摘要：随着我国城市化进程的不断加快, 居民住宅区数量不断增加, 为满足居民的生活需求, 各住宅区纷纷开展物业管理, 即管理住宅区中业主共有的区域如公共设施等, 以提高业主居住满意度, 但现阶段在小区物业管理中, 公共工程的维修成本较高, 成了物业以及业主管理小区的首要难题。笔者结合多年工作经验, 通过本文具体阐述了物业管理的具体内涵, 探析了加强公共维修工程成本控制的必要性, 并提出了物业管理中公共维修工程成本控制的对策。
关键词：物业管理; 公共维修工程; 成本控制;
在我国市场经济迅速发展的背景下, 我国各行业迎来了新的发展的机遇, 其中也包括物业管理行业。随着国民生活水平的不断提高, 人们对居住环境的要求也随之提高, 为满足人们的生活需求, 各房地产开发商在住宅区内开设物业管理部门, 对居民居住的公共区域建筑以及基础设施进行有偿管理维修。随着物业管理的不断发展, 公共工程维修费用问题不断突显出来, 如何加强公共维修工程的成本控制成为当下小区物业开展管理工作的重中之重。
一、物业管理的具体内涵
物业管理起源于19世纪60年代的英国, 同时首个物业管理组织成立于1908年, 我国物业管理行业起步相对较晚, 20世纪80年代才由香港引入。物业管理作为一种新兴行业, 是一种公共服务行业, 具体是指物业服务企业受小区业主委托或业主自身, 对小区内业主共有的建筑区域、基础设施等进行管理及维修的活动, 据《物权法》规定, 业主可自行管理物业, 也可委托物业服务企业及其他管理者来管理物业, 一般而言物业服务管理包含三种, 常规性服务、针对性服务以及委托性服务。当前我国物业管理费用由政府进行定价, 物业费用一般由当地经济水平以及物业管理公司的服务水平来决定。同时物业管理企业在提供物业管理服务时要遵循权责分明、业主主导、统一管理、收费合理、服务第一、专业高效、依法行事以及公平竞争原则。近年来, 随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大, 住宅型物业管理的市场规模不断下降, 而商用以及工业型的物业管理迅速发展, 但当前物业管理市场中, 住宅物业比重仍较高。
二、加强公共维修工程成本控制的必要性
现阶段我国小区物业管理的主要工作内容包括对小区业主共有区域的建筑及基础设施进行管理、维护、更新以及改造等, 所以公共维修费用是物业管理费用的主要构成部分。当前多数小区的公共维修费用主要来源于业主的专项维修基金, 包括首次收缴和续筹两部分。一般而言, 业主在购买住房时会以房款的2%至3%的标准缴纳专项维修基金, 在首次收缴基金无法满足使用时, 由业主大会或当地房管部门研究, 依据业主的住宅建筑面积收缴基金。专项维修基金是针对小区公共维修工程的, 在使用中必须专款专用。当前我国部分小区由于建筑年限较长, 小区未设置专项维修基金, 公共维修工程的费用多由小区业集资或单位出资, 公共工程的项目较多, 且使用期限较长, 致使公共维修工程的耗资较大, 一定程度上增加了物业管理的难度, 同时物业企业作为经济型企业, 若长期经济效益无法得到提升, 不利于物业公司的健康持续发展。因此, 当下物业管理中要加强公共维修工程的成本控制, 优化资源配置, 降低成本支出, 最终提高物业管理的服务水平, 提升居民的居住满足度。
三、物业管理中公共维修工程成本控制的对策
当前要控制物业管理中的公共维修工程成本, 物业公司就要全方位控制其维修成本, 包括事前控制、事中控制以及事后控制三方面。
1. 事前控制
事前控制是指物业公司积极依据上一年度的公共工程维修成本以及公共工程的使用现状编制本年度公共维修工程的成本预算。如, 公司工程部填写本年度维修工程清单, 包括维修内容、规模 (包括大修、中修、小修三种) 以及预算资金等, 并将清单交回财务部门, 之后财务部综合考虑历年公共维修资料、当前市场维修材料成本等修改预算, 并通过各部门协商以及业主大会等修改成本预算, 最终由预算委员会讨论确定本年度维修费用的预算。
2. 事中控制
事中控制阶段要对维修项目做到事前审批、事中汇报以及事后报销。在事前审批环节, 财务部门要参与合同的签订过程, 首先依据成本预算资料合理控制各项费用, 并制定修理项目预算表, 主管领导要全面分析合同内容、金额及成本预算, 在其审批通过后合同部门才能签订合同。在这一过程中, 物业公司还要审核维修企业的资质以及信誉等, 从而确保维修工程的质量。事中汇报环节, 物业公司要依据资金管理规定、维修工程预付款规定以及合同约定等来预付维修合同款, 同时财务部门要随时了解工程施工进度以及各项目实际成本支出。事后报销环节, 财务部门要核查预付款的发票, 同时还要确认工程人员的验收签字等。此外, 物业公司可以与信誉较好的维修企业签订长期合同, 提升物业维修质量的同时通过优惠政策降低成本, 或针对大维修项目进行竞标, 在全面分析维修企业的服务以及价格的基础上确定合作企业, 另外在日常物业管理中要定期对建筑及基础设施进行维护, 组织公司的维修人员及时对小问题进行处理, 并及时对当地维修行业进行信息调查与收集, 全面了解维修市场各项材料的成本, 合理控制维修工程成本。
3. 事后控制
事后控制是指在年度结束时及时统计该年度的公共项目维修状况, 综合分析本年度工程维修的成本以及收益等, 并对比事前控制阶段编制的预算成本, 合理分析预算成本与实际支出差距, 从而为下一年度事前控制阶段的成本预算编制提供真实、完整的信息。
四、结语
综上所述, 公共工程维修作为物业管理的主要工作内容, 其对提升物业管理服务水平具有重要作用, 针对当前公共维修工程成本较高的现象, 物业管理公司可以在事前控制阶段完善成本预算编制, 事中控制阶段合理选择维修企业, 事后控制阶段全面分析维修项目的成本支出来加强公共维修工程的成本控制, 最终提升业主居住满意度, 提高物业公司的管理服务水平, 推动物业管理公司的长远发展。
参考文献
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