摘要：近些年来，随着我国经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们对不同的资产进行了广泛的投资，其中由于不动产投资由于具有升值保值预期，使得不动产投资持续成为居民进行投资的热点。然而在不动产投资过程中，由于人们的非理性投资行为和对市场预期的非理性认识，使得不动产投资近些年来成为风险积累的重要源头。如何加强不动产投资的风险研究，同时给出对应性的策略来使得不动产投资风险得到有效控制，正在成为越来越重要的研究方向。本文研究不动产投资风险，给出相应管理对策，对保持不动产市场健康稳健发展所起借鉴意义。
关键词：不动产；投资；风险管理，
1 不动产投资风险分类
1.1 系统性风险
按照不动产投资的影响要素，大致上可以将不动产投资分为系统性风险和非系统性风险。不动产投资的系统性风险主要指的是一般化具有共性的经济波动，周围环境的影响和整个宏观经济要素的叠加影响而产生的风险。一般而言，不动产投资的系统性风险大致上有三类，市场风险，金融风险，政策风险，此外还有其他相关风险[1].
1.1.1 市场风险
市场风险是不动产投资过程中面临的首要风险，市场风险包含着丰富的要素。总体而言，市场风险包含着市场环境、市场要素、市场细分群体、消费者的购房偏好等[2].
市场风险是一个相当大的范围概念，在该风险中主要体现的不动产投资风险在于宏观上有可能受经济发展的宏观趋势，特别是经济增长状态、房地产行业发展状态、居民收入增长水平、居民购房趋势以及城镇化率等要素的影响。在经济下行趋势时，人们对不动产投资抱有悲观趋势看法，此时不动产具有较强的投资紧缩趋势。又如受突发事件影响，也有可能造成不动产市场风险，在疫情爆发时，某些特定地区可能会由于受疫情严重影响而导致不动产投资的风险剧烈上升，人们对不动产投资的欲望下降，风险积累。
1.1.2 金融风险
金融风险也是不动产投资过程中重要的风险环节。金融风险一般指的是金融市场的变化对不动产投资造成的风险，由于不动产投资需要大量的资金，有可能使用金融市场资金，二者之间紧密相连，所以金融市场中的利率变化、汇率变化、通胀变化以及物价变化等都会直接的影响到不动产投资的利润率，从而使得不动产投资的风险积累[3].特别是利率的变化、通货膨胀的变化等，可能会使得不动产投资过程中借贷资金成本持续性上升，收益持续性下降，边际效益减少，由此而造成不动产投资总的回报率的边际规模持续下滑，使风险不断的积累，最终由金融风险而延伸出不动产投资的全面风险爆发。从这个意义上而言，金融风险可以说是不动产投资风险中具有共振性的风险源头之一，它通过一定的金融链条和传导途径，将风险和收益共同组合，通过风险的规模化和收益的边际化，使二者产生共振，由此而形成复杂的传播路径，所以不动产投资在金融风险。传播链条中具有基础性一环，是金融风险爆发的原因和结果，需要格外重视。
1.1.3 政策风险
政策性风险也是系统性风险。政策性风险指的是政府的政策变化，对于不动产投资造成的风险影响，由于我国不动产投资过程中，政府在其中扮演着至关重要的角色，所以政府的不动产投资政策变化，有可能会对不动产的投资造成重大影响，例如房产税的实施与否很可能使得不动产投资过程中，投资人对于不动产持有的边际成本发生剧烈的变化，使得边际成本曲线上升或者下降，从而使其风险积累或者是减小。又如，重要的城市政策限购公积金贷款的变化以及房贷利率的变化等，都会使得投资房地产等不动产的风险大幅的波动，特别是政策风险往往缺乏预测性，具有较高的波动性和不确定性。总体而言，政策性风险是系统性风险中较为难以预测的风险，它与一定的社会结构、社会发展状况、人民的期待和社会舆论压力以及政府的施政方向、财政政策等有十分紧密的联系，需要综合的测定和实时的监测。
1.2 非系统风险
非系统性风险指的是这些风险并非全局性共有性的，而是特殊性的，有针对性的风险，这些风险只是对某些不动产投资项目产生有针对性的风险累积，一般而言，非系统性风险有很多种，但总体而言，大体上分为财务风险、质量风险和预期风险等三大类风险。
1.2.1 财务风险
财务风险是非系统风险中最重要的不动产投资风险。财务风险指的是投资人在实施不动产投资过程中面临的财务资金风险。财务资金预算是否充足，资金来源的可持续性，资金的流动性和财务预算投资收益与支出之间的对比等，都构成了财务风险的基本要素。这其中非常重要的一点是财务资金的流动性风险累积。由于投资不动产往往需要大量的流动性资金实施预付款和账款周转，所以在这个过程中，如果投资人没有特定的、可持续性的流动性资金来源或者是对流动性、可持续性资金无法做好资金配比，期限搭配，从而使长短期资金能够按照适合的比例进行投资，就有可能导致资金的流动性出现枯竭或者是流动性资金期限错配，从而使得投资人在实施投资不动产行为时，中途产生资金枯竭、资金周转失灵等风险。
1.2.2 质量风险
质量风险指的是不动产投资项目自身工程质量、建筑设施的安全性和可靠性方面的风险。由于投资者对于不动产的投资技术标准、工程施工标准和房屋建筑质量等相对关注不足或者是缺乏专业性而导致在工程质量核验方面不严格，可能疏忽了不动产项目积累的工程质量风险，从而使得不动产本身的建筑工程质量风险不断累积，最终产生风险暴露。质量风险一般具有后滞性和不可预测性作为后置性，指的是建筑工程的质量，往往是在建成之后，通过不同的风险事件发生之后才能显现出来的相关风险，例如小区的。安置建筑质量暴雨产生的洪涝灾害对房屋等不动产产生的危害以及相关建筑用料等方面的合规性。问题对不动产建筑质量风险的影响都是质量风险的一种，他们共同决定了质量风险，只有在不动产建筑完工之后，才能够在不同的事件中得以暴露。所谓不可预测性，指的是建筑工程的质量风险，往往具有无法预测，突发性等特征，在不动产等日常的使用中往往难以常规性发现，所以综合年质量风险是不动产投资过程中十分重要的一种风险要素，要在进行动产投资时进行多方面的考察。
1.2.3 预期风险
预期风险是非系统性风险中重要的风险源头。所谓预期风险，指的是对不动产本身市场公允价值的预期性的风险趋势的累计，一般而言，预期风险指的是升值风险，一个不动产在进行投资时，必然面临着市场中不同市场主体对其未来供应市场价值预期的不同判断，而由于现阶段不动产周围环境的变化、自身价值的变化、自身风险积累的变化、政策趋势的变化等都不同，而市场对其解读也不同，由此而产生了对其未来发展趋势、供应价值、走势预期的不同看法，这些不同的看法汇集起来，有可能会对不动产的价值产生现实的影响，这种现实的影响将使其面临风险。
2 不动产投资风险管理对策
针对以上的系统性风险，应该在加强信息收集了解、分散投资对冲金融风险、研究政策走向关注政策趋势等方面加以进行对应性解决。
2.1 对系统性风险的管理对策
2.1.1 加强信息收集了解
在加强信息收集了解方面，一是强化对市场风险的敏锐度，要高度关注整个宏观经济发展趋势、区域经济发展趋势以及整体性的不动产市场价格变化趋势，实施定期监测和定期分析研究策略；二是加强对于居民收入、房地产发展状态、区域房地产变化和城镇化率等基础性数据的不断的了解。三是要全面的建立信息收集和监测机制，在信息收集的广度信息收集的频率信息收集的预测性等方面建立架构，通过自动化，即时性的信息收集和对比研究分析，加强信息的判研，通过实时的。数据信息监测来了解系统性风险对于不动产的总体性，影响在宏观区域经济居民收入变化和市场发展趋势。不动产投资收益率和成本绩效对比研究等各方面建立预警指标，通过红线预警信号的制定来加强信息的有效用有效性应用。
2.1.2 分散投资对冲金融风险
针对金融风险，应该采取综合化的金融风险策略来对冲金融风险。一是广泛的关注利率、汇率、资本市场的变化以及通胀、物价等方面的影响，给不动产投资带来的变化影响。二是实施分散化投资策略，将不动产投资，按照金融可持续发展要求实施对冲风险的行为，在期权、期货、衍生品和相关其他不动产物业服务、不动产城市分散投资等方面建立广泛的分散化和反趋势长线投资操作，从而尽可能的规避和对冲因利率、汇率和其他相关金融市场风险变化带来的风险积累。三是在投资不动产决策过程中，时刻关注收入成本比，进行投资支出和投资收益综合对比研究，研究资本回报率、资本边际效率和边际收益规模等数据，判断金融风险的大小，如果一旦风险超出边界，则立刻调整投资策略。
2.1.3 研究政策走向关注政策趋势
一是广泛的了解政策信息，研究政策变化趋势，时刻关注政府和政策性解读。二是建立政策风险评估决策机制，将不同区域或同一区域内不同的行政决策趋势、地区发展规划、政策延伸等做对应性的框架分析。三是建立政策信息沟通渠道，广泛的与政府机构和房产信息机构建立沟通机制，及时接收相关的政策信息，提前做出应对。四是要建立健全政策分析判研机制，通过建立广泛协调、内外沟通、多方联动、信息收集目标判定和预期政策信号波动的总体性政策架构，来把握政府的政策走势和政策有可能对不动产投资造成的风险收益的结果，并且针对这些信息的有效性和可利用性，建立广泛的指导性指标，通过政策趋势对不动产投资造成的具体影响而建立起全面的分析架构。
2.2 对非系统性风险的管理对策
2.2.1 加强财务管理
在财务风险管理方面，一是建立财务指标预警体系，对于不同的财务绩效指标建立预警机制，在实施不动产投资过程中，如果该预警指标发生预警，则立即实施不动产投资调整。二是要建立广泛化，多样性的流动资金来源渠道。拓展融资渠道，加强流动资金获取能力以及资产变现能力是实施财务风险管理的重要策略。三是做好期限搭配，为避免期限错配带来的流动资金枯竭、资金转换困难，应该及早的做好资金的期限搭配，在长期资金运用、短期资金运用方面实施长短期配比策略，按照长期资金为主，短期资金为辅的投资策略，对不动产投资实施资金分配。
2.2.2 加强工程质量核验
在质量风险方面，一是要对不动产投资过程中建设方的工程资质进行全面的核验。二是对不动产投资过程中不动产的工程质量从设计、施工到建造过程及施工条件、资格、程序进行全面的摸查审核。三是聘请专业化的不动产投资评估机构，对不动产质量进行专业化评估。聘请第三方专业化的不动产投资评估机构，对于不动产投资评估进行质量的全面综合化评估具有关键意义，按照市场化的原则，由专门的不动产投资评估机构进行质量评估、结构评估、地理区位优势评估和总体的市场价值公允性评估，按照会计原则实施总体投资价值评估，通过这种系列的专业综合性的评估，对工程质量施工条件、程序运行等进行全面的条件评估。从而给出评估报告，有助于通过更加客观的视角，以更加市场化的原则，按照市场的公允价值来进行不动产投资的总体性投资分析。四是要全面综合地对不动产的质量进行检查验证，首先进行设计单位的求证，对于不动产投资等大额投资，要专门的求证于设计机构和建筑监理机构以及市政建设监管部门。通过综合性的多方验证来考察研究不动产的总体性质量，从而依据这些总体性质量的评估做出投资决策。
2.2.3 研究预期走势
在预期风险管理方面，一是建立可管理的预期风险策略，实施预期引导、管理预期、调整管理和预期持续化监测制度。二是在进行不动产投资前，针对所投标的不动产项目进行预期风险的评估和审查，就不动产投资项目周围市场的变化市场主体对不动产项目预期趋势以及现实的市场公允价值的未来走势等进行总体性评估，依据评估结果实施不动产投资管理。三是要提前建立不动产投资预期架构模型，通过持续性地进行数据的先期收集，模型建立和指标引导，从而确定一个依据自身财务指标、财务能力、现金流、投资额度和收益率分析曲线而组建的指标红线，根据这些指标红线倒推出自身投资的成本与收益率，从而在此基础上设定收益基础，根据红线进行达标化指标设计。然后将各项预期走势判断中收集的各项指标数据输入该模型框架中，按照最终得出的投资收益和成本红线分析来最终进行不动产投资预期走势的框架判定。
3 总结
总而言之，现代社会不动产投资是一项重大的投资活动，它面临着系统性风险和非系统性风险，为了尽可能的规避这些风险，需要在这些风险上面进行有针对性的风险对冲和风险分散，只有这样才能够使得不动产投资实现保值增值的目的。
参考文献
[1]王大港。新常态下中国城市房地产风险评价及调控策略研究[D].北京交通大学2017.
[2]张剑。佛山某地产项目房地产公司投资决策论证研究[D] .西南交通大学，2017.
[3]王春辉房地产开发投资风险分析及控制策略[J].财经界（学术版），2019（03）：69.
