原标题：经济适用房住户满意度及其影响因素分析--基于北京市1184位住户的调查。
论文摘要：中国住房制度自1998年改革以来，经济适用房在保障中低收入家庭基本住房需求的同时，也暴露出了严重的缺陷。本文在对2007年北京市经济适用房住户调查数据进行描述的基础上，利用多元排序Probit模型对影响经济适用房住户居住和生活满意度的主要因素进行了实证检验。结论显示不同群体的住房意向各不相同，由此揭示出政府建立定期住房普查制度，及时掌握居民住房需求并以此为基础制定住房政策的必要性。分析结果显示经济适用房选址布局不当加剧了职住分离和居住区的社会阶层分隔，并使得经济适用房政策更像是政府激励居民迁出市中心的一种工具。
论文关键词：经济适用房；住房满意度；职住分离；居住；区分异。
一、引言与文献综述。
经济适用房是在停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的背景下提出的。作为市场经济体制和计划经济体制之间的一个“交集”,经济适用房自诞生至今就一直饱受争议。一方面，经济适用房政策的推行，对扩大住房供给、调节房地产投资结构、启动市场有效需求和拉动城市经济增长等方面都起到了积极的作用（王诚庆，2003;黄征学，2004）。另一方面，经济适用房政策作为一种过渡性的政策安排与改革的长远目标并不一致（贾康、刘民军，2007）。经济适用房开发与土地截留已经成为中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段（平新乔、陈敏彦，2004），而住房二元市场的存在以及所产生的“挤出效应”也不利于商品房市场的健康发展（Zhengeta1.,2006）。由于经济适用房政策在具体运行过程中存在销售对象界定不清、建设主体选择不当、配套改革推进缓慢、补贴方式运作不利以及地方政府缺乏积极性等一系列问题，甚至一度出现了买者“富人化”、建设“别墅化”、申请“繁琐化”和管理“失控化”等违背经济适用房政策设计初衷的现象，使得这一政策的合理性受到了质疑。显然，以上争议的长期存在不利于经济适用房政策的制定与执行，容易导致原本简单和明了的政策走向停滞不前，严重阻碍中国住房分层供应体系的完善，进而限制中低收入家庭住房改善的步伐。
当前学术界对经济适用房政策的政策评析多数以定性分析为主，少数定量分析文献则均是以全国或各省市宏观层面数据为基础的研究，受制于微观数据的可获性，国内学者对经济适用房住户选房、购房和换房的内部机理研究相对不足（姜万军、喻志军，2005;牛毅，2007;李培，2008）。住房改革的复杂性恰恰在于涉及到每一个相关主体的利益调整，同样的住房政策对不同区位、不同身份、不同收入水平的居民的影响各不相同。在缺乏住房普查数据或微观调查数据，不清楚住房与家庭分布特征的情况下，仅仅立足于对房价等宏观指标进行分析研究，相关结论可能会与现实存在偏差。例如，在缺乏对中低收人阶层住房需求偏好深入了解的情况下，仅以房价“过高”断定经济适用房可能会出现大量滞销，从而建议实行以产定销的供给策略（冯长春，1999;韩冰，1999），显然与当前经济适用房的严重脱销现象明显不符。
鉴于此，本文利用2007年北京市经济适用房小区调查资料，结合2004年北京市居民生活质量调查在对北京市经济适用房政策运行现状进行评析的基础上，采用多元排序Probit模型对影响经济适用房住户住房满意度的主要因素进行实证检验，并根据相关结论提出完善经济适用房建设的政策建议。
二、北京市经济适用房居民居住意向分析。
北京是中国经济适用房建设规模最大的城市，也是经济适用房政策实施最早的城市之一。为了考察经济适用房政策的实施效果，我们于2007年9月至11月对北京市所有建有经济适用房小区的城区、近郊区和远郊区分别进行了抽样调查。在本次调研中，我们具体采用了问卷调查法（questionnaires）和半结构式访谈（Sem2i-structureinterview）两种调研方法。问卷和访谈内容主要包含被调查者个人基本情况、被调查者住房基本情况、经济适用房住户意向和经济适用房户主对小区环境评价四部分，共计49个问题。我们根据北京市乡、镇、街道行政区划，结合~2005年北京市1%人口抽样调查资料》中的相关数据设计了分层随机抽样框，抽样涉及55个经济适用房小区内的1573名经济适用房户主。依照等配额比例，每个区平均200个样本，每个经济适用房小区抽样量不少于2O个，房山区和大兴区在全部抽样结束后根据需要各增加了35个样本。本次调查共收回有效问卷1193份，问卷有效率86.9%.被调研的小区具体分布如图1.
通过数据整理和剔除无效样本，本文实际采用的样本为1184个。其中，男性占47.13%,女性占52.87%;小学及以下文化程度的居民占1.27%,初中文化的居民占9.04%,高中及中专文化的居民占21.03%,大专文化的居民占21.03%,本科文化的居民占36.91%,研究生及以上文化的居民占10.73%;职业分布居前三位的分别是：企事业单位一般职工占24.66%,专业技术和研究人员占13.93%,企业中高层管理人员占12.58%;工作单位性质前三位的依次是：国有企业、私营企业或个体工商户和行政事业单位，所占比重分别为22.89%、19.09%和16.55%.被调查者平均年龄39岁，平均3人居住一户，人均居住面积32.87m2;购房时间分布在1997~2007年之间，17.82%的被调查者拥有2处或2处以上住宅；居住塔楼的居民占44.59%,居住板楼的居民占43.75%;住宅户型最为普遍的是两室一厅，所占比重为43.67%,其次是三室一厅，所占比重为21.45%;被调查者购买时平均房价为3567元/m2,当前经济适用房平均价格为6582元/m2;被调查者购买时周边商品房平均价格为5296元/m2,当前周边商品房平均价格为10085元/m2.
（一）理想的经济适用房房价。
经济适用房的内涵主要包括两个方面：第一是经济性，即房价能让中低收入家庭承受得起，具有可支付性。从被调查者心中理想的房价分布来看，在2004年北京市城八区的问卷调查中，①家庭年收入低于6万元的住户理想中的经济适用房房价主要集中在2000Yv_/m2以下。在2007年的问卷调查中，经济适用房住户理想中的经济适用房房价区间相比2004年有所上升，主要集中在2000-4000m2之间。②一个重要的问题是：北京市经济适用房房价是否已经超出了中低收人家庭的住房支付能力。以2004年北京市居民生活质量意向调查为例，在1308份样本中，中低收入户均年可支配收人为26832元，中等收入户均年收人为33948元。以1999年至2003年经济适用房平均售价2917元/m2,平均每套面积107.3m2计算，⑧经济适用房套均价格为31.3万元，这是北京市中低收人居民家庭年均收入的11.6倍，是中等收人家庭的9.2倍。此外，面对商品房房价的“飙升”,1999年到2006年北京市累计竣工经济适用房住宅面积1978.9万平方米，仅占同期北京市城镇地区住宅竣工面积的12.3%,显然这一建设规模难以满足中低收入阶层的住房需求。由此可见，北京市经济适用房供给是一种“高价格、小规模”的保障性住宅供给模式。
（二）理想的经济适用房居住面积。
经济适用房的第二内涵是适用性，即经济适用房的建筑面积适当、户型控制在中小套，且功能适用、配套齐全。本次调查的经济适用房户均居住面积为99.71m2,最大单户居住面积为205m2,最小单户居住面积为20m2,97.46%的住房拥有独立的卫生和厨房设备。从被调查者对经济适用房适度居住面积的总体选择来看，选择经济适用房理想居住面积为80~89m2的住户最多，占到总调查户数的32.33%.其中，居住面积低于lOOm2中的绝大多数被调查者认为自己当前居住面积与理想居住面积之间存在不匹配，且主要是实际居住面积低于理想居住面积（表2）。而居住面积高于lOOm2的被调查户多数认为当前居住面积与自己理想居住面积相一致。
调研中我们发现，即便是对于以满足自住需求而购买经济适用房的中低收入者而言，住房“一步到位”、“买房尽可能买大”的倾向也相对明显。一方面，由于经济适用房价格通常大大低于周边商品房价格，从而放宽了购房者的预算约束，增强了消费者购买大户型的有效需求。也就是说一个家庭按照其收入约束本应该购买70平方米的商品房，现在可能就要购买80平方米的经济适用房。另一方面，许多住户表示购买经济适用房并非是权宜之计，而是解决自己家庭住房问题的长远措施，以满足今后住房标准提高的需要，所以尽可能购买较大的户型。
（三）人住经济适用房前后住房条件改善的主观评价。
住宅的耐用性决定了人们对住宅消费往往会遵循“先租后买、卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”的原则。本次调查仅有7.31%的住户是看重经济适用房的增值潜力而购买的，75.38%的被调查者是为了改善原有居住条件或买不起其他商品房而购买经济适用房的，即对于大多数户主而言购买经济适用房主要是为了满足自身的自住需求。从被调查者入住经济适用房前后的主观评价来看，之前以其他各种方式满足自己住房需求的多数户主都感觉人住经济适用房后住房条件有所改善（表3）。其中，入住经济适用房前后住房条件改善最为明显的是前期租赁廉租住房的户主，而人住经济适用房之前通过购买商品房解决住房需求的户主对入住经济适用房前后住房条件的改善评价相对较低。北京市规定“十一五”期间，经济适用房的供应对象是排险解危、文物保护区、城中村改造和奥运及市政重点工程的拆迁居民。对于这部分“特殊群体”而言，他们在人住经济适用房前后对住房条件的主观感受几乎没有变化的比重高于其他符合条件的申请者，这可能是因为强制性入住和自愿性入住经济适用房给居民带来的福利不同。
由于长期受社会文化的影响，中国老百姓对“家”的理解往往是建立在“住房自有”的基础之上。从表3中我们可以发现，之前以租赁、与父母同住或单位提供宿舍方式满足自己住房需求的被调查者在入住经济适用房后对住房改善情况的评价显著高于之前购买商品房满足居住需求的被调查对入住前后的评价。
此外，从经济适用房项目立项开发的来源来看，以建欣苑小区为代表的原来为商品房项目，改变立项性质后列入经济适用房建设项目的小区居民对人住经济适用房前后的住房改善评价程度最高。以回龙观为代表的采用统一规划，直接按经济适用房性质办理立项手续的经济适用房小区居民对入住经济适用房前后的住房改善评价居中。以往馨园为代表的联建、自建的项目转项成为经济适用房项目所在小区居民对人住前后的住房改善评价最低。
三经济适用房住户生活与居住满意度影响因素分析。
如果经济适用房政策目标为保障居民“人人有理想房住”,那么我们首先要弄清楚是什么因素影响了经济适用房住户生活与居住的满意度。下文将通过建立计量模型，寻求这一问题的答案。
（一）解释变量的选取。
城市居民对居所和生活的满意度是城市经济学、社会学和行为学等学科的重要研究内容之一。已有研究主要从居住消费角度来研究城市居民居住和生活满意度的影响因素，并在以下几个方面达成了共识：由于住房具有个体互异性、空间固定性、使用耐用性等多维特征，因此消费者的租买选择、区位选择以及搜寻成本都会直接影响到住户对居所的满意程度（Polinsky,1977;Am2undsen,1985）；受个体差异的影响，住房决策者的年龄、身份、家庭规模以及价值观念同样与他们的居住和生活满意度息息相关（HendersonandIoannides,1983;VaradyandCarrozza,2000;Barus,2004）。鉴于此，本文首先控制了在已有文献里影响住房满意度的重要变量，这些变量涉及个人特征、住所特征和社区特征三个方面。同时，考虑到中国经济适用房及其住户的特征与市场化程度较高的西方国家有明显的不同，我们在回归方程中还加入了以下几个解释变量：
1.通勤成本。
自经济适用房政策全面推行以来，各项政策制订的基本理念主要集中在如何让中低收人家庭“有房住”.现行的相关政策只对经济适用房的户型和面积做出了相应的规定，在选址布局、社区环境和住房品质上却没有做详细的规定。为了保持经济适用房与同一区域内的普通商品房之间的合理差价，许多城市将经济适用房选址布局在市郊等偏远地段。由于居住区周边缺乏就业机会，加之基础设施不配套，特别是缺乏与中心城区高效快捷的公共交通系统，造成了大规模人口日夜钟摆式的单向流动，使得多数住户不得不奔波于居住地和工作场所之间。鉴于此我们在回归方程中加入了社区所处的环线位置和住户通勤时间两个变量，用以测度经济适用房的选址布局对住户满意度的影响。
2.政策执行漏洞。
在当前经济适用房政策实施过程中，政府似乎假定不同收入类型的购房者在市场上是严格分离的，住房分层供应体系的形成自然会将各种类型的购买人群归置到他们的购买空间中去，各地频繁出台的相关管理办法则更加强调保障中低收人家庭的“房产权”而非“居住权”.在这样的背景下，即便是实行严格的准人限制，也难以避免“设租”和“寻租”的大量出现，而买者“富人化”、监管“失控化”现象的大量出现越发导致了社会的不满。为了测度政府政策失效可能对经济适用房住户居住和生活满意度产生的影响，我们在回归方程中加入了小区内部对外出租状况变量，并假定小区内部对外出租状况越严重，政府政策失效越严重。
3.社区同质性与和谐度。
如果居住在同一区位的居民有相似的社会属性，他们很容易建立彼此的认同，将自己归属到这个群体中，邻里之间在某个共居的区位上可以相互融洽共处，社区活动充满轻松欢乐的气氛。如果社会属性迥异，则居民的社会交往减少，区位承担的社会交往的功能降低，最终可能会造成居民的迁居和流动。为了测度经济适用房社区内部居民的同质性与和谐程度对住户满意度的影响，我们用社区内部收入基尼系数反映社区居民特征的相似性，并假定收入基尼系数越低社区内部居民的同质性越高。①同时，我们用社区活动和邻里关系两个变量反映社区的和谐程度，并假定社区活动越丰富、邻里关系越融洽社区的和谐程度越高。
此外，根据前文的分析我们还在回归方程中加人了用以区别申请家庭身份的虚拟变量以此反映强制性搬迁和自主性搬迁对住户居住和生活满意程度的影响。表4中列出了回归方程中所有23个解释变量的名称、定义和基本统计量，VIF检验显示各变量间不存在显著的共线性问题（表5）。
（二）研究方法。
研究住房满意度的经典方法是Logistic或Probit模型，回归方程中的被解释变量通常用虚拟变量表示，从而反映住户主观感受的差异。本文满意度回归方程中的两个被解释变量分别为北京市经济适用房住户对生活和居住状况的整体满意度。①
（三）回归结果分析。
根据表5的回归结果和经济适用房住户反馈的其他信息，我们可以得到以下基本结论：
1.不同属性群体之问的居住满意度差异明显。
从个体特征来看，经济适用房住户中的“特殊群体”相比其他类型住户，对居所的整体评价比较高，但对生活的整体评价相对较低；在国有企业、学校、行政事业单位中工作的住户与从事其他职业的住户相比，对居住和生活的满意度较高。女性的居住满意度比男性高，但对生活整体的满意度在统计上显著低于男性，而已婚住户对居住和生活的满意度要低于未婚住户；家庭拥有的政治资本能够显著影响住户对生活的满意程度，但对住户居住满意度的影响在统计上却并不显著。②2.住户受教育水平越高对居住和生活满意度越低。
有意思的是，经济适用房住户随受教育年限的增长对居住和生活的满意度随之下降。通过对数据资料的进一步分析我们发现，本次被调查的813位接受过高等教育的户主的平均年龄为35岁，而这一年龄恰恰是“立业”的黄金期。从他们在调查中的反馈来看，多数人都表示购买经济适用房是在当前有限的住房支付水平和婚育购房需求下的“被迫”选择，而且每天要“忍受”上班、购物、接送孩子等“高额”的通勤成本和心理压力，①相比其他住户而言，他们改善住所现状的期望更加强烈。
3.收人水平对住户居住满意度的影响不显著。
回归结果显示，家庭年收入水平大于6万的住户对居住和生活的满意度要高于其他收入阶层的住户，但在统计上收入水平对住户居住满意度的影响并不显著。从各收入阶层对未来5年内是否打算购置新房的回答来看，家庭年收人大于6万元的住户中有56.8%的住户有在今后5年内购置新房的打算，而家庭年收入小于6万元的住户中仅有23.7%的住户希望在今后5年内购置新房，即年收入越高的家庭其房屋置换的需求更加明显。
4.居所位置对住户居住和生活满意度的影响不同。
城市人口的迁居行为往往与居住郊区化的进程密切相关，从被调查户人住经济适用房前后迁移的空间方向来看，迁往近郊区的经济适用房住户比重最高。近郊区由于向心型城市化所吸引来的远郊区居民相对较少，相当多的迁居者来自中心城区，这在一定程度上反映出北京市居住郊区化的力度。随着居所距离市中心越远，住户对居住满意度也相应增加，但对生活满意程度却逐渐降低（表5）。其中，居住地与工作地距离较远、通勤成本较高是被调查者普遍反映当前生活不便的主要原因。从北京市经济适用房小区的空间分布来看（图1），55个经济适用房小区平均所处环线位置为四到五环之间。目前北京市公交交通费用虽然比较低廉，但交通拥挤、道路堵塞等问题十分严重，因此交通方便程度和上下班通行时间自然成为影响住户生活和居所满意度的重要因素（表5）。
5.住户职住分离的现象相当严重。
从表5的回归结果中我们可以发现，通勤时间的减少与经济适用房住户生活满意度和居住满意度的增加均呈正相关，而单程通勤时间在30分钟以内的居民对生活和居住的满意程度显著高于单程通勤时间高于30分钟的经济适用房住户。本次调查中，近70%的被调查者每天的单程通勤时间超过了30分钟，29.9%的被调查者每天的单程通勤时间超过了l小时。从212位拥有两套及以上住宅的被调查者购置经济适用房的原因来看，52.23%的住户是出于工作地与居住地相距太远，所以在工作地附近购置另外住房。由此我们不难发现，目前北京市经济适用房居民职住分离的现象相当严重。而工作岗位和居住地数量和质量上的空间不匹配可能会导致更高的失业率，对不同群体在城市中的和谐共存产生不利影响，并带来了巨大的交通压力（Kain,1969）。
6.购买时房价对住户生活和居住满意度均产生了正面影响。
从表5的回归结果来看，购买时房价对住户生活和居住满意度均产生了正面影响，且对住户居住满意度的正面影响在统计上显著为正，这似乎“有悖常理”.从被调查者购买经济适用房的时间来看，77.01%的购房者是在2002~2005年购买经济适用房的，这一阶段恰恰是北京市房价高速上涨的时期。
本次调查中，购买经济适用房房价平均溢价为3015;Tv_/m2.对于已购经济适用房家庭而言，住房价格上涨会使其所拥有的住房资产升值，财富的增加扩大了住户的预算约束，从而提高了他们的福利水平。与西方发达国家中大城市情况相反，北京市高收入居民更倾向于靠近城市中心居住，这可能与目前高薪工作、文化和消费设施在城市中心的密度偏高有关。从本次调查中经济适用房小区的分布来看，地理位置越靠近市中心，房价越高。而小区周边配套设施越齐全，房价也越高，即对于已购得经济适用房的住户而言，房价越高同时意味着居住环境和地理位置越优越。
7.经济适用房小区的集中独立建设加剧了居住区的“社会阶层化”.
随着住房市场的发展和居民生活水平的提高，住宅产品已经跨人了产品更新换代的时代，居民正由“居者有其屋”向“居者优其屋”的方向迈进。如果说过去买房子注重的是住房面积，现在消费者则更看重小区的环境、文化和服务，更加强调社区归属感、认同感。从表5的回归结果来看，社区的邻里关系、物业管理水平、小区内对外出租状况显著影响着经济适用房住户的居住满意度。从被调查者对自己所居住经济适用房小区的评价来看，“小区物业管理不好”是住户对居住区指责最多的问题。仅有8.95%的被调查者对所居住社区的物业管理表示满意，8.78%的被调查者对所居住社区的生活服务设施表示满意。多数被调查者反映自己所在小区物业管理混乱，收费标准不合理，居民缺乏与物业公司沟通的渠道，部分经济适用房小区物业公司形同虚设。①住房并不创造社会排斥，但却表达社会排斥（Som2erville,1998）。市场经济下，受家庭收入的约束，低收入阶层往往只能选择适合于自己购买能力的区位。也就是说，社会下层家庭进入到或维持在社会大众居住社区的能力相对较弱。随着居住模式的改变以及现代化水平的提高，越来越多的居民逐步从“单位人”转变为“社会人”.以纯粹的地缘关系为基础的邻里群体的建立，将成为维系社区发展的主要支柱之一（DiPasqualeandKahn,1999）。通过本次调查我们发现，经济适用房住户对“邻里关系冷漠”的指责相对较少，社区关系“似乎”非常融洽。然而，81.67%的被调查者表示很少与邻居相互走动，91.89%的被调查者没有或很少参加社区活动，66.91%的住户表示邻居不是他们日常求助的主要对象之一，仅有20.27%的被调查者认为社区关系非常融洽。由此看来，北京市经济适用房小区邻里关系呈现表面化和浅层次的特点。由于北京市许多经济适用房项目为独立选位布局，这无疑强化了居住空间的社会阶层分异。以本次调查为例，中心城区内以高级公寓区和高标准小区为代表的高收入居住区，以旧城衰败街区、经济效益差的工厂企业单位旧有公房、自建简陋房为代表的低收入居住区和以安居工程和经济适用房小区为主体的中低收入居住区相互比邻，居住区的“社会阶层化”特征明显。若长期发展下去，必然激化各阶层之间的矛盾，不利于社会的安定和团结。
从回归结果中我们还发现，居住面积与住户的居住和生活满意度之间的关系是倒u型的，住所数量的增加能够显著增加住户对居所和生活的满意度，这些结果与西方学者的相关研究也基本相符（Schwab1982;Sm2allandSong1992;Pinto,2002）。此外，价格匹配对住户居住和生活的评价在统计上显著为正，而入住前后居住条件的改善同样显著增加了住户对生活和居住的满意程度。
四、结语。
经济适用房政策的有效实施需要在进行居住空间的规划与布局时，充分考虑到各类居民住房支付水平、住房需求和偏好的差异性，把握好居民对居住区位选择、租买选择以及房屋置换的规律。显然，实现这一目标离不开深入的微观调查和规范的实证分析。本文在对2007年北京市经济适用房小区调研数据描述的基础上，利用模型对北京市的经济适用房政策在多大程度上实现了“适者居其屋”的目标进行了实证检验。从对1184位经济适用房住户的问卷分析来看，房价在2000~4000m2之间，单套户型控制在在80~89m2是经济适用房住户普遍接受的理想标准。排序多元Probit回归结果显示，经济适用房小区周边配套设施不完善、地理位置太偏、职住分离严重、物业管理较差以及小区内出租问题严重是导致住户生活和居住满意度下降的主要原因。整体来看，北京市经济适用房政策更像是政府激励居民迁出市区的一种工具，对谁该“迁出”和“迁到”那里的政策规定相对较多，而对“迁出”之后如何管理、谁来管理的政策规定相对较少，并缺少一种直接面向经济适用房住户的、方便住户反馈意见和有效沟通的渠道。大量经济适用房小区的独立选址布局使得各收人群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。
针对经济适用房小区与居民就业地空间失配的问题，政府应该充分考虑到潜在经济适用房消费者的通勤方式和城市交通模式的变化，在经济适用房选址的评估过程中加入潜在居民就业空间位置评估。规划部门与房地产开发企业也应当适度承担起城市空间结构优化的责任，尽量在空间适配的条件下进行选址。而对于可能存在的居住区社会阶层分异现象，政府应该在今后的城市发展规划中，促进经济适用房小区与其他居住用地的均衡发展，强调“大混居、小聚居”的居住组合方式，为各收入阶层居民社会生活能力与质量的提升提供平等的外部经济环境，营造社会和谐的居住模式。
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