摘 要： 小产权房并不能构成严格法律意义上的产权, 具有非法性、地域性、权利不完整、价格低廉以及涉及利益主体多元性等特点, 其产生有着多方面的原因。小产权房的飞速发展也带来了诸多矛盾, 当下我们应在法律允许的范围内承认现实、平衡利益, 有效配置土地资源, 深化土地产权改革, 建立我国农村建设用地流转制度, 完善我国社会保障体系, 探索小产权房合法化的途径, 从而更好解决小产权房问题。
关键词： 小产权房; 土地二元结构; 合法化;
小产权房问题关系到我国的国计民生, 关系到广大农民以及低收入群体的切身利益, 小产权房能否合法化, 关系到我国的国民生活水平能否稳步提高, 社会能否和谐有序, 住有所居目标能否得到实现。为了避免购房人将会面临的拆迁小产权房时微乎其微的补偿, 甚至房屋被拆迁却拿不到丝毫赔偿, 小产权房合法化问题的解决已经迫在眉睫, 需尽早提上日程。
一、小产权房的概述
小产权房不是法律概念, 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋, 未缴纳土地出让金等费用, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村委会颁发, 所以叫做乡产权房, 又叫小产权房[1]。这种房屋没有获得国家的认可, 缺少土地使用证和预售许可证, 实质上就是违法建筑。
小产权房以无合法产权、价格低廉、涉及利益主体多元化等为特征与商品房存在差别。小产权房同商品房相比, 小产权房没有国家认可的房产证, 建设成本较低, 因此售出时也比较便宜。但是小产权房如果想要转让必须得补交土地出让金还有五年购买时间的限制。相较小产权房严格的转让限制来讲, 商品房购买者可以自由使用、转让, 并且转让时不用补交费用, 关键一点是被国家认可和接受的, 完全没有后顾之忧。
二、出现根源及现存问题
小产权房产生的根源是我国实行的土地二元所有制:城市土地归国家所有, 农村土地则归集体所有。土地的买卖需经过政府, 农民只是拥有土地的使用权而不是所有权, 这样一来农民自己进行买卖土地就属于违法行为, 而当地政府则可以利用职权, 低价征收土地, 再高价卖出, 从而获得所谓的政绩。政府的行为严重危害了当地百姓的利益, 而百姓为了扞卫自己的利益, 则不经过政府, 私下建造小产权房, 从而导致小产权房愈演愈烈。
小产权房现在的情况是有人愿卖, 有人愿买。随着我国城市化进程的加快, 城市的商品房往往还没建造就被人们预定了, 并且这一趋势逐渐向城市周边蔓延。在房价暂时倾向于卖方市场这一大背景下, 售房者趁机抬高房价, 导致商品房价格持续上涨, 在买涨不买跌的心理作用下, 人们更是扎堆买房。然而对一般进城打工的人们来说, 高额的房价远远超出了其预期, 这时小产权房较低的价格便使其失去了冷静, 即使小产权不合法也被暂时抛到了九霄云外。当然小产权房还存在着房屋质量不达标、产权不完整、环境较差等诸多问题。
三、小产权房合法化的构想
(一) 解决小产权房问题的原则
解决小产权房问题应遵循公平平等;诚实守信;以人为本;可持续发展;循序渐进;具体问题具体分析;保持社会稳定等原则。建立城乡土地利用管理新模式, 推动农村土地利用市场化、法制化、规范化, 逐渐使农村土地交易趋向透明, 发挥基层群众的监督作用, 从根本上解决小产权房问题。
(二) 加快农村土地产权制度改革
二元土地制度已经在我国实行了三十余年, 随着社会经济的不断发展, 这一制度慢慢暴露出了它的弊端, 因此应加快农村土地产权制度改革, 使得农村土地和城市用地具有同等的占有、使用、收益和处分的权利。
(三) 完善保障性住房建设
杨紫煊指出:“社会保障一般是指国家为了保障社会安全和经济发展而依法建立的, 在公民由于年老、疾病、伤残、失业、灾害、战争等原因而生活发生困难的情况下, 由国家和社会通过国民收入分配, 提供物质帮助, 以维持公民一定生活水平或质量的制度。”[2]社会保障包括很多内容, 其中就包括住房保障体系。在我国经济迅速发展的今天, 政府应当致力于民生发展, 建造更多的保障性住房, 并且使其能被真正需要的人居住, 这样在合法且价格低廉的保障性住房面前, 小产权房就会被有效遏制。
(四) 规范政府职权和能力
长期以来我国的基层组织存在很大的问题, 职责分工不明, 贪污腐败, 以权谋私等。严重损害基层群众的利益, 因此, 必须规范政府的职权和能力, 加强廉政建设, 落实好各个层面的监督, 逐步使政府信息公开化透明化。
小产权房的产生出现和发展很大程度上是由地方政府的不作为推动的, 因此我们要加大监督, 发现势头及时处理, 免得出现尾大不掉的情形, 给后期执法造成困难, 还要加大对政府相关人员不作为的惩处力度。
参考文献：
[1] 谢逸枫.小产权房转正先修法后出配套政策[J].财经专栏中, 2015. 08.
[2] 杨紫煊.经济法[M].北京:北京大学出版社、高等教育出版社, 2004. 3.
