摘 要
“六稳六保”要求保基本民生、保市场主体，政府进一步加强对房地产市场的调控力度，以促进房地产市场持续健康发展。作为房地产项目顺利进行的重要环节，房地产企业招投标风险管理水平的提高迫在眉睫。
本文尝试构建了招投标风险评价指标体系，分析了H房地产项目招投标工作中的风险和不足。首先采用流程路径图法、事故树分析法、头脑风暴法等，从招投标预备阶段、招投标实施阶段、招投标定标阶段识别出H房地产项目招投标的潜在风险为资格预审风险、法律风险、文件风险、评标风险、管理风险、合同风险、市场环境风险。其次构建了一个含7个一级指标15个二级指标的招投标风险评价指标体系，在专家打分法确定权重的基础上，通过模糊层次法对H房地产项目招投标风险进行评价。分析表明，政策变化后的应对能力较弱、招投标计划技术支持不够、供应商选择决策方式不合理、管理水平低下、履约不力、对项目开发环境信息收集不全、其他部门人员参与度低是H房地产项目招投标风险控制的关键因素。最后从招投标预备阶段、招投标实施阶段、招投标定标阶段提出风险应对措施，来优化H房地产项目招投标阶段风险管理流程，预防、规避、转移和减轻招投标管理工作中的风险，加强对招投标风险的控制力度，从而减少项目风险损失，实现预期目标。本研究为H房地产项目招投标风险管理提供相应依据，给同类型开发公司的项目招投标风险管理提供借鉴，具有一定的实践意义。
关键词 ： 房地产项目 招投标 风险管理 模糊层次法。
ABSTRACT
The "six stabilities and six guarantees" requires the guarantee of basic people'slivelihood and market entities. The government will further strengthen the regulation andcontrol over the real estate market to promote the sustainable and healthy development of it.
As an important link for the smooth progress of real estate projects, it is urgent to improve thelevel of the bidding risk management.
This paper tries to construct the bidding risk evaluation index system, and to analyzethe risks and deficiencies in the bidding work of H real estate project. Firstly, the paperidentifies such potential risk of H real estate project bidding as prequalification risk, legal risk,files risk, assessment risk, management risk, contract risk, market condition risk byemploying flow path graph method, accident tree analysis method, brainstorming method, etc.
Secondly, the paper constructs a bidding risk evaluation index system consisting of 7first-level indexes and 15 second-level indexes. On the basis of determining the weight byexpert scoring method, the paper adopts the fuzzy hierarchy method to evaluate the biddingrisk of H real estate project. The analysis shows that the key factors to control the biddingrisk of H real estate project includes policy changes, insufficient technical support for biddingplan, unreasonable decision-making mode of suppliers’ selection, low management level,ineffective performance, incomplete information collection of project developmentenvironment, and low participation of personnel from other departments. Finally, the paperputs forward the risk control countermeasures from the perspective of the preparation phase,implementation phase, selection phase to optimize the risk management process of H biddingstage of real estate project and to prevent the risk points in the bidding management, underthe circumstances, it will reduce the project risk damage and achieve expected goals. Thisstudy provides the corresponding basis for the bidding risk management of H real estateproject and gives a reference for fellow companies. It has a certain practical significance.
Keywords : Real estate project, Bidding, Risk management, Fuzzy analytic hierarchyprocess。
第一章 绪论
1.1、 研究背景及意义。
1.1.1、 研究背景。
2013年2月26日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)中提出“完善和稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管”，明确了政府对房地产市场调控的指导意见。政府通过加强调控房地产市场来稳定经济发展，不断调整相关政策使房地产市场向平稳健康的方向发展。
在这个背景下，房地产企业需要适应环境的变化，其管理方式也需要与时俱进。招投标作为现代经济社会较为普遍使用的一种商品交易的方式，在公开性、公正性、公平性、诚实信用的前提下,以竞争的方式提高企业的资源配置效率，保证企业尽可能的获得最大效益。根据《中华人民共和国招标投标法》中的规定，在政府与各类企业之间、企业和企业之间进行的各类工程项目建设、材料物资的采购等活动，需要使用招投标的方式，订立具有法律效力的合同来保障合作双方的权益。根据现代法治建设的要求，房地产项目的招投标活动必须要受到法律法规的约束。
我国招投标的应用范围较广泛，各个领域的科研立项、工程建设、材料采购和服务性采购活动都有所涉及，其中应用率最高的就是工程建设方面，能够达到百分之八十左右。根据统计，公用事业项目建设、大型基础设施建设等方面全部要通过招标程序完成。
部分地区以招投标方式进行建筑材料采购的应用率也接近百分之九十。不过，现实效果和统计数据之间有较大的差距，高应用率下的招投标效果与预期效果背离较大，其中接近百分之七十的招投标项目偏离预期目标。究其原因是招投标阶段的各类风险识别手段不完善，缺乏事前预防意识。因此，要取得较好的招投标预期效果，项目的初始阶段就要进行风险识别，对可以预防的风险提前拟定对策，对无法规避的风险也尽可能减少损失，企业在风险控制方面要具备主观能动性，使企业招投标从控制成本和提高质量方面达到预期效果。
2015年3月1日起施行的《中华人民共和国政府采购法实施条例》，在促进廉政建设方面起到了一定作用，条例规范了采购相关事宜，保护采购当事人的合法权益，保证采购资金使用效果。企业希望通过招投标管理来实现房地产项目利润最大化，在开发过程中也能够满足客户对工程质量的需求。可见，对于房地产企业来说，招投标工作效果会较大程度的影响项目利润和工程质量，同时也是房地产项目招投标风险管理水平的重要体现。
“六稳六保”要求保基本民生、保市场主体，政府进一步加强对房地产市场的调控力度，以促进房地产市场持续健康发展。作为房地产项目顺利进行的重要环节，房地产企业招投标风险管理水平的提高迫在眉睫。
由此可见，政府要调控房地产市场，现阶段房地产企业需要提高招投标风险管理水平，但目前我国在房地产项目招投标风险管理的研究中，招投标风险评价体系的建立还有待进一步完善，因此房地产项目的招投标风险管理是有一定研究价值的。
1.1.2 、研究意义。
本文采用定性分析的方法探讨了房地产项目招投标预备阶段、实施阶段和定标阶段的风险识别因素，采用模糊层次法对风险因素进行了评价，有利于招投标风险评价体系的完善，具有一定的理论意义。
本文以H房地产项目为例研究其招投标工作中的各类风险和不足，首先进行风险识别，其次通过模糊层次分析来建立评价模型，最后根据H房地产项目的特点提出招投标阶段风险控制对策，希望房地产企业通过招投标风险管理，更合理的控制工程质量，控制工期进度，控制造价水平，规范企业在市场中的行为，进一步消除不当竞争。优化H房地产公司的招投标管理流程，提升公司在同类企业的竞争力水平。预防和规避招投标管理工作中的风险点，加强对招投标风险的控制力度等方面为H房地产项目招投标风险管理提供相应对策，对促进房地产项目的有序的科学的开发，提高项目收益水平，给同类型开发公司的项目招投标风险管理提供借鉴，具有一定的实践意义。
1.2、 国内外研究现状分析。
1.2.1、 国外研究现状。
国外学者关于招投标风险管理方面的研究，主要包含下述三方面内容：
一是由政府来主导招投标相关法律法规的编制工作，倡导法规和制度在各类工程建设等活动中履行和实施，不允许触犯相关法律法规，如果有违反将受到严格的法律制裁。
这种做法对健全法规与制度体系有借鉴作用。
国外通过法规和制度层面来规范招标阶段风险管理活动，在工程招标阶段，为了最大程度管控风险，最常用的基本原则就是公开竞争，通常会设立招标执行部门，组建专职招投标监督管理部门，并以此约束招标执行部门。美国，总统行政办公厅的联帮会计总署和行政管理与预算局制定的相关法规用于监督项目采购管理，通过国际通用招投标法则，处理经济纠纷。除此以外还有约束工程担保的米勒法，以及和风险管理相关的留置法、合同争议法，另外也涉及环境保护法和公司法等。日本，中央与地方政府来设立项目采购招标机构，也出台了一系列法律法规，来对这些行为进行有效规范。英国，设立隶属于财政部的商务办公室管理采购和进行国际谈判。
二是对招投标双方的影响因素，风险分析方法采用定向和定量结合，一般定性和定量分析各有优缺点，一般用定量的角度分析会让结果更直观，分析结果也会与更贴近现实状况。常见的会从风险因素的内容、风险程度的大小以及影响情况等方面进行分析。
关于招投标风险评价方面的研究，美国加州大学伯克利分校电气工程系L.A.zadeh教授提出模糊理论，首创了模糊集合理论，该理论为模糊理论的发展奠定了坚实基础。包括如何在控制方面使用模糊理论，在推理方面使用模糊理论，在逻辑分析时使用模糊理论等方法[1。模糊理论已经有50多年的历史了，如今也在各行各业广泛应用。在评价多个目标、进行决策分析、需要处理模糊的现象时可以使用模糊理论。社会人文、工程科技等各个行业都是借助模糊理论而发展起来的。
关于工程招标风险理论方法的研究，Wang Xinzheng和Xing Liying(2009年)将模糊综合评价法应用于承包单位的风险决策，创立了不同层次的评估投标风险的系统来评估国际工程项目投标风险[2]。David William Cattell和Paul Anthony Bowen（2010年）等提出工程招标中不平衡报价的风险，采用对风险进行价值评估，汇总各种价格产生风险的程度来评估风险[3]。Morren .K(2014年)在其文章中提出集成通过研究所涉及到新项目中的风险、机遇和内外部因素，来确定承包人投标决策过程中倾向关注的风险因素[4]。
关于招投标风险管理方面的研究，Woosik Jang和Jung Ki Lee(2015年)提出防止招投标风险发生的方法时，采用朴素贝叶斯分类的方法在招投标阶段对项目进行风险管理和预测[5]。
关于招投标管理方面的研究，Zakaria Dakhli和Zoubeir Lafhaj（2017年）提出用“行动研究”的方法将精益思想应用于建筑施工公司的招投标阶段[6]。
关于招投标决策方法方面的研究，Zhang Xinli和Yu Yu（2021年）提出了一种基于投影寻踪学习方法的建设项目投标决策支持模型，来探讨拟合和预测投标决策的准确性[7]。Wu Xi和Xu Feng（2021年）认为要重视不平衡投标给业主带来的投资风险，采用了未确知测度理论和层次分析法-模糊综合评判法，并构建了不平衡投标检测模型，帮助承包商进行不平衡投标[8]。
关于计算模型方面的研究，Wang Xiaowei和Ye Kunhui等利用回归分析技术建立了串通投标中召集人隐含成本的计算模型，为反垄断当局提供了一个有效的工具[9]。
三是从工程项目全过程管理的角度进行招投标风险的防范，将招标阶段风险管理视作工程全过程风险管理的组成部分，同时将结合具体项目招投标情况将风险应对措施融入每个阶段的过程中。
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1.2.2、国内研究现状
1.3、研究的内容与方法.
1.3.1、 论文的主要思路和研究内容
1.3.2 、论文的研究方法
1.3.3、 论文研究的技术路线
1.4、论文的实用价值
第二章 相关概念与理 论基础.
2.1、概念界定
2.1.1、 房地产项目招投标
2.1.2 、项目招投标风险
2.1.3、 项目风险管理
2.2、房地产项目招投标风险识别.
2.2.1、识别方法
2.2.2、 风险类型.
2.3、房地产项目招投标风险评价
2.3.1、层次分析法
2.3.2、模糊理论.
2.3.3、模糊层次分析法
2.4、房地产项目招投标风险应对措施.
第三章 H房地产项目招投标风险管理现状.
3.1 、H房地产项目简介
3.2、H房地产项目所属公司组织架构介绍
3.3、H房地产项目现有招投标流程说明
3.4、H房地产项目招投标风险管理存在的问题.
3.4.1、招投标风险管理水平较低
3.4.2、应对经济风险的能力较弱....
3.4.3、缺乏防范技术风险的意识...
3.4.4、应对人员风险的能力较弱
3.4.5、风险管理中缺乏沟通和协调意识
3.4.6、对可能产生的合同风险重视程度不够.
3.4.7、对环境风险的关注较少
第四章 H房地产项目招投标风险的识别.
4.1、 风险识别方法的选择.
4.2、招投标预备阶段风险识别.
4.2.1、资格预审风险
4.2.2、政策风险
4.3、招投标实施阶段风险识别.
4.3.1、招投标实施阶段的文件风险.
4.3.2、招投标过程中的管理风险.
4.3.3、招投标实施阶段的评标风险.
4.4、招投标定标阶段风险识别.
4.4.1、招投标定标阶段的合同风险
4.4.2、招投标定标阶段的市场环境
4.5、招投标阶段风险识别归纳
第五章 H房地产项目招投标风险的评价.
5.1 、房地产项目招投标风险评价方法.
5.2、房地产项目招投标风险评价研究..
5.2.1、建立系统的评价模型
5.2.2、构造模糊互补判断矩阵并检验其一致性.
5.2.3、进行排序.
5.3、房地产项目招投标风险评价结果分析.
第六章 H房地产项目招投标风险的应对
6.1、房地产项目招投标风险应对措施.
6.2、招投标预备阶段风险应对措施
6.2.1、提高事前防范意识
6.2.2、优化招投标风险管理流程.
6.2.3、规避和降低资格预审风险
6.3、招投标实施阶段风险应对措施
6.3.1、预防政策风险
6.3.2、降低经济风险
6.3.3、规避技术风险.
6.3.4、减轻人员风险.
6.3.5 、规避管理风险.
6.3.6、加强招投标文件编制的准确性.
6.3.7、自行采购关键设备对风险自留
6.4、招投标定标阶段风险应对措施.
6.4.1、 降低和转移合同风险.
6.4.2、设置针对项目特点的评标策略来降低风险.
6.4.3、规避环境风险.
6.4.4、科学合理地界定责任和风险承担者
6.4.5、提高施工组织设计审查水平
6.4.6、加强关键流程环节的监督管控
第七章 结论
本文采用流程路径图法、事故树分析法、头脑风暴法等，从招投标预备阶段、招投标实施阶段、招投标定标阶段识别出H房地产项目招投标的潜在风险为资格预审风险、法律风险、文件风险、评标风险、管理风险、合同风险、市场环境风险。
本文通过综合运用层次分析法和模糊理论，采用模糊层次分析法，建立系统的评价模型，构造模糊互补判断矩阵并检验其一致性，依照重要度进行排序，分析评价风险发生概率和发生后影响后果的程度，对风险水平进行综合评价，得出需要加强防范的关键风险因素为：政策变化、招投标计划技术支持不够、供应商选择决策方式不合理、管理水平低下、履约不力、对项目开发环境信息收集不全、其他部门人员参与度低等。
本文从招投标预备阶段、招投标实施阶段、招投标定标阶段提出风险控制对策，来优化H房地产项目招投标阶段风险管理流程，预防和规避招投标管理工作中的风险点，加强对招投标风险的控制力度，从而减少项目风险损失，实现预期目标。
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