当前，资金不足是我国保障房建设面临的突出困难。通过梳理国外保障房建设融资的经验可以发现，国外较为成熟的做法是注重充分发挥政府补贴的基础作用，引导私人资本介入，同时以不断创新的金融产品撬动资本市场的力量。
四种方式筹集资金
在保障房建设初期，多数国家都是依靠财政资金支持。随着建设任务加重，后期往往需要通过其他方式吸引社会、市场资金，形成多元化的融资渠道。
第一，政府交替运用直接补贴、税收优惠、贷款贴息等方式，调动各类社会投资者投资保障房建设的积极性。美国政府从 20世纪 80 年代开始推行保障房建设市场化，向开发商提供开发资金、维修资金、税收优惠、利息抵税等直接的“开发补贴”。同时，允许保障房开发商按照市场利率从私人金融机构贷款，但只需付 1% 的贷款利息，差额部分由联邦政府补贴。在德国，政府减少对住房合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税，对兴建福利性住房者提供财政税收优惠政策：福利性住房开发商可以获得政府提供的占建筑费用50% 的无息贷款，偿还期为 25 年；大型厂矿企业为职工建造福利住宅，只需筹备建房资金的 25% ，另外 75% 由政府提供优惠贷款，同时减免土地所得税。
第二，推行“先存后贷”的住房储蓄制度，利用存贷时间差，有效汇集私人资金。在德国和英国，潜在购房者可以在一定期限内按低于市场水平的利率参加住房储蓄，当储蓄达到一定期限或额度时，就可以获得优惠利率的住房贷款。这些被先期存入的储蓄还可以作为建设资金。比如在德国，潜在购房者每月按合同约定存款，当储蓄额达到所需贷款额 40% ～50% 时，便有资格贷款。目前，德国 40% 的住房融资来自住房储蓄体系。
第三，发挥金融杠杆作用，开发房地产信托、债券等金融创新产品。20 世纪 80 年代，美国将房地产证券化产品———房地产信托基金(REITs)用于廉租房建设。1986年出台低收入住房返税政策后，廉租房信托基金进一步受到投资者热捧。1986～1995 年，美国有 80 万套中低档住房投放市场，其中很大一部分是房地产信托基金投资的廉租房项目。同时，美国地方政府通过发行政府债券支持保障房建设，联邦政府根据各州具体情况，拨付一定数额的专项资金予以补充。个人和机构购买此类债券可免交所得税。目前，美国运作中的REITs 约有300 个，资产总值超过 3000 亿美元。
第四，以住房合作社方式筹集资金。在合作建房模式中，社员自主成立住房合作社出资合股、购地、开发。由于节省了营销等费用，加上政府提供便利融资、降低融资成本，使合作建房成本明显低于商品房。1944 年，澳大利亚通过了住房合作社法案，大量中低收入群体加入了住房合作社，推动合作建房在 20 世纪 50 年代迎来高潮，市场占比一度高达 35% 。
不同模式各有利弊
纵观世界各国筹集保障房建设资金的方法，其核心是以政府补贴吸引社会资本，以金融创新撬动资本市场投入。不同的融资模式各有利弊，其潜在风险和问题也值得注意。
政府提供各种补贴和优惠往往能够起到立竿见影的效果。但是，如果补贴规模过大，财政压力会逐渐增大。在保障房任务加大的情况下，美国、德国、澳大利亚等世界各国均出现过财政不堪重负的情况。而且，过多的财政投入容易挤占其他公共支出，也可能将更多负担转嫁给纳税人。
住房储蓄制度汇集资金面较为广泛，方便提前动用潜在购房者的资金。但是，实施难点在于需要确保房价不能大幅波动，否则会直接影响潜在购房者提前储蓄的意愿。为此，德国政府曾推出配套措施，对住宅价格实施严格调控，确保同一区域的住宅价格不出现大起大落。
金融创新的优势在于不需要政府投入，就可像股票一样最大限度地吸引社会闲散投资。REITs 不仅资金来源广泛，而且由专业人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，对投资者而言风险低、回报稳定。对房地产企业而言，REITs 是以股权形式展开的分散投资，不会增加企业的债务负担，也不会丧失对企业和项目的控制权和经营权。不过 REITs 属于金融衍生品，普通投资者需要较长时间才能熟悉和接受。比如澳大利亚早在 1971年就成立了首家 REITs，可直到 20 年后才得到投资者认可。另外，发行债券等方式可能会扩大地方债务规模，带来新的金融风险。
合作建房的参与者大部分是中低收入人群，因为筹集的资金有限，所以他们往往需要政府出台相应的配套措施，补齐资金缺口并提供可使用的土地等。此外，合作建房要求社员有较高的自治能力、民主的管理方式与成熟的运作机制，否则容易造成市场混乱。
成熟理念可供参考
从实践经验来看，没有哪个国家能单独依靠政府的力量满足居民的住房需求。要破解保障房建设资金困难，需要政府转换角色，形成制度化合作，积极开展金融创新，形成政府、企业、个人等全社会共建局面。
第一，政府应以提供补贴为基础，推动保障房建设资金从单一的财政提供转向多元化融资模式，更大程度发挥社会和市场作用。上海财经大学公共经济与管理学院教授陈杰认为，我国政府应由目前保障性住房建设的直接投资者和经营管理者，逐渐转变为保障性住房资金来源的引导者、合作者和监督者。各国的经验表明，积极、灵活的财政和金融政策是促进保障房建设的基石，能够起到放大政府财力的作用。
第二，建立制度化合作，引导开发商投资保障房建设，支持各种形式的集资建房，形成政府、企业、个人等全社会共建局面。民营企业的介入不仅能够拓宽保障房建设资金的来源，同时能够提高效率、降低风险，是发达国家保障房建设的重要力量。美国保障房建设 70% 的投资都由民营开发商提供。陈杰表示，引导民间资本投资建设保障房，需要建立健全相关法律法规，同时制定合理的风险分担机制和有效的监管机制，为私营企业放心进入保障房建设领域创造良好的条件。与此同时，政府还要提供广泛的优惠政策，尽可能提高投资回报，在土地划拨、税收减免的同时，保障民营资产的安全性，降低其融资成本。此外，从国际经验来看，中低收入群体集资建房对提高住房保障水平作用明显，因此应建立健全相关配套措施，积极支持合作建房。
第三，积极开展金融创新，以资本市场为杠杆推动资金来源市场化、金融化。我国可以借鉴国际经验，吸引资本市场开展房地产证券化，大力发展房地产投资信托基金。按照市场机制，保障性住房建设投资的收益率很难达到投资者要求，因此需要政府做出让利安排，即从土地供给到最后的企业税收环节合理制定优惠政策，确保投资者的最低收益要求。同时，要规范金融市场，运用法律手段对进入保障房建设领域的房地产信托基金加以约束。此外，我国可以探索设立住房储蓄银行等专门机构，开发住房储蓄等金融产品，尽可能吸纳社会资金支持保障房建设。
