摘 要： 本文主要研究《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称CAS3)对投资性房地产会计计量模式选择规定的合理性。首先认为CAS3中对投资性房地产后续计量模式的规范过分的偏向成本模式以及同一企业只可选择一种计量模式在实务中的不可操作性；其次，建议CAS3适当扩展公允价值的运用条件且允许同一企业可同时选择两种计量模式；最后，以方大集团为例，参照方大集团在投资性房地产后续计量模式选择和应用中的成功经验，以期为其他企业提供借鉴。
关键词 : 投资性房地产;成本模式;公允价值模式;
一、投资性房地产会计计量存在的问题及分析
(一)CAS3过于倾向成本模式
CAS3中对投资性房地产应用公允价值的条件设置如下：
(1)投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或者相类似的房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计[1]。从上述条件可以看出，首先，企业持有的投资性房地产需要有活跃的市场，而从目前来说，此类具有活跃交易市场的房地产主要分布在一线城市；其次，对同类或者相类似的房地产的界定也很严苛，位置、新旧、装修、区块规划、用途等等都需要相同或相似；因此要想企业的每一处投资性房地产均存在活跃市场且有相同或者相似的房地产来进行价值评估，这两项条件需要同时具备本身就非常困难。严苛的条件使得我国企业在对投资性房地产后续计量的选择时更加倾向于成本模式。
投资性房地产后续计量模式严重一边倒的现实情况，使得准则给予的选择性失去了意义，虽然公允价值的应用与我国房地产市场的活跃与完善程度有很大的关系，但是准则的倾向性是后续计量模式一边倒的重要原因。近些年来，随着我国房价、房租等整体上涨，若继续倾向于成本模式计量，按年计提折旧，则会违背会计的真实准确性原则，本质上这部分资产的价值是不断加大的，而账面上反映的却是逐年递减。这样的处理，显然无法真实地反映资产的价值，且与经济实质严重背离。
(二)同一企业只可选择一种模式不合理
CAS3在其应用指南中指出同一企业只可选择一种模式进行后续计量，要么是公允价值，要么是成本模式，这样的规定给实务工作中带来了很大的困惑。实操中，往往一个企业的房产并非都位于同一位置，位于商业比较发达，房地产市场活跃的地段，能够采用公允价值进行计量，可位于偏僻地段的房产则无法满足公允价值的计量要求，若企业统一采用公允价值对其进行计量，偏僻地段的房产无法获取公允价值，若统一采用成本模式对其进行计量，位于繁华地段的房产又无法真实地反映其价值。另外，实务中还存在在企业创建之初，其投资性房地产均位于繁华地段，可获取公允价值，因而企业选择了公允价值，但是随着企业的不断发展，经董事会研究决定将部分厂房进行出租，而该厂房位于非发达地区的偏僻地段，公允价值无法可靠计量，只能选择成本模式，而最初的那部分投资性房地产已经选择了公允价值且准则规定公允价值无法转换为成本模式，这就造成了企业在选择投资性房地产后续计量时的困惑。实务中，这样的例子屡见不鲜，因此，CAS3关于投资性房地产后续计量同一企业只可选择一种计量模式存在实务处理中的困境。
二、投资性房地产会计计量问题改进建议
(一)主张倾向于公允价值模式
CAS3颁布之初倾向于成本模式计量，这与当时我国房地产市场发展的不均衡有很大关系，但是随着我国市场经济稳步推进，房地产市场近些年来迅猛发展，并且我国于2014年颁布了公允价值准则，对于公允价值的运用提供一定规范基础。另一方面，从会计信息的可比性和可靠性来讲，应用公允价值更能真实地反映投资性房地产的价值。因此建议CAS3放宽公允价值的运用条件，鼓励企业应用公允价值。
(二)同一企业同时选择成本和公允价值模式
同一企业的房地产并非均位于同一位置，并非都满足公允价值的计量要求，且随着企业的发展，后续存在其他地区的厂房、商业楼等转为出租为目的的投资性房地产，若一刀切只允许其选择一种计量模式，在实务操作中存在很大的争议，无论选择哪一种都无法真实地反映资产的价值。因此，建议同一企业可同时选择两种计量模式对投资性房地产进行后续计量，且在财务报告中分别进行披露。
表1
数据来源：巨潮资讯
表2 2015—2019年方大集团投资性房地产成本和公允价值计量统计表
三、案例分析——方大集团
(一)方大集团简介
方大集团股份有限公司，股票简称方大集团、方大B(A股代码000055、B股代码200055)，于1995年在深圳证券交易所上市，是我国首批A、B股上市民营企业。多年来致力于高端幕墙系统及材料的生产研发，轨道交通设备及系统、太阳能光伏发电的生产及研发，并不断地将业务拓展到了房地产和金融等板块。旗下共5家子公司，均为高新技术产业，业务涉及全球120多个国家，是集生产与研发一体的综合性高新技术企业。随着房地产市场的发展，方大集团于2012年将业务拓展到了房地产板块，并逐步开发“方大城”等综合性商业体，在房地产市场逐渐占有一席之地，其投资性房地产项目也逐年增多。
(二)方大集团投资性房地产概况
方大集团2019年的投资性房地产主要为厂房办公楼和商业综合体，分别位于深圳和江西南昌，其出租情况如表1所示。
(三)方大集团投资性房地产会计计量困境分析
从上述方大集团2019年的投资性房地产概况可知，该集团的投资性房地产位于深圳和江西南昌两地，通过其更早年份的年度报告可得知，该集团从2007年便开始拥有投资性房地产业务，主要是将位于深圳总部的方大大厦和位于武汉万达商业广场的办公楼，公允价值均能可靠计量，2012年时，集团董事会决定将位于江西南昌的厂房对外出租并作为投资性房地产核算，江西南昌经济欠发达且房地产不是很活跃，该投资性房地产无法满足公允价值计量要求，且CAS3规定投资性房地产公允价值计量无法转换为成本模式，这就使得该企业在投资性房地产后续计量时产生了困境。如若全部选择成本模式计量，无法真实反映位于深圳的投资性房地产的价值，如若均采用公允价值计量，江西的投资性房地产又无法获得公允价值的具体金额，而CAS3规定同一企业只可选择一种计量模式，这就使得企业在选择时面临两难的境地。
(四)方大集团计量模式选择的借鉴
方大集团在面对两难境地时，选择了分别计量分别列报的方式对投资性房地产进行后续计量。对于位于深圳南山区的方大城，由于其处于繁华地段，其房地产发展空间很大，能够获取其公允价值，即对其采用公允价值列报；对位于江西南昌的厂房和办公楼，该地房地产宏观经济和调控政策的影响下，住宅成交整体呈现平稳状态，商业、办公楼宇价量齐跌，去库存压力大，难以获取其公允价值，因此采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。方大集团 2015年至2019 年采用成本模式和公允价值模式计量的投资性房地产账面数据统计如表 2 所示。
从表2可见，方大集团对投资性房地产同时采用两种模式进行计量，并在年度财务报告中分别进行列报。这种计量模式的选择值得借鉴，即反映了资产的真实价值，也给实务操作带来了便利，因此，建议CAS3允许同一企业可同时选择两种计量模式对投资性房地产进行后续计量，且在财务报告中分别进行列报和披露。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[M]经济科学出版社, 2006.
[2]王萍，唐红艳.上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议[J].财会通讯, 2011(34) : 75-76.
[3]企业会计准则编审委员会企业会计准则案例讲解2010.
[4]唐海鸥投资性房地产=会计准则适用范围探析[J].财会通讯, 2016(19) : 23.
[5]吕永法投资性房地产会计准则实施情况调查[J]财会月刊, 2008(6): 57-58.
[6]方大集团2007-2019年度财务报告.
