居住是人类最基本的需求，住宅是劳动力再生产过程中所需要的重要消费资料，而在以市场机制为主的经济社会中，城市居民解决居住问题以购买和租赁住房两种方式为主，租赁住房一般是指通过延时分期多次货币支出，以零购的方式得到住房服务的一种住房消费方式; 购买住房则是通过一次性货币支出，获得未来几十年或者永久性住房服务的一种住房消费方式。高房价使得我国城市居民，特别是从外地迁入城市生活的居民面临极大的压力，在房价高企的现状下，居民的住房选择行为究竟受到哪些因素影响，是个值得研究的话题。
住房选择研究起源于西方发达国家，发展至今已 40 余年。Kain 和 Quigley，Silberman，Yochun 和Ihlanfeldt，Jeffrey M． Perlof 分别以不同视角研究国外城市居民的住房租购选择问题，我国住房消费选择的相关研究较少，现有研究多数集中在台湾地区和香港地区，并且大多数研究起步于 20 世纪 90 年代，李信佩，林祖嘉，连经宇和陈彦仲，Huang 和 Clark，虞晓芬等学者选择中国不同地区的城市以家庭特征因素、住宅特征因素、租购成本因素和心理因素四大类因素对我国部分城市居民住房租购选择进行了较为全面的研究。
但以上研究数据相对陈旧，结论对于分析内陆住房市场尤其是西部民族城市基本不具借鉴意义，难以解释我国住房市场发生翻天覆地变化之后的实际情况，借鉴国内外相关文献，以民族城市乌鲁木齐为研究对象，基于居民的社会特征、经济特征、文化特征、心理特征，运用 Logit 模型对 1983 份调查问卷分析乌鲁木齐市居民住房选择行为，以识别城市居民住房消费选择的微观影响因素，构建我国城市家庭住房租购选择和购房类别选择理论模型。
1 、材料与研究方法
1． 1 数据来源
为了对城市居民住房选择行为进行研究，基于社会特性、经济特性、文化特性、居住特性在乌鲁木齐市主城区的街道进行问卷调查，课题组按常住人口和暂住人口比例对每个街道进行抽样调查，共发放自有住房问卷 1700 份，租赁住房问卷 430 份，收回有效自有住房问卷 1614 份，有效率 95%，收回租赁住房问卷369 份，有效率 86% (表 1) 。
1． 2 研究方法
1． 2． 1 模型选取
由于房地产的特殊属性和住房商品的昂贵特征，居民在作出住房消费选择行为时，通常要投入大量的时间和精力。那么，家庭进行住房消费选择行为的内在理论机理是什么，家庭做出住房消费选择决策受到哪些因素影响，分析居民住房租购选择行为常用的模型是离散选择模型，而住房租购选择行为只有包括租赁和自有(购买) 两种方式，属于二元分类变量，无法直接使用线性回归模型分析，因此需要借助 Logit 变
选择模型的 Logit 回归模型，其中 p 为自有住房的概率，1 － p 为租赁住房的概率，β0为常数项，βi为模型估计系数(i =1，2，…，n 为进入模型的变量数) ，xj为进入模型的自变量，ε 是随机误差项。自变量回归系数 Logit 模型采用 Wald 统计量检验，Wald 值越大说明该自变量越显著。
2 、结果与分析
2． 1 不同住房选择行为下居民的特性
2． 1． 1 社会特征
在调查的 1983 个有效样本中，年龄小于 30 岁的样本占总样本的 31． 4%，年龄处于 30 － 50 岁之间占总样本的 57． 1%，而年龄在 50 岁以上的样本占总样本的比例为 11． 5%，样本在年龄上分布较为均匀。其中核心家庭占据市场的很大比重，劳动力人口约为 2，在房价高企的经济背景下，靠一个人养活家庭是很不容易的事情，在乌鲁木齐双职工的家庭是最常见的，数据显示符合社会经济背景的。受调查的居民已婚未婚的比例分别为 67． 4 和 32．6% ，二者比例约为 2:
1，在住房市场上大多消费者已婚，另外，大部分居民在当地居住时间超过 5 年的所占比例高达 53． 1%，因此，住房市场上的主体还是居住时间较长的已婚居民，这些人群的住房选择行为将引领着住房市场的发展方向。
2． 1． 2 经济特征
在收入方面，32%左右的人收入都在 3000/月以下，40% 左右的研究对象收入都在 3000 －6000 元/月之间，也有 2% －3%的收入在 10000 元/月以上; 在支出方面，67% 左右的人支出都在 3000/月以下，27．2% 的样本支出在 3000 － 6000 / 元每月; 80% 的样本收入都来源于劳动收入。
2． 1． 3 文化特征
乌鲁木齐市是多民族城市，少数民族族群是其很重要的组成部分，30% 左右的城市居民是少数民族，汉族和少数民族人口只有文化特性差异很大，其他特性都非常相似。从样本统计数据来看，选择租住的居民户籍是外地的居多，而自有住房的 73%都是本地人; 居民学历在本科以下的居多，所占比例为 70． 2%，民族城市乌鲁木齐受到时代背景的限制，年龄大的人群多数没有受到高等教育，这就决定了样本中学历在本科以下的城市居民比例较大; 60%左右的居民没有宗教信仰，24%以上的人信仰伊斯兰教; 租住群体中从事商服型职业的人最多，占租住样本的 31%，自有住房样本中 26% 在企事业单位上班，其次 25． 4% 的人员从事生产型的职业。
2． 1． 4 心理特征
从心理特征看，自有住房群体对住房满意程度比较高，达到了64% ，而租住群体只有 38% ; 在对居民购房意愿进行调查时发现，仅有 44． 4%的居民希望通过购买方式解决住房问题，而愿意通过租赁方式来解决住宅问题的样本数占总样本的 55． 6%。
进一步分析自有样本、租赁样本的描述性统计结果，可以得出以下现象:
(1) 从年龄来看，进入租赁市场的家庭普遍处于家庭生命周期的早期，居民年龄大多数小于 30 岁，所占比例为 56%; 未婚家庭的比例 67%。相反，进入自有市场的家庭则普遍处于生命周期的中后期，已婚家庭所占比高达 75%，这说明居民年龄和婚姻状况在住房选择中起重要作用。
(2) 租赁住房居民的家庭收入比较低，这说明租赁住房的家庭普遍经济条件相对较差。尤其是在收入这一变量上，租赁样本和自有样本相差较大。自有住房的居民月收入在 3000 －6000 元/月以上占自有样本的 78%，租赁住房的居民收入在 3000 元/月以下的占租住样本的 57%，可见，家庭在做出租购选择决策时，居民收入将是决定因素。
(3) 租赁住房的城市居民学历普遍较高，学历是大中专以上的调查对象所占比为 67． 2%，超过 1/2。
乌鲁木齐住房市场上租赁的主体是高学历的人才，这些人多数是年轻人，尚处在生命周期的早期，没有积累足够的财富，无力进入自有住房市场，而他们的住房需求和偏好却引领未来房地产市场的发展方向。
2． 2 住房选择行为 Logit 模型估计
2． 2． 1 自变量的解释与量化
基于研究假说，选取 1983 份问卷的 16 个潜在的影响变量，运用李克特量表法对名义变量赋值，并对各个变量进行预测(表 6) 。
2． 2． 2 变量间多重共线性诊断
在进行多元回归分析时，作为自变量的某些变量存在多元共线性关系，从而对 Wald 检验统计量产生影响，使得 Wald 值的观测值变小，不易拒绝零假设，进而使那些本对 Logit P 之有意义的变量没能留在方程中。因此就有必要对各解释变量进行多重共线性诊断。借助 Eviews 分析工具，初选的各解释变量相关矩阵系数均小于 0． 58，属于低度相关，说明各解释变量之间基本不存在多重共线性，各自独立，所有变量都可以进入 Logit 回归分析。
2． 2． 3 模型结果
运用 SPSS21． 0 软件对 1983 份问卷进行二元 Logit 回归处理，结果表明租购选择模型具有较好的拟合优度，其中 Nagelkerke R Square 值为 0． 86，－2 Log likelihood 值为 22． 73，预测的准确率为 80． 5%，拟合优度为 86%(表 7) 。在 Wald 检验值和 5%检验水平下，年龄、户口、居住时间、家庭收入、宗教信仰、拥有自有住房意愿对住房选择行为有显著的影响，而性别、民族、教育程度、家庭类型、婚姻状况、家庭支出、收入来源、职业类型、户籍情况、对住房条件评价等对居民住房选择行为影响较小或无影响。
2． 3 结果分析
2． 3． 1 社会特征分析
由实证结果可知，年龄、户口和居住时间对居民住房选择行为的影响是显著的对于年龄这一变量，得出了和 Boehm＆Schlottlnann(2004) 、Donkers，D． etal(2003) 等较为一致的结论: 随着居民年龄的增加，购买住房的可能性增大; 大部分非农人员在经济实力高于农业人员，更倾向于购房，因为购房在很大程度上直接体现了个人经济实力，自有住房成了身份地位的象征; 居民在一个地方居住时间的越长意味着他在当地拥有较稳定的工作和人际网络，家庭搬迁的可能性降低，因此购买住房的可能性增加。性别、家庭类型、婚姻状况对居民住房选择行为的影响不显著，出现此结果可能的原因:
(1) 实地调查的男女比例在租购选择有效样本上男女各占 51． 7%、49． 3%，数值接近相等。另外，男女在收入方面的差异不大，也是导致性别对住房选择行为不显著的原因。
(2) 家庭类型对住房选择影响不显著，跟预期的主干家庭和核心家庭倾向于购房是不相符的，原因可能是大量的流动人口(多数家庭都是三口之家) 找到了合适的工作机会，定居到乌鲁木齐，得益于大城市优质的公共资源，以租住的形式蜗居在大城市。
(3) 婚姻状况不再是影响住房选择的主要影响条件，与预期的已婚人士购买住房的概率大，单身居民更愿意租住，可能原因是越来越多的单身男性在房是结婚必需品的观念下倾向于先置房后置家，不少女性也在财产上自主独立能支付其自己的自由居住空间，另外，不断变化的住房市场也可能让部分单身居民负债去购房以应对不断攀升的房价。
2． 3． 2 经济特征分析
由实证结果可知: 家庭收入显著影响住房租购选择，居民的支付能力越大，居民购买住房的可能性增大，而家庭支出、收入来源对其影响不显著，可能原因: 一是调查的居民的支出中，第一消费在租购群体中差别不大，虽然支出的多少不同但是在总支出的比例近似相同，没有明显层次分别，因此，支出在住房选择行为影响上表现得不显著。二是收入来源的调查中，80% 以上的居民都是工资性收入，财产性收入很少。可见，收入来源不影响对住房的选择。
2． 3． 3 文化特征分析
由实证结果可知: 文化特征中只有宗教信仰对住房选择的影响显著，而民族、户籍、文化程度和职业对其影响不显著，可能原因:
(1) 乌鲁木齐在人口比例上没有宗教信仰的人居多，占总人口的 70． 6%，有宗教信仰的只有 29． 4%，因此，人口众多的没有宗教信仰的居民购房可能性大。同时印证了不同民族的居民在住房选择上没有差异。
(2) 户籍没有表现出显著性，可能是因为新疆首府乌鲁木齐不仅作为西部的特大城市不仅吸引了疆内大量人口涌入，而且在西部大开发的大潮中大量外省人口也留在了乌鲁木齐，拥有了自己的住房。
(3) 教育程度没有像预期的显著影响住房选择，可能是很多居民在移民大潮中就淘金到西部城市，文化程度相对不高，但在住房市场不热的年份购置了自己的住房，另外，越来越多的受教育程度高的城市居民趋于理性消费，更加注重生活质量，不想成为房奴，这一部分群体也影响了教育程度的显著性。
(4) 居民的职业对住房的租购选择影响不显著，和预期从事稳定职业的(企事业) 居民购房的可能性比较大是不相符的，原因可能是住房市场上存在大量的投机行为，不同职业类型的居民通过购买住房获取财富，另外，房价租金的升高，越来越多的家庭迫于压力倾其所有以获取居住的权利。
2． 3． 4 心理特征分析
由实证结果可知: 居民自有住房拥有意愿对住房选择行为有显著的影响，拥有自有住房意愿的家庭买房的可能性较大，而现有的住房满意度对其影响不显著，可能的原因:1) 住房是居民的基本需求，安居才能乐业，因此每个人在允许的条件下都会选择购房; 另外租赁市场上租方和承租方信息的不对等，租户只有在住进租赁住房之后才能真正了解房屋的真实情况，而且房主总能有理由加租，这也是居民偏向于买房的原因; 2) 部分群体短时间解决不了改善居住的问题或者没有搜寻到合适的住房，只能安居现有的居所或者租住。
3、 讨论
从现实看来，在史无前例的快速城市化背景之下，大规模人口完成了进入大城市的梦想，但在房价过快上涨的背景下居民的住房选择行为方式又成为困扰城市居民的难题，国内外学者基于年龄、婚姻状况、种族、性别、家庭规模和结构、就业情况、收入、受教育以及种族等因素对居民住房选择行为的研究在变量选择和结论上给了一定的借鉴意义。对于乌鲁木齐这样一个大量流动人口、多民族居民聚居的新疆地区唯一的特大城市，与中东部地区城市相距较远，由于民俗、历史、人口、思维意识等的差异，其居民住房选择行为影响因素难免表现出一定的独特性; 加上近年来国家援疆机制的提出，更多市场、政策、人文等因素在改变人民的生产、生活方式，难免有涉及不到的因素也在影响居民的住房租购选择行为未被考虑在内，比如住房的投资利得，购租成本的对比，制度改革，租购样本内部的结构比例等，另外，在进行居民住房选择行为影响因素的时候，对于某些因素影响的具体方式和缘由分析还有值得商榷的地方。
在分析乌鲁木齐城市居民住房选择行为及其影响因素过程中指标的选取和模型的选择充分考虑研究区域的实际情况，问卷涉及到了社会中所有群体特征，因此研究结果可靠，与实际相符。预测的可能与住房选择行为的正相关的婚姻状况、教育程度、职业类型等因素在流动人口众多的民族城市没有通过检验，因此，政府可以根据这些影响因素进行适当的宏观调控，并制定相应的政策，引导居民合理消费，准确地预测市场未来的需求，开发满足市场需求的住房产品，解决居民的住房问题。
4、 结论
基于乌鲁木齐主城区 1983 份问卷，较为细致地分析了包括社会特征、经济特征、文化特征、心理特征在内的 16 个因素对乌鲁木齐市居民住房选择行为的影响，具体结论如下:
(1) 城市居民的住房选择行为受其社会特征、经济特征、文化特征、心理特征共同影响的行为，其中年龄、户口、居住时间、家庭收入、宗教信仰、拥有自有住房意愿对住房选择行为有显著的影响。
(2) 自有住房群体中，处于生命周期的中后期的居民，购买住房的可能性增大; 家庭收入高以及拥有自有住房意愿的居民买房的可能性大; 非农人员在经济实力高于农业人员，更倾向于购房; 在一个城市居住时间越长的居民购买住房的可能性越大。
(3) 租住群体中，居民的家庭收入比较低，居住时间较短; 乌鲁木齐租赁住房的主体学历是大中专以上的调查对象所占比为 67． 2%; 农村户口居民居多; 没有宗教信仰的居民在选择租住的可能性更大。
(4) 住房市场特殊的时空性在多方位、深层次地影响人们的住房选择行为，传统的与住房选择行为的正相关的婚姻状况、教育程度、职业类型等因素在流动人口众多的多民族聚居的城市表现得不显著，作用在变弱。
参考文献：
［1］曹振良． 房地产经济学［M］． 北京: 北京大学出版社，2003: 12 －15．
