摘 要
房地产项目运营管理涉及的时间长、范畴广，没有统一标准。本文以 M 房地产公司的项目运营为例，结合国内规模型房企的运营情况分析及重要实践经验，通过科学工具对 M 公司在项目运营的关键因素进行了分析研究。
本文通过充分的项目调查和项目管理者访谈问询，利用有关项目运营管理的经验成果、理论成果，在分析国内主流房企及 M 公司的运营特点基础上，结合 M 公司项目运营的具体实践，通过德尔菲法找到 M 公司项目运营的特点和关键因素，通过解释结构模型法分析关键因素的关系及层次结构，研究出影响 M 房地产公司项目运营的关键因素。研究内容主要有：
一、利用德尔菲法，在 M 公司内选取了相关高级管理人员进行专家调查，通过开放式、评价式调研，总结出了 M 公司的运营管理 4 个特点：项目分布广跨度大；标准化程度不高；项目管理对个体依赖较高；周转速度还需提高。结合运营的目标，为寻找其项目运营关键因素及后续提出优化措施奠定了基础。
二、通过 M 公司项目运营的工作线路，通过专家访谈形式逐层梳理找到影响项目运营的 11 个关键因素：土地开发条件、项目定位、供应商确定、规划设计、展示区打造、各类图纸、成本控制、工程策划、现场施工、开发报建、客户组织。
三、用解释结构模型分析上述 11 个关键因素，得到 M 公司项目运营的关键因素解释结构模型，进一步分析了各因素之间的关系，并探讨了 M 公司的项目运营管理的提升措施。
综上，本文以 M 公司项目运营管理的内容为基础，通过德尔菲法逐步提炼出了影响项目运营的关键因素，建立解释结构模型分析关键因素的关系。希望通过本次研究，对房地产项目管理的从业人员有一定启示和帮助。
关键词：房地产；项目管理；运营；德尔菲法；解释结构模型；关键因素
ABSTRACT
Real estate project operation and management involves a long time, wide range, there isno unified standard Taking the project operation of M real estate company as an example,this paper analyzed and studied the key factors of M company in project operation throughscientific tools based on the analysis of the operation situation and important practicalexperience of the domestic scale housing enterprise
Based on the full project survey and the project manager interview questions, using thetheory of results about project operation management experience and results, the analysis ofthe domestic mainstream room reach M based on operating characteristics, combined with theconcrete practice of the operation of project of M company, through the Delphi method tofind M company characteristics and key factors of the operation of project, by explainingstructural model method to analysis the key factors of relationship and hierarchical structure,studied the key factors influencing the M real estate company project operation Researchcontents mainly include:
1 Using Delphi method, relevant senior managers were selected for expert survey in Mcompany Through open and evaluation investigation, four characteristics of M company'soperation and management were summarized Low degree of standardization; Projectmanagement is highly dependent on individuals; Speed of turnover needs to be increased
Combined with the operation objectives, it laid a foundation for finding the key factors of itsproject operation and proposing the optimization measures for the follow-up
2 Through the M company project operating lines of work, step by step a comb throughexpert interview form found 11 key factors influencing project operation: land developmentcondition, project positioning, galleries, planning, design, build, all kinds of suppliers todetermine drawings, cost control, project planning, site construction and development toestablish, the client organization
3 Analyze the above 11 key factors with the explanatory structure model, obtain the keyfactors interpretation structure model of M company's project operation, further analyze therelationship between various factors, and discuss the improvement measures of M company'sproject operation management
To sum up, based on the content of project operation management of M company, thispaper gradually extracted the key factors affecting project operation through Delphi method,and established the interpretation structure model to analyze the relationship of key factors
Hope through this study, real estate project management practitioners have some inspirationand help
Keywords: real estate; Project management; Operation; Delphi method; Explain structuralmodels; The key factors
目 录
1 绪 论
房地产行业已经形成了各个专业板块上的管理方法，但是跨专业板块的协同并不规范。近年各大房地产企业相继设立“运营管理”职能，协调各个专业板块的工作，目的是把控项目目标实现。在保证项目安全生产、合法合规的前提下，房企运营能力主要体现在两个方面：一是实现利润率的能力；二是实现利润的速度。
目前 M 房地产公司从拿地到开盘的周期约 8 个月，而行业内快周转的标杆房企能控制在 4 个月。单从时间方面考虑 M 房地产公司收回一轮投资的收益所用的时间，标杆企业已经收回两次投资收益。本研究希望在企业快速发展的过程中提高管理效益，具体表现为实现资金快速滚动。再者，在高管理强度的背景下，要让集团、区域公司、项目公司、项目负责人做到同步推进工作，确保项目计划实现。
1.1 研究背景
中国房地产业的发展已从粗放型发展转向合理和成熟转变，近些年国内房地产业发展具有以下特征：
特征一：受土地、资金的高度制约。因我国人均占有建设土地少，房地产业快速发展使不少城市乡镇的土地价值飙升。另外，近年来我国大多数房地产企业处于快速发展阶段，特别是民营房企，可支配自由资金较紧张，融资渠道制约房企扩张。
特征二：地域性较强，全国范围内企业间竞争不完全。此前，我国主流房企集中在北上广深、华东等地区，但近年福建、西南地区涌现了一批新锐房企。房企布局也表现出比较强的区域性，有些房企只在某个地区经营。
特征三：高风险、高负债、波动大。房企的经营往往需要通过融资获得资金，承担债务是普遍现象。市场竞争越来越激烈，政策调控层出不穷，每次波动都是一次行业洗牌，有些企业可能从此消失。
特征四：与政府关系密切，受政策影响明显。房地产与国民经济、民生密切相关，决定政府密切关注房地产行业的一举一动，我国该行业各个发展阶段都受到国家或地方政策的直接影响。再有，房地产项目从拿地、立项审批，到施工报建、工程竣工验收等都要经过政府相关部门的许可或审批。
基于以上行业发展特征，在龙头房企已经进入规模化生产、标准化运作的同时，大部分房地产企业还处于摸索作业标准，用人力解决项目运作的阶段，这也是影响中小型企业生存和发展的重要因素。M 房地产公司正是这个中小型房企队伍中的一员，同样面临着大鳄横行的地产时代下的生存和发展问题。
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1.2 研究目的与意义
1.3 文献综述
1.4 研究范围与研究方法
1.4.1 研究范围
1.4.2 研究方法
1.5 论文结构
2 房地产项目运营分析
2.1 房地产项目运营管理概述
2.1.1 房地产项目开发的一般流程
2.1.2 运营管理在房地产项目开发中的作用
2.1.3 房地产项目运营管理的内容和目标
2.2 主流房地产企业项目运营的情况分析
2.2.1 房企运营管理的现状分析
2.2.2 国内代表性房企运营模式概述
2.3 本章小结
3 M 房地产公司项目运营管理情况分析
3.1 M 集团对项目运营的定位
3.2 M 集团项目运营管理现状
3.3 德尔菲法分析 M 集团项目运营特点
3.3.1 运用德尔菲法的分析思路
3.3.2 M 集团项目运营特点
3.4 本章小结
4 项目运营关键因素解释结构模型
4.1 运用解释结构模型的适用性和必要性
4.2 M 地产公司项目运营的关键因素识别
4.2.1 ISM 小组构成及关键问题设定
4.2.2 项目运营关键因素分步识别
4.2.3 明确项目运营的关键因素
4.3 建立因素间二元关系
4.4 对可达矩阵进行级间划分并建立结构模型
4.5 M 房地产公司项目运营关键因素分析
4.6 本章小结
5 M 房地产公司项目运营提升措施
5.1 地块开发建设风险排查
5.2 项目成本控制遵循及时、适配原则
5.3 完善合约规划体系选好供应商
5.4 提升开发报建团队的专业性
5.5 利用建筑新工艺、新模式缩短工期
5.6 利用运营会议体系管理项目
5.7 本章小结
结 论
参考文献
致 谢
