变化。
3.1.3 财务自由计划（Financial Freedom）
由老年人财务自由基金公司（Financial Freedom Senior Funding Corporation）推出的财务自由计划（Financial Freedom）是美国目前唯一的完全由私营公司运作的反向抵押贷款产品。其贷款的方式较为灵活，要求相对较高，通常要求房屋价值在七十万美元以上的老年人，因此贷款的额度也相对较高。此种模式除了申请人和贷款人之外，还存在着中介机构，即第三方保险公司。申请人将房屋的一部分做抵押，一次性的获得大量资金，并且用这些资金购买保险公司的年金，由贷款人支付保费，保险公司负责给付申请人的终身年金。此种模式是一种基于生命周期视角下的贷款模式，即在针对不同的生命阶段，采取了不同的方式方法，且在贷款的过程中，由于参与方相对较多，以此能够较大的分担风险，提升产品整体的能力与水平。此种模式对于保险和固定生活需求的满足性要更强一些。当老年人进入到了最后一个生命阶段之后，保险产品对于老年人及其家庭的意义和价值更加巨大。因此，老年人也愿意用房屋来交换这些保险和固定的收入，一方面能够满足自己日常的生活需求，另一方面也能够令自己接下来的生命阶段没有顾虑。同样的，对于生活较为富裕的老年人来讲也是适用的，此种方式能够满足老年人在此生命阶段中对于生活质量的需求，因此也乐于参与其中。
3.1.4 做法比较
通过前文分析可以看出，美国实行以房养老模式的主要方法有三类，不同的做法所呈现出来的结果也存在差别。通过对相关资料的整理与分析，对三类做法进行了对比，详见表 3.2. 通过上表可以看出，美国现行的三种以房养老模式都能够满足生命阶段的需求，并切合在相同生命周期内不同类型客户的个性贷款需求。第一种方式由于由政府主导并提供保险，带有“政府资助色彩”,因此信任度最高，市场接受程度最高。相比 HECM,Home Keeper 限制条件较少，可获得的贷款额度上限也略高于HECM,更重要的是它还允许与借款人共同分享房屋未来增值的好处，并随着房屋价值增长，借款人还可以依据合同逐步增加贷款额度。而财务自由计划由于是美国市场上唯一由私人机构提供的反向抵押贷款，其市场化程度最高，不但没有联邦政府保险，且不出售给 Fannie Mae,但其相比其它两种模式最大的好处就是可获得较大额度的贷款，满足部分真正“房产富人”的需求，因此目前在市场中的应用并不十分广泛。
3.2 美国以房养老的经验借鉴
反向抵押贷款虽然在美国正式运行至今已有 30 余年的历史，经历了初步发展阶段、小步发展阶段和快速发展阶段，其发展过程也并非一帆风顺。尤其在发展初期，由于反向抵押贷款产品结构复杂、前期成本过大、承办机构的能力和流动性困境原因，致使其市场规模远低于研究预计所得的数据。而且当时出现了由于政府监管不到位，贷款机构通过设计不合理条款甚至哄骗老人等方式攫取老人住宅资产等现象，在一定程度上败坏了该业务在整个市场的社会形象。但基于科学的理论和实践，经过后期的不断发展和完善，已经运营成熟并积累了很好的社会效应。以下是对美国以房养老发展过程中积累的经验和实践总结，对我国初期开展该业务具有相当重要启迪和指导作用。
3.2.1 专门性管理
美国以房养老模式发展较为成熟且得到了大多数老年人的认可，其原因与管理的专业性、专门性有着密切的关系。房屋权益转化中心（NCHEC）是美国专门的非营利性服务机构，通过对以房养老概念、运行方式以及风险的一系列宣传教育措施，使得大多数老年人能够正确看待以房养老的模式，并愿意选择此种方式来满足自己在老年生命阶段中的各类生活需求。不论是哪种以房养老的模式和方法，美国都设立了专门的管理机构和组织，且都从法律上和社会地位上给予认可，让老年人能够在选择的过程中没有后顾之忧，并尽可能的降低了老年人选择以房养老模式的风险。专门性的管理机构除了对具体的以房养老申请人进行审批和项目审批之外，还需要进行对保费的收取、对基金的管理以及担保工作，有了此类专门组织机构的参与，老年人在参与的过程中就增强了安全性和信任感。这是美国以房养老模式中需要我们积极学习和借鉴的地方。
3.2.2 政策法律支持
美国以房养老模式的快速发展与相关法律法规制度的健全有着密切关系，早在 2005 年，美国就通过了以房养老的赞成法案，并对参加以房养老模式的借贷双方的权利与义务进行了明确规定，如为了消除双方可能存在着的信息不对称的现象，借款人必须要向贷款人告知财务状况、健康状况、子女基本情况等，贷款人需要告知借款人以房养老的前提条件、存在的风险等。同时，为了进一步促进以房养老模式在美国的广泛和普及运用，各个州的政府还根据自身的实际情况，通过与税务部门的沟通和协调，对参与以房养老模式的单位和个人实行了税收优惠政策等。这些有益的法律保护以及政策支持，都为美国以房养老模式的运营提拱了良好的环境，奠定了必要的基础。
3.2.3 产品类别多样
美国以房养老模式的运营能够取得较大的成就，与多样、丰富的产品类别密不可分。一方面由于美国以房养老模式发展时间较长，另一方面由于参与主体较多，因此整体呈现出来的产品类别较为丰富和多样。通过前文针对美国以房养老三种类别产品的分析可以看出，三种产品几乎覆盖了所有房屋价值层次的老年人，即包括价值相对较低、中等以及较高的老年人，使他们都能够通过以房养老的模式来满足自身在老年时期的生活需求。同时，从产品的性质来看，美国以房养老的产品性质涉及保险产品、贷款产品、社会保障产品等多个类别，既充分体现出了美国此模式参与主体的广泛，同时也能够满足在老年时期对不同产品的需求和老年人对不同产品的偏好。
3.2.4 生命周期理论的运用
美国以房养老模式的运营过程中充分体现出了生命周期理论的运用。从家庭住房房产的凝聚到最终释放的整个过程的实现，展示了住房资产和家庭金融资产两者之间的跨期配置和转换。在美国，经济发展速度较快，与此同时老龄化现象也逐渐严重。“现金穷人，房产富人”的现象越来越突出。针对这样的社会现象，有些家庭穷其一生购买了房产，到老年之后却发现除了房屋什么都没有留下，只能够依靠微薄的养老金或者子女的赡养来维持生活。因此，家庭资源配置的不合理是美国以房养老模式诞生以及发展所要解决的最根本问题。美国以房养老模式的运营不仅实现了不动产的流动性，同时也突破了死后遗产生前用的跨期资源配置，使得家庭中价值相对较大的房产资源能够在生前得到最为有效的利用。同时，从生命周期的理论来看，假设房产的效用量化为 30 年，而存活期限在仅仅有 15年的时候，就将死后的 15 年的房产价值通过时空转化的方式，提前到了生前的15 年，用来弥补老年人在居住以外的日常生活的需求。因此，基于生命周期的以房养老的模式必然是相对科学的、合理的、公平的，这也是值得我国以房养老模式运营借鉴的地方。
