1 工程概况
本工程项目位于广州市，总建筑面积约 8.2 万m2,地上 12层，地下 3层。地上为企业办公用房（对外出租），仓储存放中心（对外出租），行政服务中心（不对外出租），体验展示中心（对外出租），商业服务配套（对外出租）。地下为仓储存放中心（对外出租），停车库（对外出租）。
2 财务评价范围
本项目财务评价仅对建设投资产生的直接财务效益进行分析。分析范围仅包括本项目投资范围内所产生的增量收益、增量成本费用。采用预测价格。
3 财务评价基础数据
（1）项目计算期：拟定 30 年，其中建设期 2年，经营期 28 年。建设期从 2015 年初开始，2016 年底结束，2017 年开始投入试运营，运营期从 2017~2044 年。
（2）财务基准收益率：拟定为 10%.
（3）税率
营业税税率：5%.房产税税率：从租计征，按照房产余值计征的，年税率为 1.2%.城市维护建设税税率：7%.教育费附加税税率：3%.地方教育费附加税税率：2%.所得税率：25%.
4 财务分析主要指标数据
4.1营业收入
4.1.1仓储存放中心租金收入
本项目地上仓储存放中心可供出租面积为 8000m2,地下仓储存放中心可供出租面积为 11816m2.
调研发现：白云空港仓库出租率基本达到满租状态；广州白云国际物流园的仓库一直处于满租状态。一般物流园仓库租金约为 50~70 元/m2/月，周边村落的仓库租金也达 20~40 元/m2/月，保税仓则超过 100 元/m2/月。此外，仓库的区位条件和建筑结构也对租金产生一定影响：越靠近机场货运中心，仓库租金越高。
本项目地理位置独优；并且周边物流产业聚集。2017 年，本项目地上仓储存放中心的租金水平按 80 元/m2/月进行估算，地下仓储存放中心的租金水平按 120 元/m2/月进行估算，之后每三年租金水平上涨 10%.开业前两年出租率分别为 90%、95%,第三年开始达到满租。
4.1.2企业办公租金收入
本项目企业办公可供出租面积为 34184m2.
项目组对项目周边同类写字楼情况进行了调研及摸查，大部分入驻率达 75%以上；租金水平约 65~80 元/m2/月（含管理费）。
综合考虑项目周边现有写字楼租金收入情况，结合本项目定位和未来发展前景，2017 年总部企业办公区域的租金水平按200 元/m2/月进行保守估算，之后每三年租金水平上涨 10%.开业前四年出租率分别为 60%、70%、80%、90%,第五年及之后保持95%的出租率。
4.1.3体验展示中心租金收入
本项目体验展示中心可供出租面积为 8000m2.
调研了广州五个跨境电商体验店发现目前广州市的跨境电商体验店仍处于起步阶段，需较长时间的培育，各个体验中心也都对入驻企业给予了相应的优惠政策。结合本项目的定位和未来发展前景，本项目的体验展示中心也将对入驻企业给予一个培育期的优惠政策，2020 年的租金水平按 150 元/m2/月（略高于仓库租金，低于办公区租金）进行估算，开业前三年培育期无租金收入，从第四年开始，每年递增 3%,开业前三年出租率分别为70%、80%和90%,第四年达到稳定，约 95%.
4.1.4商业服务配套租金收入
本项目商业服务配套可供出租面积为 2000m2.
主要拟选择业态为银行、咖啡厅、便利店、连锁餐饮等，根据广州类似项目租金水平，结合本项目的定位和未来发展前景，由于不同业态的租金水平不同，月租金从 150 元/m2到 800 元/m2不等，商业服务配套的平均租金水平按 300 元/m2/月进行估算，开业前三年没递增，三年一个租约期，租约期内每年递增 3%,两个租约期之间递增 10%,开业后即达到满租。
4.1.5停车场租金收入
本项目对外出租的停车场共 448 个，调研了广州、深圳交通枢纽停车场的租金水平及与本项目类似的停车场 （分为月保和临时停车两种），月保为 300 元/月/个，临时停车为 10 元/次。停车场租金水平需综合考虑同类交通枢纽停车场租金情况及现有的广州白云空港物流园的停车场租金情况，本项目停车场的平均租金按 20 元/个/天进行估算，之后每三年上涨 10%.
4.1.6广告收入
本项目的广告收入主要来自于走廊、电梯、建筑物周边及建筑物外立面空间的广告收入，暂按200万元/年进行估算，之后每年上涨5%.
4.2营业税金及附加
营业税：按营业收入的 5%计提。
房产税：按租金收入的 12%计提。
城市维护建设税：税率按 7%估算。
教育费附加：税率按 5%估算。
经估算，项目运营期内，年均营业收入为 19800.3 万元，年均营业税金及附加 3428.4 万元。
具体本项目的营业收入、税金及附加估算详见表3（略）。
4.3总成本费用估算
①集团公司资源使用费：本项目拟向集团缴纳土地资源使用费 15 元/m2/月，第一年为 360.0 万元，以后每年递增 3%.②特许经营费：按营业收入的 4%计算。③燃料动力费：本项目主要能耗有电、水和天然气，电费按 0.9278 元/k Wh,水费按 1.82 元/m3,天然气按 4.9 元/m3进行估算。④工资及福利费：即为人工成本，根据项目配置管理人员共约 50 人，按 4500 元/月/人进行估算，则2017 年员工工资及福利费为 270 万元，之后每年上涨 3%.⑤折旧费：建筑工程形成的固定资产用平均年限法按 28 年计提折旧，残值为原值的 3%;设备购置及安装工程按 28 年计提折旧，残值为零。⑥修理费：按固定资产折旧费的 0.8%计提。⑦摊销费：本项目不计土地费用等无形资产，且无开办费、培训费等其他费用形成的递延资产，故不计提摊销费。⑧销售费用：销售费用占营业收入的比例按 3%进行估算。⑨管理费用：按营业收入的 3%计提。⑩财务费用：主要是利息支出。本项目贷款按五年期以上贷款利率 5.9%计算。辊辑讹其他费用：按收入总额的 3%估算。
经估算，本项目运营期内，年均总成本费用为 6678.7 万元。其中年均固定成本 3809.6 万元，年均可变成本 2869.1 万元，年均经营成本 4622.7 万元。
具体总成本费用估算详见表 5（略）。
4.4利润及利润分配估算
经估算，本项目运营期内，年均利润总额为 9693.2 万元，按规定计缴所得税后，年均净利润为 7269.9 万元。按净利润 10%提取盈余公积金。运营期内，本项目年均未分配利润为 6542.9 万元。具体本项目的利润与利润分配表详见表 6（略）。
5 财务评价
5.1静态分析
经估算，计算期内，项目累计实现净利润 203557.8 万元，上缴税金 163847.8 万元。项目平均利润率为 49.0%,项目投资回收期（所得税后）约为 9.8 年（含建设期 2年）。
由以上指标可以看出，项目的利润情况和投资回收情况均较好。
5.2动态分析
项目计算期财务内部收益率（所得税后）为 13.6%,大于基准收益率 10%,财务净现值（所得税后）16804.7 万元，大于 0,说明项目财务评价可行。
项目财务现金流量表详见表 7（略）。
5.3偿债能力分析
根据项目还本付息计划，本项目银行借款 32798.2 万元，拟安排 2017~2024 年共 8年还款完毕，采用最大偿债能力法偿还贷款，项目偿还借款本金的资金来源包括未分配利润、折旧、摊销和以前年度可用于还本的资金之和。2017~2024 年合计偿债资金来源为 37648.3 万元。经估算，年平均偿债覆盖率为114.8%,表明项目具备自行偿还债务的能力。
项目长期借款还本付息估算见表 8（略）。
5.4不确定性分析
5.4.1盈亏平衡分析
本项目盈亏平衡分析，是按照项目年均运营能力的数据进行计算，计算以运营能力利用率表示的盈亏平衡点。以运营能力利用率表示的盈亏平衡点为：
BEP=[年固定成本/（收入-可变成本 -营业税金及附加）]×100%=28.2%
安全边际率=1-28.2%=71.8%
计算表明，项目运营达到正常运营能力的 28.2%时，项目可以保本。项目安全边际率为71.8%,经营安全程度较高。
5.4.2敏感性分析
根据项目特点，对本项目评价指标影响较大的敏感性因素主要是建设投资、营业收入和经营成本。
以下是对这三个敏感性因素单因素上下浮动 5%和10%对项目投资内部收益率的影响变化情况进行的分析。
以上分析表明营业收入因素对项目内部收益率的影响程度最大；建设投资对项目内部收益率的影响程度次之，经营成本对项目内部收益率的影响程度最小。
6 财务评价总论
由以上经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，经济效益理想，可为企业带来一定的赢利，同时具备一定的抗风险能力。综合评价结果显示，本项目在经济上是合理的、可行的。
参考文献
[1]建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2006.
[2]投资项目经济咨询评估指南。1998.
[3]企业会计制度和相关会计准则。
