摘要：目前融资担保的不动产评估中出现变现价值严重低于评估价值、不动产变现能力不足等风险，外聘评估公司并不能完全解决融资担保公司对不动产评估的需求。本文主要从前期资料信息查询、收集，现场勘查，评估方法选择，不动产变现分析，及不动产抵押贷后风险监管等，进行深入分析，结合自身实践经验及相关法律、规范文件，探寻不动产价值被高估风险及融资担保公司自身评估能力不足的解决方法。
关键词：融资担保;不动产;抵押;评估;
融资担保业务中或多或少存在不动产抵押的保证措施，外聘评估公司并不能完全满足融资担保公司对不动产抵押评估的需求，有时不能对抵押物作出合理的变现价值估计，存在变现能力不足、评估人员责任心不足以及评估费用较高等问题，不动产价值评估因此也成为融资担保公司增强自身评估能力的必修课程。在不动产抵押物变现处理中，出现较多阻碍不动产变现及变现价值严重低于评估价值的问题，与担保公司的预期相差较大，给担保公司资产保全追偿造成较大的困恼，在一定程度上也会影响操作客户及风险敞口的判断。其原因主要是：前期资料信息查询收集不齐全；现场勘查不仔细周到；评估方法选择及运用不科学；抵押物变现分析及抵押物贷后风险监管不到位。针对不动产抵押评估流程中出现的问题，根据作者多年的担保实践经验及相关法律、规范文件，从信息收集、现场勘查、评估方法选用、抵押物变现分析及风险提示四个方面探寻解决方案。
一、信息收集
担保项目中客户若提供不动产抵押物，应该首选询问抵押物的相关信息，收集抵押物相关书面资料，查询抵押物公开信息，为进一步的现场勘查、价值评估、风险分析提供基础。
（一）询问抵押物相关信息
首先应通过与客户的访谈了解抵押物权属人。若存在借他人抵押物情况，应了解抵押物权属人与借款人的关系。然后了解抵押物购置或建造过程、价款支付、使用过程、目前现状、是否出租、物业费水电费缴纳情况、区域周边情况、市场价格情况。了解是否存在法定优先受偿款情形（假定在价值时点实现抵押权，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款）。询问抵押物相关信息可以有针对性地收集书面资料及公开信息，为下一步工作打下基础。
（二）收集抵押物相关资料
根据了解到的情形，有针对性地收集相关书面资料：（1）权属资料。权属人的身份证或营业执照，不动产权证，购买合同，建造合同，价款支付记录、法定优先受偿款说明（一押资料，拖欠工程款资料）。（2）实物使用资料。现场照片，出租合同，租金收据，物业水电费缴纳记录，抵押物保险单据。在收集资料的过程中，需要关注资料的真伪、资料内容的合理性，例如权证资料原件与复印件对比、购买合同双方签名盖章、资料之间的相互佐证力度，部分情况下通过资料的对比就可以识别权属资料的真伪或购买价的真实程度。
（三）查询抵押物公开信息
为了现场勘查能一次性全面到位地了解抵押物信息，还应当积极利用各个互联网平台查询抵押物相关信息。（1）权属法律信息。主要关注是否存在法律瑕疵，是否存在一押情况，可以通过各个地市不动产管理单位的小程序，查询抵押物的抵押状况、查封状况、异议登记情况、产权人情况等。（2）周边配套情况。主要的房地产信息网都能显示相关内容，为后续的现场勘查提供线索，也为价值评估提供依据。（3）市场价格情况。可以通过2-3个价格信息网对比了解该房产市场价格是否与借款人的介绍一致。关注该物业周边成交活跃度、成交价格，以及买卖交易与租赁交易是否均较为活跃。通过公开信息查询可以进一步验证客户提供抵押物权属资料的真伪。
二、现场勘查
抵押物评估过程中，现场勘查为必不可少的一项工作，也是抵押物风险管理的关键一环。大部分抵押物处理障碍来自没有现场勘查或现场勘查不仔细，加强抵押物现场勘查管理成为公司抵押物风险管理的主要任务。
（一）现场勘查的时点及人员要求
一般情况下，抵押物现场勘查应当在项目评审前完成，其间发现的抵押物风险也可以依后续评审人员及评审会的意见进行化解，特殊情况下应当在出合同或出款前完成抵押物现调。
现场勘查人员要求：初次担保抵押物在条件允许的情况下由项目经理及风控经理共同现调，相互补充、相互监督。项目经理与风控经理均应该对现调抵押物尽调进行详细了解，做到心中有数，做好调查前的提纲，并为突发情况做好准备预案。
（二）现场勘查的内容要求
现场勘查的内容一般包括：抵押物的实物情况、权属资料核实、周边环境、市场价格信息等。
1. 实物情况：
门牌号码，土地面积，建筑面积，建筑物或土地四至，建造结构，装饰程度，室内大型设备，层高，户型，通用厂房还是专用厂房。把观察到的信息与权属资料记载信息进行比对，权属文件未记录的要拍照或及时作书面记录。对于多个抵押物或与其他权属人相邻的建造物，需要特别关注界限是否清晰，主要进出通道是否存在堵塞等情况。
2. 权属资料及使用情况：
比对权属资料的复印件与原件，出租合同要核对承租人，核对使用用途与借款人介绍，核实法定优先受偿款资料，核实物业及水电费缴纳情况，核实建造合同及支付工程款。关注物业权属人与物业管理公司方面的交谈或书面记录。若现场发现新的信息，应当及时收集新的权属资料或其他补充资料。权属资料现场核实主要涉及今后变现风险及价值。
3. 周边环境：
周边区域主要功能定位，主要商场，道路交通设施，街道商业氛围，学校医院菜市场等生活配套设施。这些信息可以通过现场拍摄照片或视频记录，或通过地图信息截图保存。该信息主要与后续抵押物价格评估及今后走势相关。
4. 市场价格信息：
向物业管理人员或附近房产中介人员询问周边房产成交量、成交价格情况，出租、出售情况，近一年的价格趋势是否存在价格低估或高估的情况等。该步骤可现场核实互联网查询的市场价格，采用市场比较评估方法获取现场成交信息。
（三）抵押物当地不动产管理部门咨询及现场勘查记录
由于各地不动产抵押政策有所不同，部分区域抵押物不能办理在融资担保公司名下。现场勘查时最好到不动产管理部门咨询抵押物的办理政策及流程，获取相关申请表及其他书面资料。在咨询过程中可以一并查询该抵押物是否存在权属异议登记，了解其他债权人抵押情况以及其他权利状况，排除抵押物法律瑕疵。现场勘查所获取的资料或照片应当上传信息系统，将询问信息记录的工作底稿作为工作尽职调查痕迹。
三、评估方法的选择与运用
不动产评估专业性较强，虽然担保公司员工可能不是专业的评估人员，但是为了有能力进一步复核外聘评估公司的评估价值，或者贷款客户不允许使用第三方评估机构，或不愿额外增加评估成本，抵押物评估需要依靠自有人员进行。为了避免价值高估，业务操作人员应该掌握一定的评估方法和原则。考虑到融资担保行业主要涉及的抵押物类型及估价用途，以下主要介绍常用的三种评估方法。
（一）市场比较法
市场比较法是依据不动产价格形成的替代原理，选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异，对可比实例成交价格进行处理，得到估价对象价值或价格。市场比较法是最直观、适用性最广，也最容易准确把握的一种估价方法。
运用市场比较法的先决条件是所在区域市场比较稳定，可在市场上找到数量较多的可比实例。市场比较法步骤主要包括：（1）搜集可比实例。可比实例与待估抵押物具有较强的相关性和替代性。不应选取成交价格明显高于或低于市场价格的交易实例作为可比实例。(2)确定对比基准，对可比实例进行修正。可比实例修正（交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）的单项调整幅度不应超过20%，综合调整幅度不应超过30%。若超过上述幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。(3)选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算综合结果，作为比较价值。
（二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用资本化率将未来收益转为现值，得到估价对象价值或价格的方法。适用于估价对象通常有租金等经济收入的不动产，例如商铺、写字楼、厂房、仓库等，但在市场成交价格活跃的情况下，仍应该优先考虑市场比较法，因为从变现速度方面考虑，市场出售变现方式比出租回款更快，更有利于减少担保公司的损失。
收益法步骤为：（1）确定收益年限。通常为建筑物的经济寿命或预计出租期限，以期限较短者为准。（2）核实前3年的实际净收益，预测期间净收益和净收益变化情形。（3）确定期末转售收益。（4）确定资本化率。资本化率可以简便参考该笔贷款的综合年化融资成本。（5）运用折现方法求出现值作为抵押物价值。
（三）成本法
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。适用于测算市场不够活跃或同类不动产交易较少的地区，例如在建工程，或刚建成尚未使用的厂房、仓库，以及一些集体产权的物业等。该类物业在公开拍卖等市场不易变现，但是在部分村集体或担保公司的社会关系网中存在协议变卖的可能。这类购买者主要考虑的因素为重置成本。
成本法步骤为:(1)确定重置成本。对于建成时间较长的建筑物，可以参考最新可比建筑物的单位建筑面积经济指标进行简化计算，或者参考当地工程造价部门发布的主要建筑物经济指标进行调整计算。对于建成时间在1年以内的，可以直接核实该抵押物的建筑成本作为评估价值。（2）计算折旧。折旧分为物质折旧、功能折旧两个组成部分，分别估算出各个组成部分的折旧率。(3)计算建筑物价值。用重置成本乘以折旧率计算建筑物价值。(4)计算土地价值。应该单独采用市场比较法或成本法（购置成本）估算。(5)合计加总计算抵押物价值。
四、抵押物变现分析及风险提示
经过上述评估程序后可得出市场价值，但是倘若项目出现风险，需要处理中途抵押物时，最终的变现价值与评估的市场价值可能存在一定的差异，故非常有必要进行变现分析及借款期间的风险提示。这也是担保公司自身评估与外部公司评估最大的不同：担保公司更关心变现分析及抵押物价值的后期变化。
（一）变现能力及价值分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，以及假定在估价时点拍卖或者变卖，最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，还有变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。通常清偿费用包括变现拍卖费用、相关税费、法定优先受偿款、拖欠购房款、偿还优先于本次抵押债权的债权本息等。在扣除上述费用后，才能真正偿还担保公司风险敞口。
（二）借款期间抵押物风险提示及监管
该部分在目前的调查报告和风险评审报告未能得到充分体现。目前房地产市场价格处于高位，三、四线城市房地产价格出现下行趋势，对于不动产抵押物的价值风险应当给以足够的关注，并书面提示相关风险：(1)区域周边环境变化及功能定位规划；(2)区域房地产市场价格的变动;(3)抵押物使用状态的变动。
基于上述风险，在保后监管过程中，抵押物使用状态及价值也应纳入风险监管范围。定期对抵押物价值进行复评，并查询抵押物的异议登记情况、查封情况、二押情况。对于外地抵押物应定期收集抵押物内外部照片，尽可能购置财产保险，确保抵押物的物理价值属性。
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