桂林苏桥经济开发区总规划面积 123 平方公里,目前已开发建设14 平方公里.在桂林山多地少的总体情况下,园区应从长远发展出发,用最少的土地使开发区的经济得到最大的发展.多层标准厂房对开发区节约用地,促进经济发展的作用是显著的,因此开发区推广多层标准厂房建设势在必行.
一、多层标准厂房特点.
多层标准厂房具有在规划特定区域内结合使用需求情况、设计标准一致、建设要求相同,简单安装生产线就能生产等特点,是中小企业快速投产达产的平台.设计为 4-6 层,跨度多在 6-9 米之间,大多采用现浇钢筋混凝土框架加填充墙结构;在出入口设置货用电梯及吊装口,使生产原料及成品垂直运输方便迅速;层高可在首层设计为 6 米,以上各层为 4.2-4.5 米.首层可便于于重型生产设备安装.
多层标准工业厂房的楼面使用活荷载一般设计为:12kN/m2、10kN/m2、5kN/m2,这三种使用荷载基本使中、轻工业的生产能够在厂房内生产.例如:12kN/m2的使用荷载安排在首层可适用于机械加工类;10kN/m 的使用荷载可适用于丁戊类的光伏产业、药品制造;而对于轻工类的仪表、服装加工、皮革制造等产业则可以使用 5kN/m2的标准层.
二、多层标准厂房的优点.
1、提高土地利用率.
重庆市工业园区规划了统一多层标准厂房的范围内,每平方公里的投资强度为 20 亿元,产出则达到了50 亿元,建筑系数能够超过 1.2;深圳上涉工业区用地面积为12.25 公顷,总建成厂房面积 23.7 万 m2,建筑系数已经达 1.93,可容纳 40 多家厂家生产,安置 6000 ~8000 名当地失地农民,土地利用率比无多层标准厂房工业区高 2~3 倍;苏州工业园区对投资额低于1000 万美元的项目只推荐其进多层标准厂房,达到每万元 GDP用地仅 5.8 平方米.
2、建筑资源的可重复利用.
厂房建筑的设计使用寿命现在提倡为 50 年,随着新技术的运用及新标准的提高使用年限还可以更长.而生产企业的生命周期一般为50 ~ 60 年,欧洲每年新注册企业约 40 万家,10 年后只有 4% 还在生产;日本也只能达到18.3% 的生存率,国内的中小企业的平均周期比欧美国家更低.以前一个企业关门,要对其生产区域范围内的专用厂房推到重建,企业固定资产投资被白白的“推到”,二次建设还造成了资源的浪费及环境的二次污染.厂家选择多层标准厂房,可随着不同工艺要求进行灵活的内部分隔重组,企业根据生产规模的变化不同可租用整栋厂房,也可仅仅租用半层、一整层或更多层.桂林苏桥经济开发区 2005年建成的 1#、2#层标准厂房,当年投入使用,租给南良集团.3 年后,因市场变化,南良集团迁走.桂林积嘉德家俱公司、久久加服装公司接着租用,随着企业规模的发展壮大,他们也陆续迁出标准厂房,2012 年初长海电子公司再次入住,标准厂房就重复利用了 2 次,充分节约了资源.
3、建设成本降低.
多层标准厂房综合造价优于单层厂房.企业自行建设的单层钢构厂房,工程造价都达到1200 元 /m2以上,而统一标准的多样式多层厂房,由于设计费用集约以及建设过程类似,工程成本可控制在 800 元 /m2以内.同时由于整体安装的管线使总线路缩短、厂区道路可以共用,厂区土方量可统一调配等因素使得总施工成本进一步减少,建筑安装周期也可以大大缩短.
4、形成招商引资的合力.
开发区要建多层标准厂房,为新兴的工业地产开发商提供了市场,逐渐形成了一种新兴的投资渠道---工业投资开发.目前住宅小区组团和 CBD 商贸圈项目随着土地的减少,机会也越来越少,同时政府调控力度的加大,投资风险越来越大.工业投资开发不同,多层标准厂房项目确定建设后,政府为了同样的目标会积极推广标准厂房,与入园企业谈判中引导企业进园区使用多层标准厂房;开发商为了使自己手中的标准厂房产品不空置,也会积极利用各自资源推销厂房,无形中也做了招商工作.
5、可以使企业快速投产.
以前企业在确定入园后,先通过招、拍、挂程序购置土地,然后按照政府要求完善用地、规划审批、环境评估等繁琐冗长的手续,才能开始建设厂房、安装生产设备.全套过程要一年的时间.企业如果直接进驻多层标准厂房,可以简单分隔后安装设备直接投产,使企业在几个月内就能达产并产生效益.对中、小企业来说,起点低资本金有限,能够先用厂房生产出效益,逐步有计划扩大产能重新置业,是良好的发展道路.市场竞争激烈,先投资大量资金置业,再生产运营,会加大中、小企业的投资风险,同时因为占用流动资金往往就错过了最佳的发展时期.
6.有利于造就优美的现代化开发区模式正是因为多层标准厂房在建设中实施了高度一致的规划,标准的设计,标准的建设程序,高度协调的管理,在建筑风格色彩样式上可以更加一致,规划分布更趋于合理,绿化率的提高,道路的整齐划一,提升了新区的外在形象,使开发区能够形成现代建筑组团.同时开发区景观环境的改善对厂家有了更大的吸能力,利于产业聚群规划的形成.
三、园区推广标准厂房建设应解决的问题.
1、合理限制总量,稳妥推进多层标准厂房建设.
多层标准厂房相对来说只合适安排生产规模较小、企业处在刚刚起步、资金不充分、工艺普通的中、小型厂家,他的适应性也同时受到通用性的影响,所以长远效益大于短期效益.基于这种情况,对多层标准厂房的建设总量控制应建立在市场需求分析上,要控制一个合理、恰当的市场保有量.
2、多元化投资,进一步拓展多层标准厂房发展渠道.
政府要鼓励多种投资方向.政府在保证资金前期的必要率先投入强度下,鼓励市场民营资本的投入,尤其是吸引国内国际著名的工业地产开发投资基金进入,通过知名品牌效应的带动,全面提高多层标准厂房的建设方式、标准、及实用度,达到提高多层标准厂房规划及建设档次.应该鼓励多层标准厂房建设市场化运作模式,优惠用地相关政策,并要求现已入园的生产企业规划建设多层标准厂房,为其提供更多便利条件及奖励政策.
3、突出产业,强化规划,增强对多层标准厂房建设的引导.
多层标准厂房应该围绕产业规划来布局和建设,要根据周边的产业基础和规划发展方向,针对性地建设相对产业规划方向明确的合适企业使用的多层标准厂房.遵循布局合理、规模适中、实用度高、同类产业能够聚集生产、配套功能相对完善等基本原则,根据中、小企业发展的实际情况,制定多层标准厂房建设规划和分步实施计划.
4、强化功能配套.
多层标准厂房集中区域内的道路、电力、通讯、给排水及污水处理等基础配套设施必须满足入驻企业生产经营的基本需要.有基本满足企业职工生活、行政办公和商务活动的配套建设.在多层标准厂房区域,应配套安排自由市场、物流仓储、新技术开发、产品检测等技术、生活性服务设施.
根据苏桥园已建成的 16 万平方米的多层标准厂房使用情况来看,标准厂房使开发区在近期快速发展提供了有利的平台,形成了产业逐步聚拢的良好局面,是各开发区发展的必由之路.
