摘要：社会经济的稳定与人民生活水平的提高对当前的住房条件提出了新的要求， 也给房地产企业带来了巨大的商机与挑战。房地产行业作为民生发展的支柱型产业， 在筹建、运营的过程中需要付出较多的精力与资金投入。房地产企业通过何种措施做好内部资金的管理工作是值得广大房地产企业管理人员深入思考的问题。针对现阶段企业资金管理中的不足进行了阐述， 并策略性地分析了应对措施。
关键词：房地产企业； 资金紧缺； 资金管理； 具体策略；
0 引言
房地产热的持续升温与社会经济的繁荣、国民住房需求的不断攀升有着较为密切的联系， 随着房地产行业竞争的日益加剧以及企业运营管理问题的不断增多， 国家也加大了对这一行业的管理与调控力度。房地产作为资金密集型行业， 其预算管理的完善程度以及内部管理人员管理意识的优劣都会在一定程度上对房地产企业的发展造成重大影响。本文针对相关问题进行了分析与归纳， 以期通过优化房地产企业应对资金问题的相关策略， 推动房地产企业的良性发展。
1 房地产企业资金管理中存在的问题
我们在看到房地产行业繁荣与发展的同时， 不应对企业发展中存在的问题视而不见， 资金管理作为房地产企业经营与管理活动中的关键所在， 更应引起广大管理人员的重视[1].首先， 资金预算管理未列入日程， 投资行为欠妥。部分房地产企业管理人员未能在开展项目的最初阶段处理好相关的资金预算管理问题， 导致在具体实施的过程中时常出现费用超支的状况， 再加上未来市场宏观环境的把控、消费者的购买趋势、工程建设与销售对接不成功等问题的影响， 这种盲目的投资只会造成企业资金方面的窘境；其次， 融资模式老旧， 无法适用当下市场需求。房地产企业缺少了资金方面的支持， 就会造成一系列的连锁反应。近几年国家对房地产企业融资的标准提出了更高要求， 房地产企业在融资的选择方面大多过于依赖银行等金融企业贷款， 在这种情况下也导致企业融资的风险不断扩大， 债务问题居高不下；最后， 资金风险管控意识落后， 未能做到居安思危。资金的使用关系到房地产企业各项工作的全面执行， 然而房地产企业在看到利润的同时时常未能关注到其背后隐藏的风险， 在资金风险管理机制以及运作协调方面疏于监管， 长此以往， 容易造成资金隐患出现危及企业发展的情况。
2 房地产企业应对资金问题的具体策略
2.1 完善内部管理制度， 进一步落实预算管理模式
资金预算作为房地产企业稳定、有序开展建设工作的首要环节， 应引起房地产高层决策者的重点关注。合理、科学的资金预算制度对于推动企业资金流的健康运行、保证建设项目的合理到位均有着重要意义。资金预算的管理一般由房地产企业的财务管理部门具体负责， 财务管理人员在最初制定资金预算规划的过程中， 应对收入与支出部分的相关情况做出正确的预估与规划， 一方面依靠房地产企业内部的经营活动创造利润， 另一方面关注企业投资需要的具体资金支出。企业负责人应委派专门的管理人员筹建资金预算管理小组， 小组内部做到财务预算人员、管理人员、小组长各司其职， 在明确自身工作职能的基础上将项目资金预算规划落实到位。
资金预算计划有时会出现一些突发问题需要及时调整， 这时小组管理人员应及时向企业负责人通报这一情况。此外， 在具体执行的过程中， 资金预算小组应做好后续的跟踪反馈工作， 对于资金预算的执行过程、运用情况应做到烂熟于心， 对于资金的预想情况与实际应用环节出现的差距应进行深入了解， 找出问题的症结所在并做出调整与改进， 以期保证经营目标与预算目标的全面达成。与此同时， 考虑到房地产企业涉及的管理项目较为广泛， 企业内部也可以根据不同的经营项目策略性地构建个性化的预算体系， 在规范预算编制的基础上推行考核管理， 预算编制在具体实施的过程中可以按照不同的时间节点开展或是按照一定的顺序如由远到近的方法落实下去， 这样， 当外界的市场环境有所变动或是出现突发情况时， 资金预算体系仍能确保万无一失。
2.2 丰富企业融资路径， 创新房地产策划营销策略
房地产企业在实施某一具体项目的过程中， 很容易在资金方面出现问题， 融资作为房地产企业运行过程中不可缺少的一环， 对于项目的顺利落地有着重要的作用。在当下复杂的市场环境中， 房地产企业管理者也应寻找一些更有利于企业发展的融资渠道， 以此避免单一融资形式带来资金管控中的诸多问题与巨大风险， 促进房地产企业的健康发展[2].现阶段， 融资的方式日趋多样化， 如股权再融资、依托融资、债券等融资路径， 都可以在一定程度上避免融资过程过于集中的隐患， 通过这种分散化的融资渠道， 有利于管理人员对于风险问题的把控， 也使得与之相关的成本问题下降到了一个较低的水平。除此之外， 房地产企业内部的信用情况也会对多渠道的融资带来便利， 企业内部较佳的运营能力以及业绩数据的逐年递增， 会给对方带来信心， 也为丰富企业融资路径做出了积极的贡献。
房地产销售环节运行的优劣会对企业内部资金的回笼与积累产生关键性影响， 房地产项目在开发以及建设的过程中是存在一定风险的， 这种巨大的风险是一种不可控的客观因素， 也会对企业的发展产生重大影响， 如果能将销售这一环节落实到位并保持一种持续性的运转状态， 就会使房地产企业的资金系统朝着良性的轨迹运行下去。随着房地产同行之间竞争程度的白热化以及客户多元化的住房需求， 房地产企业不能单纯依靠价格战去占领市场优势， 还应在具体项目户型的规划、外部环境的构建、配套设施的完善以及建筑竣工质量等方面多下功夫， 以此提升该项目的品质并为房地产策划营销方案提供亮点， 使销售、策划人员可以针对不同品味、不同需求的客户从品牌定位、环境优势、户型等方面加以引导， 创新出更多销售路径， 有效降低资金占用成本。
2.3 落实企业资金管控， 增强房地产企业风险意识
资金是企业的生命之本， 也是贯穿于各个项目建设过程中的关键所在， 对于房地产企业而言， 涉及的运营项目与管理项目较多， 因此在资金管控方面常常较为分散， 这种散乱的资金管理局面不利于企业的长期运作与集中管理， 因此， 房地产企业可以利用资金池实现资金方面的集中管理。通过这样的途径， 一方面资金的运作过程与使用情况较为清晰， 另一方面也有利于企业内部的集中管理与调配。当有关项目需要资金方面的支持时， 通过固定流程的申请与审批环节， 当审批流程顺利通过之后就可以由管控部门进行资金的集中拨付， 以保证资金的使用价值得到最大化运用。在此基础上， 对于资金问题的使用情况也应不间断地进行抽查与了解， 重视日常报表的数据内容， 对于应收款预付账款以及相关收款账目明细进行细致的检查与跟踪管理， 并定期与该项目负责人就收款项的相关问题进行进一步沟通了解， 对于及时追缴资金回收、并对企业的经营有所帮助的人员应予以适当嘉奖， 使企业内部人员都能行动起来， 落实好企业资金的管控工作。房地产企业管理人员应在企业内部开展相关的风险防范意识培训， 总结之前工作中的不足与问题， 借鉴分析同行真实风险数据的同时， 使全体工作人员意识到风险问题的重要性， 在企业运行过程中积累相关的经验， 使房地产企业避免风险数据的产生， 朝着良性轨道前进。
4 结束语
房地产行业的发展与市场经济的繁荣息息相关， 房地产项目的健康运行也关系着千家万户的幸福安康。房地产内部资金管理水平的优劣会对企业发展产生深远影响， 广大企业管理者应认识到资金管理的重要价值， 通过完善资金管理体系、增强风险防范意识， 推动房地产企业的持续发展。
参考文献
[1] 杨莉。浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国经贸， 2018 （14） :38-39.
[2]王盟刚。房地产企业内部风险控制现状及其完善对策探究[J].建材与装饰， 2018 （50） :112-113.
