摘 要
在传统房地产市场利润空间收缩的背景下，鉴于商业地产资金回报相对于其他行业稳定性较高、受经济周期影响较低，并且商业地产又是相对熟悉的领域，同时有助于我国经济结构转型升级，商业地产成为房企转型的新风口。目前，商业地产也得到了国家的大力支持，随着我国城镇化战略的逐步推进，商业地产将进入发展的快车道，市场将进入理性发展的黄金阶段。然而，我国商业地产企业面临多达十几种的税收，商业地产项目需要承担的高额税负大大削弱了商业地产项目的盈利能力，并且在传统房地产企业转型的过程形成不可忽视的阻碍。然而，目前对于地产行业的税收筹划还是着眼于传统的住宅地产市场，对日渐发展并展现出强大潜力的商业地产领域涉及较少。随着市场运作越来越成熟、税收法律法规的逐渐完善，商业地产企业有待紧密结合自身经营特征和现行税收制度，针对性地探索出一套完整的税收筹划思路和方案。
本文对商业地产企业税收筹划分析之所以选取 M公司，是因为该公司经过二十余年的经营形成了以对商业地产投资、改造、营运及退出为主线的组织架构，其所运营的物业属于综合商业体，具有典型性和代表性。
本文致力于商业地产企业的税收筹划研究，在梳理总结税收筹划理论及商业地产税收筹划相关文献研究成果的基础上，简要阐述了商业地产特点、经营模式及涉税处理，通过使用比较分析法和案例分析法，以 M公司为例，从不同的角度阐述了 M商业地产公司税收筹划的必要性。同时结合“营改增”新政策、M公司现有业务重点突出了“营改增”后商业地产企业经营业务的筹划，主要涉及项目公司组织形式、物资采购、投资性房地产出租、租金收入的转换、促销活动、业务招待和广告宣传活动、捐赠活动七个方面的税收筹划。同时为了保证税收筹划方案的可行性，针对 M公司在税收筹划过程中涉及的风险，也提出了具体的防范对策，以期更好地实现税收筹划的目标。
关键词： 商业地产企业；税收筹划；筹划风险 。
Abstract
Under the background of shrinking profit margin in traditional real estate market, commercial real estate has become a new outlet for the transformation of Housingenterprises in view of its high stability relative to other industries and low impact of economic cycle, and commercial real estate is a relatively familiar field, which is alsohelpful to the transformation and upgrading of China's economic structure. At present, commercial real estate has also been strongly supported by the state. With the gradualadvancement of urbanization strategy in China, commercial real estate will enter the fast lane of development, and the market will enter the golden stage of rational development. However, China's commercial real estate enterprises are faced with more than a dozen taxes. The high tax burden of commercial real estate projects has greatly weakened the profitability of commercial real estate projects, and has formed an important obstacle in the process of transformation of traditional real estate enterprises. However, at present, the state's tax planning for the real estate industry is still focused on the traditional residential real estate market, and less on the commercial real estate field which is growing and showing strong potential. With the maturity of market operation and the gradual perfection of tax laws and regulations, commercial real estate enterprises need to explore a complete set of tax planning ideas and programs in accordance with their operating characteristics and current tax system.
In this paper, the reason why M company is chosen for tax planning analysis of commercial real estate enterprises is that after more than 20 years of operation, thecompany has formed an organizational structure with investment, transformation, operation and withdrawal of commercial real estate as the main line. The property it operates belongs to a comprehensive business entity, which is typical and representative.
This paper is devoted to the study of tax planning of commercial real estate enterprises. On the basis of summarizing the theory of tax planning and the researchresults of relevant literature on tax planning of commercial real estate, it briefly expounds the development status, characteristics, business model and tax-related legal system of commercial real estate industry. By using comparative analysis and case analysis, M company is taken as an example to illustrate M business from different angles. The necessity of tax planning for real estate companies. At the same time, combined with the new policy of "business to increase" and M company's current business focus, the business planning of commercial real estate enterprises after "business to increase" is highlighted, which mainly involves five aspects of tax planning, including the organizational form of project company, material procurement, investment real estate rental, rental income conversion and promotion activities. At the same time, in order to ensure the feasibility of tax planning plan, in view of the risks involved in the tax planning process of M company, specific preventive measures are put forward, in order to better achieve the goal of tax planning.
Key words: Commercial Real Estate Enterprises;Tax Planning; Planning Risk 。
1、绪论
1.1、研究背景及意义。
1.1.1、研究背景。
我国住房制度经过 40 年的变迁，住房市场经过了最繁荣的时期，目前各种楼市调控政策以及人民住房理念的逐步转变压缩了住房地产市场的利润空间，房地产企业开始寻求新的发展方向。鉴于商业地产资金回报相对于其他行业稳定性较高、受经济周期影响较低，并且商业地产又是相对熟悉的领域，同时有助于我国经济结构转型升级，商业地产成为房企转型的新风口。目前，商业地产也得到了国家的大力支持，随着我国城镇化战略的逐步推进，商业地产将进入发展的快车道，市场将进入理性发展的黄金阶段。
税收是国家凭借其政治权力强制、无偿参与剩余产品的分配，是企业既得利益的净流出。现代经济社会，每个人和每个企业都离不开税收。根据调查，在我国现行税收政策下，商业地产开发涉及到的立项、开发建设到最终使用、自营保有、退出这一整套流程，涉及到的税种多达十几个，大约是现有税种的 60%。虽然商业地产与住宅地产所涉及到的税种大致相同，但二者的用途、经营模式、盈利特点等差别较大，所以商业地产所适用的具体税收政策依然与住宅地产存在非常多的差异。另外，两者的税负也相差悬殊，商业地产项目需要承担的高额税负大大削弱了商业地产项目的盈利能力，并且在传统房地产企业转型的过程形成不可忽视的阻碍。然而，目前相关研究对于地产行业的税收筹划还是着眼于传统的住宅地产市场，对日渐发展并展现出强大潜力的商业地产领域涉及较少。随着市场运作越来越成熟、税收法律法规的逐渐完善，商业地产企业有待紧密结合自身经营特征和现行税收制度，针对性地探索出一套完整的税收筹划思路和方案。
1.1.2、研究意义。
了解商业地产企业的经营特点和涉税处理，针对性地对商业地产企业进行税收筹划，探索出一套完整的筹划思路和方案，具有十分重要的实践指导意义。随着国家对地产行业的调控力度加大，商业地产企业税收筹划的地位显得越来越重要，因此迫切需要对其建立科学、合理的税收筹划体系。然而我国税收筹划理论与实践研究起步较晚，尚处于初级阶段，特别是对于商业地产企业的税收筹划研究相对薄弱，为企业提供的理论支持和实践指导较少。对商业地产公司的案例分析，可以帮助商业地产行业补充和丰富税收筹划成果，促进中国税收筹划理论的完善。对于商业地产企业来说，为其提供了税收筹划实践素材，具有重要的实践指导价值。
同时，商业地产企业利用合理、合法的税收筹划手段，降低企业税负成本和涉税风险，对商业地产企业发展具有积极意义。首先，税收筹划可以防止企业跌入税法陷阱，不缴不该缴的税款，有助于实现企业税后收益最大化。其次，企业进行税收筹划离不开会计，会计人员要熟知现行会计准则和现行税法，要按照税法要求设帐、记账、编报财务会计报告、计税和填报纳税申报表及其附表，这有利于提高企业财务与会计管理水平。最后，企业进行税收筹划，减轻了企业的税负，企业有了持续发展的活力，竞争力提高了，税收和利润增加了，甚至可能会增加国家税收总量。
1.2、文献综述。
税收筹划产生于西方发达国家，其中 1935 年发生在英国的一则着名判例—税务局长诉温斯特大公案，标志着税收筹划的产生，这是第一次对税收筹划作了法律上的认可，此后国外学者对税收筹划的研究成为热点。税收筹划这一概念从上世纪九十年代开始逐步被我国所认知，中国学者对税收筹划的定义、目标、方法、技巧、风险及防范进行了研究，在大量吸收借鉴国外相关理论的基础上，不断发展，也形成了符合我国国情的一系列的理论和实践成果，对我国企业具有实践指导价值。
1.2.1、税收筹划定义与目标的研究。
税收筹划是公司降低其税收负担下的产物，最早出现在经济较为发达的西方国家，因此对于其含义的界定，西方学者的研究较我国国内而言比较成熟。在我国，税收筹划尚处于初识阶段，但也得到了学者越来越多地关注。何谓税收筹划，又是言人人殊。国内外对税收筹划定义和目标的描述也不尽一致。以下是几种有代表性的观点：
荷兰国际财政文献局（1988）将税收筹划定义为：“税收筹划是指企业在遵循法律的前提下，为了降低税负，对纳税人经营活动、个人事务活动的事先安排和合理布局的一系列行为”。
Meigs.W.Betal（1984）认为，税收筹划是一门涉及法学、管理学和经济学三个领域中税收学、税法学、财务管理、会计学等多门学科的新兴现代学科……税收筹划是指纳税人通过合理的财务、会计处理，在合法合规前提下，为减少税负的事先税务计划。
Yasaswy.N.J（1987）认为，税收筹划是指纳税人为实现利润最大化、充分享受合法权利，在既定的税收环境下，对多种纳税方案进行优化选择的一种全局性、统筹性的税收管理活动。
唐腾翔等（1994）认为，税收筹划需要在不违反国家税收制度的前提下进行，是一种对纳税主体经营活动的事先筹划，目的是为了减少企业税收负担、延迟纳税、实现企业利润最大化、降低纳税风险等，而不仅仅是简单的避税。
李胜良（2001）认为，税收筹划是在不违背税收法律法规、税法立法精神的前提下，通过预先安排企业经营管理的各项活动，减少或者延迟企业应纳税额的一种合法经营行为。该定义特别强调了企业税收筹划要遵循合法性、目的性、事先性和协调性。
宋献中（2002）认为税收筹划的目标是为企业减少税负并获得资金的时间价值，同时要考虑成本效益原则和方案实施过程中的显性成本和隐性成本，而不是简单地避税。
王兆高（2003）认为税收筹划是纳税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠，从而获得最大的税后收益。强调了财务活动和税收减免对税收筹划的重要性。
盖地（2016）认为税收筹划是一个合乎情理的过程，他提到在这个过程中需要达到的目标，该目标简单来说就是实现企业税后收益最大化。
1.2.2、税收筹划方法与技巧的研究。
由于不同行业适用的税收政策和所处的税收环境存在客观差别，许多税收筹划的方法与技巧并不能直接应用于商业地产企业中来，但是很多学者、专业税务人员的研究视角和研究方法非常值得借鉴。
Sharon.K（1997）通过实证研究方法，对会计与税收政策之间存在的差异进行探讨，并且分析了企业在税收与会计政策不同的情况下如何有效进行税收筹划。
Christopher.R.J（2003）认为税收筹划应该渗入到企业的各个经营活动之中，企业管理人员应当将税收筹划涉及的具体任务下放到每个部门、每个工作人员，同时他也提出可以利用税率差异、税收优惠政策、退税等多因素建立一个税收筹划模型，来具体进行税收筹划。
高民芳（2005）认为不同国家、地区的税制存有差异，企业可以结合自身盈利模式、经营特点、发展前景、税收成本的考量，选择最适合本企业的国家和地区。
Doug Betal（2014）将税收筹划技术分为节税筹划技术、避税筹划技术、税负转嫁筹划技术。具体的方法有免税技术、税率差异技术、扣除技术、分割技术、延期纳税技术等，在具体的筹划实务中，这些筹划手段在企业中多是交叉使用的。
盖地（2015）提出，税收筹划的避税技术可以分为：价格转让法、成本费用调整法、融资筹资法、选择有利的公司组织形式等，并且他对每一项技术都作了举例，讲解如何在实务案例中使用。
【由于本篇文章为硕士论文，如需全文请点击底部下载全文链接】
1.2.3、税收筹划风险与防范的研究
1.2.4、商业地产企业税收筹划的研究
1.3、研究内容及方法
1.3.1、研究内容
1.3.2、研究方法
1.4、创新点与不
2、商业地产简介及涉税处理
2.1、商业地产简介.
2.1.1、房地产概述
2.1.2、商业地产概述
2.1.3、商业地产的特点.
2.1.4、商业地产公司经营模式
2.2、商业地产企业涉税处理.
2.2.1、前期准备环节的税务处理.
2.2.2、开发建设环节的税务处理.
2.2.3、运营管理环节的税务处理.
2.2.4、退出环节的税务处理.
3、M公司概况及涉税分析
3.1、M公司基本情况
3.1.1、 M公司简介
3.1.2、 M公司的经营范围
3.2、M公司财务状况
3.3、 M公司税负分析.
3.4、 M公司税收筹划切入点，
3.4.1、税收政策的变化，
3.4.2、 公司业务方式的选择
3.4.3、定价方式的调整.
4、商业地产企业税收筹划方案一以M公司为例
4.1、项目公司组织形式的税收筹划.
4.2、物资采购的税收筹划.
4.3、投资性房地产租赁的税收筹划
4.6、业务招待和广告宣传活动的税收筹划
4.7、捐赠活动的税收筹划.
5、商业地产企业税收筹划的风险及防范一-以M公司为例.
5.1、企业税收筹划面临的风险
5.1.1、政策风险
5.1.2、基础不稳风险.
5.1.3、目的不明风险.
5.1.4、执法偏差风险.
5.2、企业防范税收筹划风险的对策.
5.2.1、掌握政策变化，争取政策支持.
5.2.2、规范会计核算，健全财务管理.
5.2.3、明确筹划目标，注重成本效益原则.
5.2.4、加强部门沟通，建立良好的税企关.系
6、案例启示。
本文致力于商业地产企业的税收筹划研究，在梳理总结税收筹划理论及商业地产税收筹划相关文献研究成果的基础上，简要阐述了商业地产特点、经营模式及涉税处理，通过使用比较分析法和案例分析法，以 M公司为例，从不同的角度阐述了 M商业地产公司税收筹划的必要性。同时结合“营改增”新政策、M公司现有业务重点突出了“营改增”后商业地产企业经营业务的筹划，主要涉及项目公司组织形式、物资采购、投资性房地产出租、租金收入的转换、促销活动、业务招待和广告宣传活动、捐赠活动七个方面的税收筹划。同时为了保证税收筹划方案的可行性，针对 M公司在税收筹划过程中涉及的风险，也提出了具体的防范对策，以期更好地实现税收筹划的目标。
在本文的研究过程中，可以得到以下启示：
第一，在竞争日益激烈的市场经济中，商业地产企业进行税收筹划有其必要性。税收筹划的实质是帮助企业减少经营成本、积极应对税制环境变化、提高竞争力，因此税收筹划的前瞻性尤为重要。企业在进行税收筹划时应当对未来的经济环境作出预测，并预判税收政策改革的方向，跟上政策的步伐，适时调整方案。
第二，商业地产企业要增强税收筹划的意识。一个好的税收筹划方案，不仅需要专业的财务人员进行前期设计，还需要各个部门的协调配合。比如在促销方案的选择中就需要营销企划部门的配合，在物资采购的方案选择中需要采购部门配合，从税收筹划的角度对促销和采购方案进行设计。因此企业要将税收筹划的意识深入到各个部门，增强企业整体的税收筹划观念。同时要在企业财务人员中培养专业的税收筹划人才，认真学习并掌握税收筹划的基本理论、基本方法和基本技术，严格区分税收筹划与逃税、欠税、抗税、骗税的法律界限，即正确界定合法、不违法与违法之间的界限。税收筹划应该在合法或不违法的前提下进行，既不能越雷池一步，也不能刻舟求剑，更不能为筹划而筹划，要服从、服务于企业的财务目标。
第三，商业地产企业存在广泛的税收筹划空间。从商业地产经营上看，无论是从机构设置上还是从租赁业务、采购业务、促销活动上看，都值得筹划；从商业地产企业涉及到的税种上看，无论是增值税、企业所得税还是房产税等都是可以筹划的；从商业地产企业涉及到的税种要素上看，无论从计税依据上还是从税率上，甚至从税收优惠上都是可以考虑筹划的。
第四，商业地产企业的税收筹划必须加强发票管理。商业地产企业通常为一般纳税人，采用一般计税方法计算增值税，在增值税税收筹划上主要是加大进项税额，在取得进项发票方面，尽可能取得增值税专用发票，以便做进项税扣除。因此在采购环节，企业管理者就要严格执行票据管理制度，在外购工程物资、设备和建筑劳务时，优先选择可以取得增值税专用发票的供应商；此外，对于供应商开具的发票，一定要有真实的采购单据、资金流等信息，以确保采购的真实性，记账凭证、发票、附件要严格对照，规避税务风险。例如促销活动要注意开发票的方式，将销售额与折扣额开具在同一张发票上，以折扣后金额计算增值税。此外，在日常财务活动中也要及时进行发票认证抵扣，远离虚假发票，为企业减少纳税成本，增加利润。
第五，要根据税收净现金流量，排列选择方案。在实际工作中，纳税人往往面临着多种纳税方案的选择，而不同的方案税负不同。在分析每一个纳税方案时，所有方案的比较都要在成本最低化和利润最大化的分析框架里进行，并以此标准确立能够产生最大税后净现金流量的方案。另外，还要考虑企业风险、税收风险、政治风险等因素，以整体利益最大为最优方案。
第六，税收筹划的的风险是客观存在的。企业应当重视风险，加强风险防范的意识。一是要财务人员积极掌握税收政策的变化，争取政策优惠支持；二是要制定规范的财务制度，规范会计核算程序，提高财务管理水平；三是要明确税收筹划的目标，注重成本效益原则；四是要认识到税务机关在税收筹划中的重要作用，加强与税务部门的沟通，建立良好的税企关系。
第七，建立信息反馈机制，适时调整税收筹划方案。税收筹划方案付诸实践后，再运用信息反馈机制，验证实际税收筹划结果是否如当初测算、估算。根据变化，适时调整，为今后税收筹划提供参考依据。
参考文献
