0 引言
房地产具有投资和消费的二重性，消费性是其基础属性，而投资性是建立在消费性基础上的。过往对我国房地产市场的研究，多将二者作为整体研究，少有将其分割单独研究。事实上，房地产泡沫主要体现为房地产市场投资性过强，自从我国在 1991 年进行了房地产市场化改革后，房价经历了持续上涨过程，城市商品房的均价上涨速度一度超过了 12%,房地产投资额占 GDP 比例、房价收入比和租售比等市场指标均达到了危险值，突显出我国房地产市场投资性过强的不良现状。为此，需要将投资性房地产市场隔离处理，单独研究其表现、成因及对策。
1 我国房地产市场投资性过强的指标体现
从我国房地产平均销售价格来看，趋势明显，也不一定就说明房地产投资性过强。如果房地产价格的高增长并没有居民可支配收入的支撑，则说明房地产市场存在较强的投资性，存在一定泡沫。一般来说，市场泡沫有两个特点，供需严重失衡与投机严重。房地产泡沫，是指一种表现为房地产市场投资气氛浓厚，资产交易中的价格与其价值的背离，直观表现为房地产价格（包括地价和房价）的过分上涨，失去实际使用者的支撑。
本文通过评价指标法来测度房地产市场是否存在投资性过强的问题，分别选取房地产投资额占 GDP 的比重（供给类指标）和房价收入比（需求类指标），从供求两方面来综合评价我国房地产市场的投资性。
1.1 房地产投资额占 GDP 比重
作为供给类的基础性指标，房地产投资额占 GDP 比重直接反映出房地产在经济体中的投资比重是否恰当，是否存在过度投资。根据国际经验，一个国家的房地产投资占其 GDP 的比重通常在 3%到 8%之间，而处于建设高峰期的国家一般是 8%左右。结合我国城镇化进程的实际情况，该指标应在 8%左右为宜。我国 1991-2013 年房地产开发投资额占 GDP 比重，如表 1.
我国房地产开发投资额占 GDP 的比重从 1997 年开始一直表现为不断上涨的趋势，并在 2004 年超过前文说的 8%这一合理限制。尤其是在 2009 年到 2011 年之间，这个指标更是超过了 10%,达到了一个高位。这供给方面的监测指标给予我们的预警，说明房地产产业在我国国民经济投资中比例过重，房地产市场投资性过于旺盛，甚至是存在房地产泡沫。
1.2 房价收入比
作为一个需求类的指标，房价收入比是从居民的相对购买力能力的角度出发，来评价家庭对当年房价的承受能力，对房地产市场价格是否过高进行评价。世界银行认为房价收入比的合理范围是 3 到 6 之间。房价收入比的合理范围在发展中国家和发达国家略有不同，前者是在 4到 6 之间，后者是在 1.8 到 5.5 之间。考虑我国情况，将该指标的阈值定为 7.我国 1991-2013 年我国住房收入比，如表 2.
1992 年到 1993 年超过了合理范围，房地产市场投资性过强，存在一定泡沫。到了 2004 年房价收入比再次超过合理范围，并且超出的程度逐年递增，最高时在 2009 年达到 8.53.这反映了从需求上看，我国房地产市场投资性也是过强，投资性的购买推高房价，使得居民对房地产的相对购买力不足，抑制了真实消费性需求。
通过从供需两方面的指标测度，均反映我国房地产市场自从 1991 年市场化改革后，经历着一个持续的高速发展期，至近年已显投资性过强，甚至有泡沫化的倾向。尤其是从 2004 年开始，供需两方面的指标均突破正常的范围，发出了预警信号。投资性过强的房地产市场已带来诸多不利的影响，抑制居民生活消费，使社会产业结构局部过热，抬高投资成本等。
2 我国房地产市场投资性过强的原因探析
2.1 从房地产行业特点探究市场过热原因
①房地产市场供需均缺乏弹性。供给上，我国土地相对稀缺，且被政府垄断，同时其异质性和固定性使得土地无法跨地域调配，更加剧了稀缺性。需求上，住房作为居民生活必需品，即使投资刺激房价上涨，对刚性需求仍然影响甚微。②建设周期长导致市场供给滞后。完整的房地产开发过程包括：前期项目策划、可行性研究、工程招投标、工程建设、项目验收、销售以及后期物业管理等，时间跨度经常达到几年之久。过程中，市场条件会不断变化，之前的市场预测往往出现偏差，造成供需失衡。③市场信息不对称。房地产建设周期长，信息变化具有相当的不确定性，各方均难以掌握全部信息，尤其消费者难以识别信息真伪，容易误信炒作信息，做出误判。
2.2 从我国发展阶段探究市场过热原因
①乐观的国家发展预期。我国现在的发展水平相当于在 60 年代的日本，70 年代的韩国，而日本的发展从 60 年代到 80 年代发展了近 30 年，韩国从 70 年一直发展至今，可预见我国会有个较长时间的持续发展。同时，过去几十年的持续发展也增加了居民投资的信心。②恰逢人口高峰期。从上个世纪 90 年代起，我国婴儿潮一代开始进入成年期。据统计，1995 年至 2005 年这十年中办理结婚登记的新人们超过 1 亿对，这成为房地产刚性需求的主要构成，支持着房地产价格高企。随着我国城镇化进程的深入，城镇人口将平稳持续的快速增长。从 90 年以来，我国城镇人口的增长幅度大部分时间在 3%到 6%之间，城市住房供给相对不足，又增强了市场投资房地产的信心。
2.3 从房地产金融探究房地产市场过热原因
①高储蓄率和高 CPI 导致的流动性过剩。在我国，高储蓄率和高 CPI 并存，使得银行存款实际利率为负，刺激了闲散资金的投资冲动。在股票市场低迷、外汇管制、债券市场不成熟的环境条件下，房地产市场成了社会游资的投资首选。②国际投机资本进入房地产市场。由于我国经济总量的增长与生产效率的调高，人民币一直面临着很大的升值压力，国际投机者纷纷下注中国，在沿海城市大量购房。
2.4 从行业利益机制探究房地产市场过热原因
①政府垄断土地供给影响了市场自主调节。作为土地市场的垄断攻击方，地方政府限制土地供应，抬高地价的动机明显，被抬高的地价最终将由消费者承担。土地供应垄断，使得房地产市场无法根据供需关系自发调节，只能通过政府、开发商、投资者、消费者的多方博弈完成。②地方政府对土地出让金过度依赖。分税制改革后，地方政府的财政收入主要来源于土地出让金，出让金收入基本占财政收入 50%左右。这使得地方政府不愿房地产市场走低，当中央下台限制政策措施时，地方政府在执行上往往偏于消极，难以见效。
2.5 从行为金融学探究房地产市场过热原因
①锚定效应。锚定效应是指当事人过于依赖旧信息，难以根据新信息进行调整。当房价推到高位时，锚定效应使投资人相信房价能维持趋势继续上升，进而坚持投资。
②损失厌恶。投资人常常坚持持有前景已不看好的房地产，担心卖出后损失变成现实，而寄希望于未来市场好转，延长了房地产投资过热的时间。
3 抑制我国房地产投资性过强的对策思考
3.1 改善经适房保障制度
住房保障体系是在市场经济条件下，国家通过法律和行政手段对住房分配市场机制的补充。政府需要尽量降低其适用的制度性门槛，惠及普罗大众，并实现适用指标跨区域调配。由于经适房建设速度难以及时满足中低收入家庭急切的住房需求，政府可在二级市场上，通过减税、限价等方式补贴中低收入家庭的住房支出。在规划时，政府应保障部分作为必需品需求的土地供应，避免其与作为发展品或投资品需求的土地之间的竞争。
3.2 防止银行的过度金融支持
总量上，防止银行给予房地产企业过度的信贷支持。
总体上，应紧密监测房地产金融支持总额与银行信贷总额之比。具体到项目，应着重审查对公项目的自有资金比例是否达到要求，"四证"是否齐备，对私应严格评估贷款人的信用水平和还款能力，调查交易的真实性。结构上，适当放宽对经适房项目的信贷要求，给予优惠利率；收紧对投资性突出的高档住房开发项目的信贷支持，建议使用浮动利率来给予贷款。
3.3 分流引导投机资本
征收土地空置税、保有税，提高囤地成本，迫使投机者转让或出租土地，增加市场土地供给，挤出投机资本。
通过多种渠道分流投机资本：①简化上市程序，引导地产企业上市融资，吸引投机资本；②促进地产私募和投资信托发展，倡导居民通过专业性机构，向房地产市场进行理性投资，避免散户投资的盲目性；③优选资金量大且稳定的国外专业机构和社保基金进入我国房地产市场，学习国际先进房地产管理和运作经验，促进市场的规范化。
3.4 变革地方政府发展理念
改革发展理念的首要在于减轻 GDP 在地方官员考核中权重，强调民生民意。这将有利于地方政府在服务中，更注重民生民情，更强调房地产作为与民生相关的消费品属性，而不是仅仅关注地区经济发展，短视于房地产的投资品属性。
4 结语
房地产业属于特殊的实体经济，有着典型的金融属性，需要重视其市场的二重性。从供需两方面来看，我国房地产市场投资性明显过强。国民财富的累积和需求缺乏弹性、信息不对称、建设周期长等房地产市场特点决定了其产生的必然性，而过度的金融支持，不合理的土地财政更加强市场的投资性。为此，我们财政制度、金融安排、发展理念等多方面入手，抑制投机需求，合理分流投机资本。
