摘 要： 民法典新设居住权制度为引入多主体供给、多渠道保障不同层次的居住需求提供了制度建设，迎合国计民生，保障了弱势群体的利益，为司法实践提供了法律支持。本文论述了居住权的性质、居住权的主体和客体、居住权的设立和灭失、居住权的无偿性等内容。以民法典为基础结合居住权涉及的合同编和物权编的相关规定对居住权制度进行解析。
关键词 : 民法典;居住权;合同;物权;债权;
2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》标志着中国建立起真正意义上的现代法治社会。民法典对中国改革开放以来的民事立法进行了深刻总结和富有逻辑性的梳理，同时对数十年来的民事司法经验进行了萃取和规整，象征着中国民事立法走出探索阶段，进入了具有系统性、可操作性、法典化的立法时代。民法典第三分编用益物权的第十四章第366～371条对居住权的有关制度及相应安排做出的解释。笔者将对这部分内容结合民法典合同编和物权编的内容对居住权制度进行解析并提出完善建议，以期对今后的立法和司法增益补缺。
一、居住权的性质
对于居住权性质的界定关系到居住权在民法体系中的地位以及在司法实践中如何行使的本质性问题。笔者认为对于居住权性质的理解主要把握以下几点：一是居住权与房屋所有权相比，居住权是对他人房屋享有占有、使用的权利[1]。二是房屋租赁权是债权请求权，居住权是物权。突出表现在支配性和排他性方面，一经设立就具有相当期限内的稳定性，权利人可以用物权方法实现其长期稳定居住的权利，其居住权利不会因为房屋的产权人不同而发生变化。三是民法典第369条限制居住权，使其不得转让、继承。设立居住权的住宅在出租上受到禁止，除非当事人间的内部约定[2]。居住权的这项规定颇具实践特点，既能满足居住刚需，又能进入市场通过流转获益，具体的获益方式由房屋所有人和居住权人意思表示一致即可。四是纵观民法典第366～371条的规定，法律并不禁止设立居住权的房屋进行抵押，也就是房屋所有权人的房屋即使已经设立居住权仍然可以把房子抵押出去进行融资。立法赋予居住权灵活变通的属性保障了居住权人的住房需求和合意出租收益的权利，也维护了房屋所有权人流转收益、抵押融资的权利。民法典新增居住权最大限度地实现房屋的利用价值，在市场经济的背景下，这一规定符合国计民生。
二、居住权的主体和客体
民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的基于用益物权之特点，使生活居住的需求得到相应保障。该条文的规定对居住权的主体和客体范围进行了准确界定和划分。
第一，居住权的主体是“居住权人”。
民法典366条对居住权人是自然人还是法人没有给到相应说明。民法典第367条对居住权合同的基本内容给出了解释。其中第一款规定了合同的内容包含“当事人的姓名或者名称和住所”。“名称”两个字的出现隐射出法律不排除法人作为居住权人的主张。从立法的初衷看，居住权是为了保证人民的基本生活需求，面对市场经济房屋利用多元化的社会现实，投资性房屋利用需求日益剧增。将法人和非法人组织纳入居住权的主体成为经济发展的需要。从法律规定看为此留下了立法空间，也为日后居住权制度的立法解释奠定基础。因此，笔者认为居住权的主体不仅限自然人还应该包括法人和非法人组织。
第二，居住权的客体是“他人的住宅”。
在此对于住宅的理解不仅仅包括居住的房屋，还应包括附属物和公用配套设施[3]，如庭院、电梯、杂物间、停车场等。居住权与住宅所有权仍不可以等同视之。有些情况下住宅所有权人会设立多个人的居住权于自己的房屋或者房屋在自己居住后又为他人创设相应的居住权。如果把居住权仅仅限定为对居住房屋的权利会影响居住权人对于住宅上的庭院、电梯、杂物间等附属物和公用配套设施的使用。因此，笔者认为法律对于居住权客体“住宅”的范围界定应扩大到包括对庭院、电梯、杂物间等附属物和公用配套设施的居住使用权。
三、居住权的设立与消灭
(一)居住权设立之法定居住权立法思考
以民法典367条和371条规定可以看出，目前我国关于居住权的设立包括两种方式：合同和遗嘱。可以这样理解，我国居住权的设立在当下适用的是当事人意思自治原则，即意定居住权的方式不包括以法律形式进行创设。法定居住权是指通过法律规定来直接设定居住权。法定居住权的设立可以与意定居住权做到很好的平衡以全面保障居住人的居住权利。同时，法定居住权具有强制性，与民法私发性质相冲突，因此应当结合现实的居住情况平衡二者关系。那么应从适用对象和适用情形两方面严格限制法定居住权。
法定居住权的适用对象。居住权具有人役权的性质也具有无偿性。那么法定居住权的适用对象为法律意义上有特定关系、特定义务的人。又基于《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国继承法》等法律产生的监护关系、继承关系、抚养关系、赡养关系、扶养关系，对应的法定居住权的适用对象为法定赡养、抚养、扶养义务人。主要包括婚姻家庭关系的成员。
法定居住权的适用情形。居住权的设立初衷是为了解决弱势群体的住房问题。那么法定居住权的适用情形应该以“住房困难”为基本原则。司法实践中法定居住权应该以“是否有住房”并结合财产收入情况等标准来判定是否“住房困难”。
(二)居住权设立之登记生效解析
民法典第367条规定设立居住权应当采用书面形式。如果当事人设立居住权采用了口头形式效力如何，未办理不动产登记的居住权是否有效。民法典第469条、第502条的规定以及司法实践并结合民法基本原则之“意识自治、合同自由”来看，不论是书面还是口头的居住权合同都成立。居住权作为民法典新设物权，依据民法典第209条、第214条以及《不动产登记暂行条例》第5条规定，在不动产统一登记机关载录登记，居住权的设立、变更和消灭只有经过登记才能发生物权效力[4]。但是民法典215条又规定不动产物权合同的设立、变更、转让和消灭的效力生效于合同成立之始；物权登记与否与合同效力各自保持自身独立性。不难得出，居住权合同的成立生效不论形式，不采用登记主义这一模式。
(三)居住权消灭
根据民法典370条规定，易知居住权的消灭是有条件的，仅包括居住权期限届满和居住权人死亡两种情形。那么就存在两种情形：一是当居住期限届满居住权人还未死亡，如果居住权人继续居住所有权人没有异议，那么就存在事实上的不定期居住权合同关系(即债法关系而非物权法关系)，可以推定适用民法典734条关于不定期租赁的相关规定居住权人可以约定租金，如未约定租金则按市场定价给付所有权人价款补偿。二是居住权人死亡而居住期限尚未达到届满，居住权转让继承该作何处理。根据民法典369条规定，居住权不得转让继承，居住权出租受到禁止，当事人另有约定除外[5]。若存在两个或者两个以上居住权人，当其中一个死亡，其他人的居住权继续存在。比如，民法典第370条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权灭失”。其内涵是若合同未指明或遗嘱未明确居住期限，居住权人死亡时，权利亦随之消灭；若居住权存续期限明确具体，期限届满时居住权亦自然消灭；若权利人死亡时期限未满，共同居住人(即其他居住权人)在剩余期限内仍然享有居住权。
民法典关于居住权的规定只规定了两种情形，不够完善有待改进。笔者认为应当按照物权灭失的情形增加居住权灭失的情形。居住权的灭失应分为三种情形，分别是主体、客体、意定原因的灭失。主体灭失的情形包括居住权人死亡、居住权人与所有权人身份混同、居住权人滥用居住权几个类别。客体灭失的情形包括住宅的灭死(如不可抗力导致)、没收、征用。意定缘由的灭失指居住期限达到届满、居住权人对居住权予以放弃以及居住权合同的无效、被撤销和遭到解除。不管是哪种情形导致居住权灭失都应该办理居住权消灭的登记手续后生效。
四、居住权的无偿性立法思考
民法典第368条规定居住权无偿设立。这一规定是从居住权人役权性质的角度出发，居住权人与所有权人具有亲属关系或者情感联系，这种无偿性是传统人役权的鲜明特点。然而绝对的无偿性仅仅体现了居住权的社会扶助功能，会限制居住权制度的适用范围，限制房屋价值利用多样化、最大化。笔者认为法律可以通过当事人的约定确立有偿居住权，充分尊重当事人意思自治、合同自由，依法确认有偿居住权的合法地位。
五、结语
民法典新设居住权制度作为新生的制度，还需要从理论和实践中对该制度进行测验，仍然存在很多不足有待完善。因此，我们应该以民法典为基础，结合居住权涉及的合同编和物权编的相关规定对居住权制度进行解析，以期为居住权制度的理解和适用提供理论基础。
参考文献
[1]王斯奕，罗军以案说法论居住权”的具体适用[J]法制博览，2021(3): 177-188.
[2]张妮,杨卓居住权制度设立的必要性及完善[J]黑龙江省政法管理干部学院学报, 2021(1): 70-73.
[3]田韶华,史艳春.《民法典》居住权制度探微[J]河北科技大学学报:社会科学版, 2021 , 21(1): 15-21+28.
[4]孙茜.《民法典》视野下居住权制度的理解和适用[J]法律适用, 2020(11) : 26-35.
[5]曹艳梅居住权,让他老有所居[J]现代妇女, 2021(1): 49.
