题目：从法律角度探讨房地产经纪市场问题
目 录
摘要（详见正文）
关键词
一、经纪内涵分析
二、房地产经纪活动的内容和程序
三、市场准入的基本理论
四、房地产经纪业中消费者权益的保护
结语
参考文献
以下是正文
摘要：经济的高速发展使得我国人民收入水平不断提高，群众对住房的需求 也越来越强烈，我国的房地产市场在这样的背景下进入了繁荣时期，房地产增量和存量市场一片火爆。伴随其中的是房地产经纪业的蓬勃发展，它对活跃房地产交易市场，促进房地产商品交换起到了积极的作用。但由于现有的规范房地产经纪业的法律法规不健全以及管理机制上的缺陷，我国的房地产经纪市场并没有健康地运行，整个经纪市场比较混乱，经纪机构鱼龙混杂、经纪人素质层次不齐、缺乏诚信、行业管理失调。这些问题的存在不仅不利于整个房地产经纪业整体形象的塑立，更重要的是损害了广大房地产消费者的合法权益，破坏了房地产市场的交易秩序。因此，如何有效规范房地产经纪市场，维护交易安全成为全社会共同关注的热点问题。从法律的角度来探讨和解决房地产经纪市场中存在的问题，对维护交 易安全无疑具有十分重要的现实意义。本文循序渐进，在文章开篇首先对经纪概念进行了探讨，进而分析并阐释了房地产经纪的概念及其法律性质，接下来对房地产经纪的历史沿革以及活动内容和程序进行了介绍，为文章的进一步展开做好了铺垫。
关键词：房地产经纪 市场准入 行业协会 消费者权益保护
房地产业是我国的支柱产业，随着近年来房地产市场的火热，作为房地产 业润滑剂的房地产经纪业也蓬勃发展起来，其在房地产流通市场的作用不容小觑，尤其在存量市场中，二手房的买卖一般都由房地产经纪企业来操办。房地产经纪业在我国是一种新型的附随产业，新产业的出现和发展必然伴随着层出不穷的问题，例如法律法规滞后、行业操作失范、诚信缺失等问题。在依法治国的大背景下，这些问题既是经济问题也是法律问题，对房地产经纪业在发展过程中出现的这些问题给予重视和研究是发展房地产经纪业和房地产业的前提准备。发达国家的房地产业都比较发达，与之相适应，其房地产经纪业也发展迅速， 促进了房地产业的进一步发展。欧美发达国家的房地产经纪业比较成熟，这与其对房地产经纪业有深入的研究是分不开的。以美国为代表的发达国家在房地产经纪代理关系、信息管理系统、法律法规建设以及诚信经纪等方面都有深入和全面地研究。与之相比，我国理论和实务界对房地产经纪业中存在问题的研究却显的比较薄弱，究其根本原因，是因为我国的房地产业和房地产经纪业没有充分的发展起来。因为房地产经纪业的重要性，对其中的问题进行深入地研究是很有必要的。 但房地产经纪业在发展过程中存在着许多问题，本文并不试图也没有能力对所有的问题一一探讨并做出解答，只是尝试对其中最重要的涉及房地产经纪业长远发展的问题在法律层面上作一些粗浅的探讨，以期对整个行业的发展有所裨益。本文主要研究了三个问题：房地产经纪业的市场准入制度；房地产经纪业行业协会问题；房地产经纪业中消费者权益的保护。这三个问题并不仅仅是三个涉及房地产经纪业长远发展的重要问题，它们之间是有紧密联系的：房地产经纪业的市场准入制度决定了房地产经纪业中的经纪机构和经纪人的资格，是保证行业健康发展的基础；房地产经纪行业协会的建设是在有一个良好的基础上如何利用行业自律的力量促进行业正常发展；而对前两个问题研究的落脚点都在于如何更好的保护房地产经纪业中消费者的合法权益。
一、经纪内涵分析
研究房地产经纪的首要前提是准确把握房地产经纪的概念，而构成房地产经纪的重要组成部分之一即其中的“经纪” 。对经纪内涵的全面理解有助于更好 地对房地产经纪及其中的问题进行研究，所以在此必须首先对经纪的含义进行全面的分析。“经纪”一词广泛运用于日常的经济生活中，但人们具体可以感知的却是各个领域的具体经纪现象以及从事各类经纪活动的人，比如：房地产经纪人，体育经纪人，保险经纪人，以及最近兴起的农民经纪人。国内并没有对经纪内涵整体把握的完整研究，更多的是对相关领域具体制度的探讨。笔者试图首先从整体的角度对经纪的含义进行研究，以期能对房地产经纪的进一步研究打下坚实的理论基础。
二、房地产经纪活动的内容和程序
（一）房地产经纪活动的内容
房地产经纪是房地产市场运行不可或缺的一个组成部分。房地产业运行主要包括两大环节：生产过程和流通消费过程，经纪企业为这两个环节提供服务。生产过程一般由三部分构成：投资决策、土地开发和房屋建设。投资决策是指经纪企业从事有关房地产合资、合作和联营的项目交易活动。土地开发主要涉及到为各方提供信息，促使土地供需双方达成交易；代办有关事务（如申报、立项、办证等）。房屋建设是指经纪企业为各方提供信息、促使承
包合同的签订等服务。在实践中，房地产经纪企业的从业范围主要集中在流通和消费领域，因此这个过程中经纪机构数量最多、活动最为频繁。
（二）房地产经纪活动的程序
房地产经纪业务程序有以下步骤：获取信息；接受委托方委托联系交易对象； 公关组织活动；进行成交的可行性分析，为委托方出谋划策，协调双方利益；签订合同的代理或咨询与监督；实施合同的代理或协调、监督。上述程序有时是交叉进行或者贯穿于全过程，如公关和咨询服务。
1、收集和运用信息
信息，是房地产经纪企业赖以开展业务的重要资源。信息收集、存储、传递的内容，主要是商情，包括产品类型及其供求状况，价格及销售渠道，竞争格局及态势，以及围绕市场流通形成的经济、科技、政策、法制环境分析。
2、接受委托人委托
在正式接受委托之前，要了解委托方的主体资格、生产经营状况及信誉；了解委托方意图与要求，并衡量房地产经纪人自身接受委托、完成委托的能力。接受委托主要是签订委托合同。委托合同涉及到具体的权利义务，一定要仔细草拟与审核。
3、联络交易方
经纪人把委托事项、内容、要求加以分析、处理加工后，要进行信息的传递、联络交易双方。在这一过程中，要宣传委托方的声誉，正确宣传委托方的形象， 使对方了解并信赖委托方。
4、公关和协调
公关是房地产经纪业务中的一个重要内容。一般公关活动主要包括，树立信誉、收集信息、协调矛盾、咨询建议、传播沟通、社会交往、引导等。协调活动主要指买卖双方谈判内容与利益机制的协调，交往时间、地点的协调，以及成交后实施交易合同的协调等。
5、成交可行性分析
房地产经纪人要根据信息反馈，不断进行沟通，洞察双方意向，进行成交可行性分析，做出判断。若否定，则反馈给委托方，若有可能时，则继续进行下去， 进一步组织协调。 6、代理签订合同或进行咨询与监督 这一步的工作内容主要包括：签订合同双方主体资格的确认，就合同内容进行咨询，包括交易标的的数量、质量和规格、价款（酬金）及其支付时间与方式、履行期限、地点，合同签约双方对另一方提出的要求、违约责任等。 7、实施合同 在实施合同过程中，要认真做好有关商务的代理工作，还要在实施合同过程中进行必要的协调和监督。
三、市场准入的基本理论
（一）市场准入制度的概念和意义
1、市场准入制度的概念
市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐步建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是各种市场经济制度中一项基础性的、极为重要的法律制度。具体而言，房地产市场经纪中的市场准入制度决定着房地产经纪机构和经纪人进入市场所必须具备的条件和程序，从而保护消费者和其他市场主体的利益。因此，对房地产经纪市场的规制，首先必须规范其准入制度。
2、市场准入制度的意义
市场准入制度是一种重要的商事制度安排。世界各国的实践经验表明，市场准入制度合理与否，对于社会经济发展具有十分重要的影响。相对宽松的制度安排，能够有效降低公众参与经济活动的商务成本，有利于促进社会资金的自由流动；相对严格的制度安排，则能够为市场秩序和交易安全提供相对全面的制度保障，有利于将市场经济的负面影响降到较低水平。但是无论制度如何安排，其规范市场经济行为，为市场经济秩序保驾护航的初衷都是一致的。
四、房地产经纪业中消费者权益的保护
（一）房地产经纪业中的消费者
“市场经济是高度发达的商品经济，它要求遵循等价交换原则，讲究公平竞争，强调市场秩序，反对垄断、欺诈等不等价交换行为，保护消费者权益，使消费者得到满足自己需要的商品和服务，实现消费者主权经济。”63市场经济也是信用经济，要求生产经营者遵守职业道德，但目前由于市场经营者良莠不齐，部分经营者把个人利益、短期利益的实现建立在损害消费者权益的基础上。同时， 消费者与经营者之间存在信息不对称，消费者又往往处于弱势地位，其合法权益容易受到各种不法行为的侵害。这种现象在房地产行业屡禁不止。据中国消费者协会调查表明，近年来消费者对房地产消费投诉的案件逐渐增多，一是关于房地产经纪、物业管理服务消费方面的投诉；二是关于所购买的商品房建筑质量差方面的投诉；三是房地产权属方面的投诉，而这三个方面都直接或间接与房地产经纪有关。这已经成为我国消费者权益保护面临的一个新课题。
（二）消费者利益保护的缺失
房地产经纪消费者在接受服务过程中合法权益受到侵害主要表现在以下几个方面：
1、房地产经纪合同不规范
目前房地产经纪活动中使用的合同，一般都是房地产经纪人或房地产经纪公司预先制订的格式合同。委托人对这些合同只能选择全部接受或者拒绝，根本没有可以协商的余地。许多房地产经纪合同条款不全，没有违约责任和纠纷解决条款，有的权利义务不对等，明显对委托人不利，有的甚至含有欺诈成分，比如房地产经纪合同中规定中介成功不退费，而不成功如何没有规定。没有专业知识的消费者与经纪公司接触时，短短几分钟内对合同条款的含义很难做出准确地理解和判断，尤其是对某些条款地隐含意思就更不明白了，但在经营者地催促和诱导下，稀里糊涂地交了钱，签了合同。一些房屋中介合同中还规定，只要承租方与出租方见面，即为中介成功，无论是否成交，预交地中介服务费用概不退还。这样，经纪人就可以完全不遵守善意、忠诚、谨慎的原则胡乱给委托人介绍一处房源，而根本不去考虑是否符合委托人的需求意愿和实际利益。
2、房地产经纪诚信缺失
“人无信不立，国无信则衰”。信用是一个国家经济繁荣与社会发展的基础， 也是市场经济秩序的基本内容。在市场经济条件下信用问题之所以重要，是因为它是一种无形的资源，能产生现实生产力，转化为有形的财富。在房地产经纪业中，诚信是立足之本，但目前我国房地产经纪业中诚信缺失问题十分普遍，已经严重影响了整个行业的发展。房地产经纪诚信缺失主要表现在以下两个方面：
（1）、房地产经纪广告宣传虚假 目前，房地产经纪公司和经纪人主要是通过自行印制的宣传品和在报纸杂志上发布广告信息招揽需求者。而许多消费者认为报纸上的广告可信度高，但实际上这些报刊媒体根本不审查所刊登广告内容的真实性。一些不法的经纪公司和经纪人正是利用这一点，肆无忌惮地发布虚假信息，有些甚至是相互勾结，共享信息资源，协同欺骗消费者。
（2）房地产经纪违约欺诈严重 违约欺诈是目前房地产经纪行业中最突出的问题之一。一些不法人员往往利用委托人缺乏自我保护意识，成交心里迫切等情况大肆行骗，或恶意违约。他们有的不按委托人要求提供经纪服务，或服务质量低下，有的采取欺骗方式，故意提供虚假信息，或与其中一方恶意串通欺骗另一方，使交易对方蒙受经济损失。比如委托人在房地产经纪公司没有完成委托事项后要求房地产公司退还押金时，房地产经纪公司的业务人员以办退款手续为由，要走委托人手中的协议及收款凭证后，称会计不在，约定以后再来取钱。可这之后该业务人员不再露面，公司的其他业务人员称没有见过相关合同及收据，也不认识为其办手续的业务人员，对其退款请求置之不理。由于委托人手中已无任何凭证，无法向有关部门申诉，只好自认倒霉。再比如房地产经纪公司在媒体上发布房源信息时，租金水平比同类房屋的租金水平低很多，并保证一个月内租房没有成功将全部退还中介费。待消费者交了中介费以后，业务员假意带消费者看房，然后多以房主的原因造成未能成交。当消费者提出退款时，公司满口答应，并约定取钱时间，但当消费者取钱时，却发现原来的地方已经是人去楼空。这种情况在中介欺诈中也是屡见不鲜。
（三）房地产经纪佣金收取混乱
佣金应当是房地产经纪机构利润来源的主要方式，根据房地产经纪的特性，房地产经纪人和经纪公司提供经纪服务，完成委托事项后，可以收取佣金作为报酬，未完成的，可以收取合理的成本费用。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定：“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。”但因为监管不严，上述的收费标准无法严格执行，经常出现超出规定标准高额收费、向买卖或者出租和承租方双向收费的现象。上述种种乱收费的现象严重侵害了消费者的权益。
3、保护消费者合法权益的方法
出现上述侵害消费者利益的原因是多方面的，而这些原因又存在着内在的联系，因此不能孤立地逐个解决，必须加以分析综合，从整体上找出问题的解决方法。对上述问题以及在房地产经纪中出现的其他侵害消费者利益的问题，在剖析其原因后，笔者提出了以下解决方法：
①制订保护房地产消费者的单行性法规
《消费者权益保护法》作为现在我国保护消费者权益唯一的一部法律，在维护消费者因产品或者服务致使其合法权益遭到侵害的问题上起到了很大的作用。但是它毕竟是一部综合性的法律规范，虽然理论上来说应当适用于房地产经纪领域，但鉴于房地产经纪中所涉及商品和服务的特殊性和重要性，现有的《消费者权益保护法》无法全面地保护消费者的合法权益。上述在房地产经纪市场中出现的侵害消费者权益的问题很大程度上是因为没有合理和健全的法律制度而导致的，因此，构建合理规范的保护房地产经纪消费者的法律制度是关键之所在，而最优选择应当是制订保护房地产消费者权益的单行性法规，并使其作为特别法来保护房地产经纪消费者。这样不仅可以充分体现立法内容完整、规范具体的特点，而且具有较强的可操作性。在这一方面，部分省市已经走在了前列。例如：自 2001 年1 月1 日起施行的《福建省房屋消费者权益保护条例》就是我国第一部将房地产消费者权益纳入保护的单性地方性法规。该条例规定：“地方各级人民政府建设部门，房地产行政主管部门、工商行政管理部门和其他有关行政管理部门，应当在各自的职责范围内，维护房屋消费者的合法权益。”“各级消费者协会、大众传播媒介、其他组织和个人有权对损害房屋消费者合法权益的行为进行监督。”除此之外，该条例还具体规定了各种侵害房地产消费者合法权益的情形以及相应的处罚手段，对维护房地产消费者，特别是房地产经纪消费者意义重大。今后，不仅在地方要有这样的有针对性的法律法规，更关键的是建立全国统一的对房地产经纪消费者保护的法律体系，从而使消费者在房地产经纪市场中得到全方位的法律保障，最大程度避免出现上述问题。
②建立房地产经纪信息披露制度
信息不对称66是出现上述问题的重要原因，对房源信息的真假不知道，对房屋质量不清楚，对居住环境不了解，这是致使消费者蒙受损失的主要原因。如果政府和行业协会采取措施，对房地产经纪机构提供的信息进行完全的公开，并要求其对所提供信息的真实性负责，然后把这些信息利用计算机网络进行汇总，供消费者进行查询，这样的话，在信息基本对称的基础上，消费者受欺骗的可能性就会大大地降低。当然，这里所谓的对“信息”的公开不是毫无保留的，公开的信息只是针对信息不对称（asymmetry of information）,是指市场活动的参与人对市场特定交易信息的拥有是不对等的，有些参与人比另一些参与人拥有更多的信息，而且双方都知道这种信息的分布状态。房屋本身的质量、产权以及居住环境等方面，对卖方的联系方式应当保密，因为这属于商业密码的范畴，以防止出现“跳单”现象。
③发挥政府和行业协会对经纪合同的管理作用
针对房地产经纪合同不规范侵害消费者利益的现象，剖析其原因：一方面是消费者法律意识淡薄且没有专业知识造成的；更重要的是在整个房地产经纪行业内至今都没有建立一套完整规范的经纪合同制度。房地产经纪领域方面的消费，因为对消费者的重要性，所以消费者在进行消费时一定要按法律办事，事前要了解相关的法律规定，有条件的要请律师陪购，尽可能减少风险。另一方面，是要对房地产经纪合同进行规范，尽快建立一套行之有效的经
纪合同制度。在这一点上，要政府和行业协会共同努力，政府要发挥其管理和监督作用要求各经纪机构必须有符合标准的经纪合同，并要求对每一个经纪合同进行备案，行政部门要进行不定期的抽查，如果在抽查中发现合同的内容不规范或者没有进行备案，要严厉处罚。而行业协会要做的则是在对经纪市场和消费者权益进行调查和研究的基础上制订行业统一的标准合同文本，并规定每个经纪机构和经纪人在同消费者签订合同时强制适用标准合同文本，而且要对合同进行唯一的编号并同时录入行业信息系统，以便行业协会统一管理和备案。通过以上措施逐渐建立一整套完整规范的房地产经纪合同制度不仅对消费者还是对整个房地产经纪行业的发展都有重要意义。
④建立房地产经纪信用制度，提倡“诚信经纪”
对于市场经济来讲，信用制度至关重要，没有信用制度，就不可能有真正的市场经济。目前信用制度的建设在提供直接商品、有形产品的市场上逐步得到了重视，而在提供无形产品（服务）的市场上却没有得到足够的重视，尤其是在经纪行业。在房地产经纪行业中，因为没有信用制度作为衡量的准则，不管入行者的经营品质和信用如何，也不管其基本技能和经验如何，只要敢做敢为就可以准入。因此，多年来房地产经纪行业恶性竞争、恶意侵犯消费者的行为屡屡发生。我们目前对经纪人和经纪机构的管理方式仍然沿袭旧有的传统模式是思路，致使管理效果差、效率低，对消费者造成了侵害也使房地产经纪业难以在市场经济中正常发展。信用制度缺失导致出现了诸如侵害消费者权益的上述问题，最终导致经纪机构难以立足，因此建立房地产经纪信用制度迫在眉睫。信用制度的构建是一个系统工程，不可能一蹴而就，需要从以下几个方面着手建设：
（一）从业人员入行前的信用审查
房地产经纪人员在进入房地产经纪市场前，除了按照规定要通过房地产经纪人执业资格考试之外，还要对其以前的社会信用进行调查，若有不良信用记录者不予注册并禁止从事房地产经纪。
（二）入行前的培训和执业道德教育
取得执业资格的房地产经纪人并不能立即执业，还需要经过行业协会组织的入职培训，学习规范的操作办法和制度，特别要加强对诚信的重视。同时还要进行执业道德教育，对法律没有规定的属于行业道德的标准进行学习，形成高于法律的道德约束标准，建立诚信执业的基础。
（三）建立诚信“黑名单”和“白名单”制度
利用行业协会的自律管理作用，由行业协会在调查和收集信息的基础上建立诚信档案，把每个经纪人和经纪机构的信用信息录入数据库，并对社会公开。把在执业过程中有欺诈消费者行为的经纪人和经纪机构列入“黑名单” ，把诚信经营者列入“白名单”公诸于众，由公众行使选择权，这就可以使失信者难以在行业中立足，有利于建立诚实信用的房地产经纪运行机制。
（四）执业失信赔偿和责任追究制度
在房地产经纪人和经纪机构做虚假广告或对房地产消费者进行违约欺诈后，消费者的经济利益受到了损失，此时执业失信赔偿制度可以使消费者减少经济损失。当因经纪方失信致使消费者遭受损失时，规定经纪人或经纪机构对消费者的损失进行适当的赔偿，这样既可以对经纪方有威慑作用，增加其失信成本，又能使消费者的损失最大程度的减少，同时对严重违反诚信原则的经纪人和经纪机构进行罚款或者行政处罚，因此，执业失信赔偿和责任追究制度的建立是大有裨益的。
⑤建立健全房地产经纪纠纷调处机制
目前，我国对房地产经纪纠纷的调处还处于探索阶段，没有形成完整的体系。房地产经纪纠纷包括经纪机构与消费者、机构与机构、机构与经纪人、经纪人和经纪人之间等多种不同主体之间的矛盾，主要是消费者与经纪方的矛盾。在消费者与经纪方发生争议时，除了寻求司法途径解决外，还可以通过房地产经纪协会和房地产仲裁委员会进行解决。这种非诉争议解决机制成本小、运转灵活，是值得提倡的争议解决机制。把非诉纠纷调处机制与司法解决途径相结合，是建立健全房地产经纪纠纷解决机制的关键所在。
结 语
房地产经纪业的重要性在文中已多次重申，不在赘述。作为一个新型产业，在发展中遇
到各种各样的问题是在所难免的，本文在对房地经纪业中涉及的基本概念及其运行模式进行分析后，从法律的角度对行业中涉及房地产经纪业根本发展的三个大问题进行了全方位论证：1、房地产经纪业市场准入问题；2、房地产经纪业行业协会问题；3、房地产经纪业中如何保护消费者合法权益问题，并针对不同的问题提出了不同的解决对策。
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