摘 要
伴随着城市规模的进一步扩张和产业结构的转型升级，原位于城市中心的工业厂区因生产功能迁移而废弃。将这些厂区通过功能置换加以保护利用，已成为当前越来越多城市共同的战略选择。废旧工业厂区的保护和再利用受到学者的广泛关注，一批学者致力于景观重构和空间改造层面的研究，一些学者专注于废旧工业厂区的整体改造，还有一些学者致力于改造模式的探讨。前期改造是否能达到预期的目标？再生后的发展模式是否真的契合本厂区？本厂的实际情况更应用于哪种运营模式？这些问题都需要跟踪调查。否则过度重视前期改造而忽略后期运营很容易造成再度荒废。
本文的研究对象是城市中的废旧工业厂区。通过文献研究，本文首先梳理了国内外废旧工业厂区的发展历程，解读了国家和地方相关政策，分析了改造现状，发现目前国内的废旧工业厂区仍有很大的亟待改造的空间。同时，在整理过程中，总结了改造再利用过程出现的四个突出问题，并加以分析。
通过分析国内外现有的废旧工业厂区改造再利用的案例，归纳总结了目前改造再利用的功能模式、管理模式和运营模式，并分析了其优劣势。最后分析改造再利用的综合效益，并构建了综合效益评价指标。文本以 751 北京时尚设计广场为例，分析其功能模式、管理模式和运营模式，通过实地调研和访谈探寻其在运营管理中存在的问题，并就综合效益指标、存在的问题以及可持续发展方案等问题展开问卷调查，对 751 时尚设计广场的社会满意度进行分析，并与位于 751 旁边的 798 进行了对比。
最后，针对废旧工业厂区改造再利用过程中出现的问题提出针对性建议，并试图找出适合区域实际，务实有效的废旧工业厂区的改造机制和运营管理模式。本文将既有的废旧工业厂区改造再利用与运营管理研究进行结合，以751时尚设计广场为例进行分析，探究改造后运营的效果并为优化改造项目及改造后运营管理提供参考。
关键词： 废旧工业厂区；改造；再利用；发展模式；综合效益。
Abstract
With the further city expansion scale and transformation and upgrading of industrial structure, industrial areas in the city center are abandoned due to the relocation of production functions. Protecting and utilizing the old factories by rebuilding and function replacement has become a strategy choice for more and more cities. More scholars are paying attention to the protection and reuse of waste industrial areas. A group of scholars are committed to the research of landscape reconstruction and spatial transformation. Some scholars focus on the overall transformation of waste industrial areas. Can the preliminary transformation achieve the expected goal? Does the regenerated development model really fit the plant? Which operation mode should be taken considering the case? These issues need to be followed up. Only paying attention to the research and utilization in the early stage and ignoring the operations after utilization, usually brings about re-abandonment.
The research object of this paper is the waste industrial area in the city. Firstly, this paper sorts out the development history of the domestic and foreign waste industrial areas reconstruction and reutilization through literature research, then interprets the relevant national and local policies, analyzes the status quo of reutilization, finding that there are many domestic waste industrial areas waiting to be reconstructed. At the same time, in the process of reorganization, the paper summarizes four prominent problems in the process of reconstruction and reuse, and analyzes them.
Through the analysis of the existing domestic and foreign cases of the reuse of waste industrial areas, the paper summarizes the functional mode, management mode and operation mode of the current reutilization, and analyzes its advantages and disadvantages respectively. Finally, the comprehensive benefits are analyzed, and the comprehensive benefits evaluation index is constructed.
751 D PARK is taken as an example to analyze its function mode, management mode and operation mode. Problems in operations management are explored through field investigation and interviews. Questionnaire survey is carried out with questions in comprehensive benefits index, existing problems and sustainable development to test its social satisfaction. In addition, contrast is maken between 751 and 798.
Finally, some Suggestions are put forward to solve the problems in the process of rebuilding and reusing waste industrial areas, in an attempt to find out the practical and effective reconstruction mechanism and operation and management mode. In this paper, existing waste industrial area reutilization and operation management research are combined. 751D PARK is taken as an example to analyze, aiming to explore theoperation effect after the transformation and provide reference for the latter optimization of the transformation project and operation management.
Keywords: waste industrial area, reconstruction, reutilization, development mode,comprehensive benefits。
第 1 章 绪论
1.1、 研究背景、目的及意义。
1.1.1 、研究背景。
20 世纪 90 年代以来，伴随着城市化进程及产业结构调整，工业从城市中心区向外疏散，工业生产制造业从城区向郊区转移，由此留下了大量或废弃或闲置的厂房、仓库[27]。在对这些厂房的重建和改造过程中，工业遗产的价值慢慢被人们所关注，关于废旧工业厂区改造再利用的研究便广泛而深入的开展开来。我国对于废旧厂区改造再利用的研究有几十年的历史，也取得了大量的理论和实践成果。然而，这些改造是否能达到预想的目标？再生后的发展模式是否真的契合本厂区的发展？本厂区的应该选择什么样的运营管理模式？这些问题若进行深入的跟踪调查，将为废旧工业厂区改造再利用项目的可行性提供可靠的理论依据。
其次，废旧工业厂区的改造再利用不是单次的，现阶段它是从工业功能向其他功能转化，未来，它可能还会面临多次再利用，再转型成为其他产业[15]。同时，成功案例效应明显，如着名的北京 798 案例，798 的成功改造引来各地区项目的盲目模仿，同质化现象一度非常突出，并没有真正意义上起到再利用的作用。本文针对废旧工业厂区改造再利用项目，重点研究其发展模式，暨功能模式，管理模式及综合效益，以期给以后的废旧工业厂区改造再利用项目提供参考。
1.1.2、 研究目的。
废旧工业厂房和设备本身具有不可替代性，同时，废旧厂区在城市更新过程中也发挥着重要作用，国内外学者对这些遗迹的保护意识不断加强，相关研究也不断展开。本文通过对比国内外大量实际改造案例，指出目前改造现状和改造过程中出现的问题。分析国内外现有案例改造后的发展模式和运营模式，最后以751时尚广场为主要研究对象，通过问卷调查的方法分析运营管理过程中出现的问题，通过分析其业务收支情况来分析其经济效益。最后从改造前和改造后两个方向提出建议。
1.1.3、 研究意义。
城市更新意义：在保护原貌的基础上对于废旧工业厂区的进行更新改造，一方面有利于延续原有的建筑历史文脉，是对于城市历史文化的继承和更新；另一方面节约了资源，是对国家提倡的节约型社会的积极响应[12]。
可持续发展意义：废旧厂区的拆除重建，一方面浪费了资源，产生了建筑垃圾，另一方面是对一段历史的遗忘。现在的保护性改造更多的是一种情感寄托。因此，有效的运营模式的选择是防止改造再次废弃，增加城市活力的必要手段。
对于其他废旧工业厂区改造的参考意义：通过归纳总结废旧工业厂区改造后的发展模式、运营模式与管理模式，再结合案例分析，为其他厂区改造创意的设计、营销策略的制定及运营管理模式的定位提供参考。
1.2、 国内外废旧工业厂区改造再利用的研究现状。
城市的发展是曲折且不断前进的，它本身就是一个自我更新的过程。建筑物被建造、拆穿、重建的过程促进了城市的不断发展，但是对于工业建筑而言是巨大考验，如何改造既有的工业建筑是当前现实问题[45]。
1.2.1 国外研究现状。
工业革命的到来推动了大型厂房的建设和机器设备的生产，西方国家是首先开始工业革命，也是最早结束工业革命的国家。工业厂房退出生产，工业设备已经完成了它的使命，工业城市的活力迅速下降。由于工业厂区处在城市的中心位置，与生活区紧密相连，如何更新这部分区域，重新唤醒城市活力是衰败的工业城市首先要考虑的问题[16]。
经过多年的理论探索与设计实践，成熟的系统理论率先在西方国家形成。
上个世纪 30 年代，以人为本和城市功能分区的思想[54]在《雅典宪章》中提出。城市及其周围地区要被当成一个研究对象来研究。城市的主要功能是人类居住，对于工业的发展要有计划地确定，并且对于不同的功能，要把居住、工作和游憩进行分区且中间要建立联络交通网。
1955 年，里克斯提出了“工业考古”的概念，工业遗产概念诞生。他强调对于工业革命期间的工业遗迹与工业遗物进行研究和保护。他建议健全法律法规，并且成立专业的组织管理机构来保护工业遗产。
1964 年，《威尼斯宪章》提出对于有历史文化价值的建筑进行一成不变的保护[34]，其核心思想是“保存重于修复”，强调历史古迹的真实性和文化差异性。
1965 年，劳伦斯·哈普林提出“建筑再循环理论”。其核心思想是改造项目不仅仅围绕修复、修缮开展，工业厂区的空间应该得到合理的利用，空间重构进入大众视野。
1967 年，吉拉德里广场改造完成，他对旧金山废弃的巧克力厂、毛纺厂进行改造再利用，是对这一理论的成功应用，重新定位了现有的城市结构[54]。
1979 年，《巴拉宪章》提出了“改造性再利用”的概念，通过空间调整，功能置换，来激发建筑物最大的使用潜力。核心思想是通过功能置换来改变内部空间的使用功能，通过“再利用”来实现对建筑物的保护。
西方国家认为在去工业化严重的地区工业遗产是一种具有现实意义的资源[4]。2010年，Barnes 建立了一个价值矩阵，提供了一种先行评估工业遗产未来用途的评估方法。
适应性再利用已被证明是一种有前途的文化遗产保护策略[2]。当适应性再利用方法用于文化遗产时，我们所期待的结果不仅是保护建筑，而且是保护其历史和遗产意义，保留象征价值和适应新的替代（经济效益）用途之间的权衡变得至关重要。关于文化遗产保护或开发资源分配的决定是基于一套多重的、常常相互冲突的标准，以及各种利益相关者的偏好，这些利益相关者并不总是一致同意的，他们将不同的相对重要性归因于适应性再利用提议的市场和非市场影响。在这种背景下，多准则方法为解决文化遗产适应性再利用策略的复杂性提供了一个恰当的理论和方法框架。Bottero 提出一种多准则决策辅助方法，对文化遗产的适应性再利用策略进行排序，以支持脆弱环境下废弃工业遗产适应性再利用策略的设计和实施，并评估相对有形和无形的影响[3]。
2020 年，Sowińska-Heim 探讨了工业建筑遗产的适应性改造再利用活动是如何重新定义城市的[9]。Baker 在他的博士论文中提出总体规划与废旧工业建筑决策之间的关系，探究决策背后的意义，扩展了适应性理论的内涵，并对工业遗产的保护再利用决策从规划的层面上提供了借鉴。[54]。对于工业建筑的学术研究逐渐从单体建筑向城市规划决策方面转移。
1.2.2 、国内研究现状。
我国的废旧工业厂区改造再利用的实践，与城市规划建设和持续开放的全球视野紧密相连。我国工业厂区在初建时，总体布局比较分散，占地面积较大，有很多占据了城市的主要区域，由此导致的环境问题日益突出，伴随着城市中心范围的不断扩大，城市功能的重新定位，工业重心向郊区转移，城市中的废旧工业厂区逐渐成为城市中心需要清洁和改造的对象[54]。
2001 年，在《人居环境科学导论》一书中，吴良镛着重探讨了发展中人与环境的关系。他以“有机更新理论”为背景，将人类聚居作为一个整体，探究人类聚居的发展规律，以建设更符合人类聚居的环境。
2010，贲琦在提到了“功能置换”的概念。他强调废旧工业厂区在妥善修复之后，要通过更新、植入等手段赋予它新的功能，以激发废旧工业厂区活力，拉动区域经济增长，促进区域环境和谐。
2015 年，张扬、樊胜军、李慧民等在其着作中选取了 22 个样本城市进行了分析，研究了指标筛选和权重确定的方法，确定了具有科学性和代表性评价指标，推动了废旧工业厂区绿色更新评价研究[21]。
2019 年，尚海永在其出版的《新型城镇化工业遗产保护与再利用》一书中从宏观角度对于新型城镇化和工业遗产保护与再利用进行了整体研究，梳理了新型城镇化工业遗产保护与再利用的管理部门职能，强调突出了相关部分的导向作用在保护和再利用过程中的重要作用。
国内对于废旧工业厂区改造再利用的研究逐渐从景观层面到科普文化层面过渡，例如叶小舟等所着的《基于科普开发的工业遗产保护与再利用研究》就从科普开发的形式和等级等做了详细阐述[42]。也逐渐从微观视角逐渐向宏观视角转变，将废旧工业厂区改造再利用与城市更新，政府导向等相关联。
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1.3 研究内容
1.4 方法和技术路线
1.4.1 研究方法
1.4.2 技术路线
第 2 章相关概念与理论基础
2.1 相关概念界定
2.1.1 废旧工业厂区的概念
2.1.2 改造再利用的内涵
2.2 废旧工业厂区改造再利用的必要性
2.2.1 保护与利用互促关系
2.2.2 改造再利用价值
2.3 相关理论基础
2.3.1 生命周期理论
2.3.2 循环经济理论
2.3.3 可持续发展理论
2.3.4 城市有机更新理论
第 3 章废旧工业厂区改造再利用的发展状况与存在问题
3.1 废旧工业厂区的改造再利用的发展现状
3.1.1 发展历程
3.1.2 相关政策
3.1.3 我国废旧工业厂区改造再利用现状
3.2 废旧工业厂区改造再利用运营中存在的问题
3.2.1 拿来主义缺乏创新
3.2.2 定位模糊流于商业
3.2.3 资源闲置用途不明
3.2.4 盈利欠佳人才匮乏
第 4 章废旧工业厂区改造再利用的发展模式及综合效益分析
4.1 废旧工业厂区改造后的功能模式
4.1.1 文化艺术模式
4.1.2 公共空间模式
4.1.3 商业地产模式
4.2 废旧工业厂区改造再利用的管理模式
4.2.1 政府主导模式
4.2.2 企业主导模式
4.2.3 政企合作模式
4.3 废旧工业厂区改造再利用的运营模式
4.3.1 产权方改建运营模式
4.3.2 运营方承租改建运营模式
4.3.3 产权方与外部机构合资运营模式
4.4 废旧工业厂区改造再利用的综合效益分析
4.4.1 经济效益
4.4.2 社会效益
4.4.3 生态效益
4.4.4 综合效益指标构建
第 5 章 案例分析
5.1 751 时尚设计广场基本情况
5.1.1 区位分析
5.1.2 历史沿革
5.2 751 时尚设计广场的发展与运营模式
5.2.1 751 时尚设计广场的功能模式
5.2.2 751 时尚设计广场的管理模式
5.2.3 751 时尚设计广场的运营模式
5.3 751 时尚设计广场的综合效益
5.3.1 经济效益
5.3.2 社会效益
5.3.3 环境效益
第 6 章 废旧工业厂区改造再利用后运营管理提升对策
6.1 统筹规划精准定位
6.2 专业管理品牌引领
6.3 社群营销多元盈利
结 语
废旧工业厂区的改造再利用已经成为城市更新中的一个热点问题，随着广大学者研究的不断深入，政策法规的不断完善，改造过程也不断趋于理性化。在这样的大背景下，探索废旧工业厂区改造再利用的可持续发展之路，提升其综合效益又被提到日程上来。
由于我们废旧工业厂区改造起步晚、受时间、空间等限制，在改造过程中不可避免的会出现一些问题，本文通过分析国内外现有案例，将问题归纳总结为四大类，即规划问题、定位问题、资源利用问题、及可持续运营能力问题。
通过文献和国内外成功案例，总结了废旧工业厂区改造再利用的三大功能模式：文化艺术模式、开放性公共空间模式和商业地产模式。通过分析其改造推动主体总结出三个管理模式：政府主导模式、企业主导模式和政企合作模式。通过分析其运营管理主体总结了三大运营模式：产权方改建运营模式、运营方承租改建运营模式、产权方与外部机构合资运营模式。在此过程中，对相应模式的优劣势及适合的企业做了分析。分析废旧工业厂区改造再利用的综合效益并构建了综合效益指标。
文章以改造成文创园模式的 751 北京时尚设计广场作为案例进行研究。751 是企业主导且产权方改建运营模式，企业仍保留部分能源产业，实现了企业能源和文创双向发展的战略目标。虽然改造完成后，是能源产业在源源不断地支持文创产业的发展，但通过其近十年文创版块收入等情况我们不难发现，文创产业的经济效益在不断提升。调查问卷数据显示，虽然知道且去过 751 的人数并没有 798 多，但是去过的人群对于 751的评价总体比较满意。
最后，结合前文提到的相关问题，从改造的前、中、后期提出对策和建议。改造之前要做好统筹规划，使之契合区域和城市发展。改造时就要着手打造专业的管理团队，人员配备要符合企业定位。改造后要及时选择切实有效的营销模式，打响走向市场的第一炮，提升品牌知名度和影响力。
由于专业能力和知识结构限制，本文仍存在以下不足：（1）在案例分析的过程中，财务数据较少，且没有将改造成本纳入考虑，难以定量的衡量企业的盈利能力。（2）本文调研数据中园区举办活动人员占比较小，难以深度了解到他们的需求。希望本文的研究对于废旧工业厂区在选择其发展模式和运营模式时有一定的参考意义。由于地域差异、原厂区功能不同、改造后模式不一，在以后的研究中可针对不同地区不同类型的功能模式做深入性的可量化的研究，构建更加细化的综合效益评价体系并以实际案例进行验证。我国废旧工业厂区改造再利用起步较晚，改造过程依然存在诸多问题，希望尽快形成成熟的基于可持续发展观的评价体系以为后来的改造项目提供借鉴。
参考文献
