惩罚占有的税种动摇了这个契约，以新国五条的“20% 所得税”为例，官民勾心斗角的复杂循环已经出现。政府以调控名义推行重税、加息，市民以假离婚、假结婚等救济手段回应 ;政府随后进一步加强行政管制、限制和惩罚……改善生活的愿望被阻拦，房地产市场的税费越来越多，价格开始失灵。
除了内地房地产和金融投资，上海居民的资产管理有何新的特征？
L :基于资产避险、安全保障目的而非追求收益最大化，当前的婚姻关系与移民潮都值得引起重视。婚姻是家庭的重组以及新生，资产管理要求婚姻同样具备“避险”功能，这使得上海人的爱情观念趋于稳健、保守。
由于优质教育资源的集中，上海历来是内地出国留学最火热的城市。
但是目前白领阶层正在成为移民潮的主体。很多人放弃国内的高收入和便利环境远赴海外，间接说明这波移民的动机在于资产避险。即便本人不出国，由于内地限购和不确定调控政策，以采购海外物业为主的全球化资产配置，也成为越来越多上海居民的选项。
一套本地公寓通常可以置换为一套境外的小别墅，这也使得上海居民有了十年前不敢想象的“中国梦”成为现实。
上海作为内地经济堡垒，又一次站在成长的十字路口。不过虽然改革的早期红利眼看着发放殆尽，只要这个城市继续担当居民资产保护的榜样，依然有望延续“近者悦远者来”,内地的人口、资金、知识在此聚集的趋势。由于地缘因素，香港人一向对理财都抱开放的态度，体现在理财方式及投资的国际化上，这是香港能成为国际金融中心的重要原因之一。香港人在守财之道上也曾历不少风雨，但风雨无阻人们守财之道的进步--开了眼界，反让人们的理财心态更趋理性与开放。
从避难到落地生根——香港从开埠以来都担当着避难与中转港的角色，这种特殊的环境如何影响港人的守财观念？
W :香港从开埠至 1970 年代前，都是个资金流动活跃但“不聚财”的地方。香港开埠之初，华人人口除了以渔农为生的原住民外，主要由来自汕头、梅州和珠江三角洲的体力劳动者，构成下层社会。他们离乡背井，一旦有所积蓄，便转身回乡，因为香港并非久留之地。19 世纪中叶以后，中国社会动荡，使不少中上层内地人流入香港，带来了资金和管理经验，香港社会开始出现了华人富商巨贾、洋行买办以及知识分子，构成了华人上层社会。他们同样不视香港为永居之所，多把香港视作“转口港”.与内地相比，香港人从过去到现在都比较接受“海外投资”这种理财方式。
这种基因是造就香港金融业高度开放的原因之一。
香港是从何时开始变得“聚财”起来？守财方式是如何演变的呢？
W :至 1949 年新中国成立以后，大量国内移民涌入香港。由于政治环境的变化，避难者在发家后“转身回乡”的可能性大大降低，香港开始“聚财”.但由于新中国成立至改革开放前，内地的生活环境与香港相比十分艰苦，香港人大多心系祖国，有多余的财富，大都会拿来接济内地亲人。
在这个时期，香港人的守财观可以用“仗义疏财”四字总结。
1979 年，内地开始改革开放，经济环境好转，香港经济在 1970 年代起飞，并受惠于内地改革开放，1980 年代香港人急速富起来，真真正正有了理财的需要。在生活变得安稳的状态下，华人那种“安土重迁”的基因开始起作用，对不动产情有独钟的“民族特色”又呈现出来，买房成为香港人重要理财方式之一，香港楼市开始蓬勃发展。
不动产投资兴衰史——可否具体描述一下从这个时期开始香港楼市的发展？
W :1976 年至 1981 年，香港迎来第一个楼市小阳春。香港国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司 ;1976 年开始地铁修建计划 ;1979 年人口增至 500 万，家庭小型化趋势明显。长江实业、新鸿基等一批地产巨头崛起，并纷纷上市。由于这诸多因素，地产市场迅速复苏、繁荣，并于1981 年达到高峰。随后而来的世界经济危机，影响了香港经济 ;同时中英香港问题谈判，令香港人出现信心危机。楼市快速由热转冷，连跌三年。
1984 年中英公布联合声明，增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986 年后，港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。写字楼严重供不应求，售价、租金急升，租金水平仅次于东京和伦敦。这次一路疯涨持续了 12 年之久，至 1997 年亚州金融风暴前夕达到巅峰。1997 年相比 1985 年，香港私人住宅价格指数暴增七倍。当时的香港人就像现在的上海人，认为买房是稳赚不赔的买卖，认为房市必然长青不死。
1997 年后的房价崩盘，对香港人的守财观产生了什么影响？
W :1997 年香港房价自高位下跌，持续五年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。对香港市民最惨痛的理财教训，是负资产现象的出现。负资产是指当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。比如说，某人有一套房，购入时为市价 500 万元，跌价后市价为 250 万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达 350 万元，那么他即使把房子卖掉还债，也仍欠银行 100 万元。负资产意味着不但一无所有，而且欠银行大笔债务，更加悲惨。
