1 研究背景
地价不仅是土地要素参与宏观调控的经济杠杆,也是观察宏观经济的重要指标.因此，科学地分析和研究地价变动规律具有十分重要的意义。然而，地价名义值的变动既受地价本身变化的影响也受通货膨胀（通货紧缩）的影响，地价上升时可能是由于货币购买力降低了，地价下降时可能是由于货币购买力提高了。因此，现实生活中所产生的交易地价并不能反映地价本身的真实变动。基于此，本文在分析价格指数的概念及其在价格分析中的作用的基础上，探讨CPI对地价变动的影响及利用CPI对名义地价进行扣除以消除通货膨胀对地价影响的方法，为获取真实的地价变化信息及科学分析地价提供依据。
2 价格指数的概念及其在价格分析中的作用
价格指数是反映不同时期一组商品（服务项目）价格水平的变化方向、趋势和程度的经济指标，是经济指数的一种，通常以报告期和基期相对比的相对数来表示.目前我国编制的价格指数主要有居民消费价格指数、固定资产投资价格指数、工业生产者价格指数等。
价格指数在价格分析中的作用主要有分析研究价格变动、剔除价格因素和衡量通货膨胀.分析研究价格变动即利用价格指数对相应指标的价格变动进行分析，如利用地价指数对地价变动进行分析；利用价格指数剔除价格变动因素对相关经济指标的影响，一般分为两类：一是对诸如GDP、固定资产投资、社会商品零售总额、工业增加值等经济总量指标消除价格变动因素，以研究这些总量指标的实际增长情况，此时不同的总量指标选择用于剔除价格变动因素的价格指数是不同的，如要消除按现价计算的固定资产投资指标中的价格变动因素，就应该使用能够反映固定资产投资及取费项目的价格变动趋势和程度的固定资产投资价格指数。二是对诸如商品、薪资等以货币计值的名义价格，消除通货膨胀的影响，计算以对商品和劳务的购买力计值的实际价格，即研究商品、薪资等价格在相同币值条件下发生了多大的变化。实际上，正因为价格指数有衡量通货膨胀的作用，才能利用其对名义价格剔除通货膨胀因素以计算实际价格。在实践中，一般用CPI来反映通货膨胀的程度。
3 CPI及其对地价变化的影响
CPI（Consumer Price Index）是消费者价格指数，我国称之为居民消费价格指数，它是反映城乡居民家庭购买并用于日常生活消费的一揽子商品和服务项目价格水平随时间而变动的相对数。通过该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度.目前，在国家统计局制定的调查方案中，CPI的调查内容按用途划分为8个大类，包括食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住.
其中居住类主要包括：建房及装修材料、住房租金、自有住房、水电燃料.
一般来讲，物价全面地、持续地上涨就被认为发生了通货膨胀，而整体物价通常用商品和服务水平的平均价格来衡量。与其他价格指数相比，CPI较为综合地反映了居民购买的生活消费品（商品）和服务价格水平的变动情况。因此，CPI一定程度上反映了通货膨胀的状况。
与其他一切以货币计值的价格一样，名义地价水平值和名义地价增长率并不能真实地反映地价本身的变化情况。当发生通货膨胀时，货币的购买力降低，此时名义地价将上升；当发生通货紧缩时，货币的购买力提高，此时名义地价将下降。因此，当名义地价发生变化时，并不一定是由地价本身变化所引起的，通货膨胀或者通货紧缩所导致的货币购买力的变动也对名义地价的变化产生影响。换言之，通货膨胀（通货紧缩）的存在使得名义地价无法真实地反映地价本身的变动规律。因此，需要从消除通货膨胀（通货紧缩）影响的角度出发考虑如何扣除这种影响，以得到真实的地价变动信息。
由前文的分析可知，价格指数有衡量通货膨胀的作用，且与其他价格指数相比，CPI较为充分地反映了通货膨胀的状况。因此，可以通过扣除CPI以消除通货膨胀对地价变化的影响。需要注意的是：本文提出的消除通货膨胀因素对地价变化的影响仅仅是从通货膨胀对货币购买力变动影响的角度出发。实际上，通货膨胀对地价的影响并不只表现在货币购买力变动上。通货膨胀本身就会对地价的变化产生各种影响，比如当社会通货膨胀率较高时，资产保值性需求增加，从而推动人们进入房地产市场，带动地价的增长。本文认为通货膨胀对地价变动的这种影响属于社会经济条件变化对地价产生的影响，其反映的是地价本身的变动，因此无需对其进行消除。
4 实证分析
4.1 数据来源
本文以全国105个主要监测城市为例，对各用途平均地价增长率扣除CPI以计算实际增长率。其中，全国105个主要监测城市各用途地价增长率数据来源于中国城市地价动态监测系统；CPI数据来源于国家统计局。
4.2 扣除方法
实际地价增长率的计算既可以通过先计算实际地价水平值来计算，又可以直接通过名义地价增长率来计算。依据国家统计局的计算方法,实际地价水平值和实际地价增长率的计算公式分别如下：【1】
其中，实际水平值是消除了通货膨胀影响的可比价格；实际增长率是消除了通货膨胀影响的年度同比增长率。
4.3 实证结果分析
利用相关数据采用上述公式实证分析结果见表1.从表1可以看到，当通货膨胀时（CPI>100），通过扣除CPI消除物价上涨的影响得到的实际增长率低于扣除前的名义增长率；当通货紧缩时（2009年），扣除物价因素实际增长率高于名义增长率。【表1】
通过对比扣除CPI前后的名义增长率和实际增长率，可以发现各类用途地价扣除通货膨胀因素的实际增长率在2008年均为负值，即与消除通货膨胀影响之前相比，2008年各用途地价不涨反跌。从表1还可以看出住宅地价在2012年的实际增长率也为负值，这说明金融危机和持续两年的严厉的房地产市场调控对住宅地价产生了重要的抑制作用；而各用途地价的名义增长率和实际增长率出现峰值的时间分别出现在2010年和2009年（商服用地实际增长率峰值出现在2010年，但与2009年相比增速变动不大），也说明了在用CPI扣除通货膨胀因素后的结果更能反映房地产市场调控的效果。因此，通过使用CPI对名义地价增长率扣除通货膨胀因素的影响，对客观分析地价变化有一定的意义。5 结论与讨论本文从价格指数的概念及其在价格分析中的作用入手，分析了CPI对地价变化的影响，探讨了利用CPI对名义地价进行扣除以消除通货膨胀对地价的影响的方法，并进行了实证分析。分析表明：使用CPI扣除通货膨胀因素计算实际地价水平值和实际地价增长率，能够更真实地反映地价本身的变动状况，能够更直接地显化宏观调控政策等因素对地价变化的影响。
因此，在进行地价变化分析时可引入实际地价水平值与实际地价增长率，为客观分析地价变化奠定基础。
但有几点需要注意：
（1）本文在进行实证分析时，是利用全国的CPI数据对105个监测城市进行扣除计算。实际上，在对各个城市和重点区域进行CPI扣除时如果使用相应城市和区域的CPI数据，其结果将更加准确，同时也能更好地对扣除CPI后的实际价格水平值和实际地价增长率进行城市间和区域间的对比分析。但区域的CPI是无法直接获得的，对各区域的CPI如何取值仍有待商榷。
（2）CPI作为消费价格指数，主要反映的是生活资料（消费品）价格的变化。房地产开发中的土地，对于消费者来说是一种生活资料，但对于开发商来说却是一种生产资料。由于土地资源的稀缺性，生产者对土地这种生产资料比一般生产资料（如房产建设中的钢筋水泥）的竞争更为激烈。因此，地价上涨与普通商品上涨在概念上是有所区别的，地价反映更多的是土地市场的竞争激烈程度。
（3）CPI的影响因素主要包括外汇储备量、人民币汇率、金融机构贷款额，居民收入水平等，这些相对比较稳定，变化波动较小。而地价影响因素比较复杂，与CPI相比，地价的不确定性更强。本文反映的是全国105个监测城市的地价平均水平，而实际上每个地区的地价差异会比较大，因此研究结果对城市的分析可能会存在一定偏差。
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