摘 要： 随着我国社会经济的不断发展,我国的房地产企业发展也十分迅猛,但是在进行房地产开发的过程中,经常会存在一定的风险,且遍布在房地产开发的各个流程以及过程当中。近几年,人们购房需求的增加,使得房地产价格以及房价都出现了上涨趋势,房地产投资热度不断上升。加之我国在此方面的调控力度不断增加,相关控制政策的出台也给房地产形成了压力,甚至有些城市出现了有价无市的局面,更加加重了房地产的开发风险。因此,本文就要针对房地产开发风险管理进行了分析和探讨。
关键词： 房地产开发; 风险; 问题; 措施;
尽管近些年来我国建筑行业发展的十分迅速,房地产业逐渐成为我国社会经济的一大重要来源,但同时其在开发过程中的风险管理也显得越发重要,因此我们必须要加强对其风险的分析和管控,探索有效措施来对其开发风险加以预防和规避。以下就是对房地产开发风险以及相关措施的具体分析,以便进一步促进房地产的效益与发展。
1、 房地产开发过程中存在的风险
1.1、 投资决策方面的风险
在整个房地产开发的过程中,投资决策可以说既是基础性阶段也是核心阶段,决策的准确与否直接关系到房地产整体的开发收益。而在此阶段存在的风险因素大都来源于:房价市场波动、国家调控政策、银行利率以及汇率等。尤其是政府的调控政策,有些会对房地产开发有利,而有些会对其产生压力不可避免,加之其与我国的经济息息相关,所以在整个投资决策时期一定要时刻关注政策动态,以便将风险减小到最低。
1.2、 地理位置以及发展趋势的风险
在房地产进行开发时,与其有着直接联系的就是地理位置,以及周围的环境资源等,加之房地产在建好后是固定房产不可移动,所以周围的设施、资源、以及环境等对其开发十分重要,在一些医疗设施、交通便利的位置开发,更有利于房地产的收益,但也正因如此,其最原始的房地产造价就会升高,也就会给房地产开发带来风险。此外,由于外界资源、环境都属于可变性,会随着社会的发展、时代的进步而变换,所以在开发阶段也要重视对未来发展趋势的预测,否则就会给房地产开发带来较大的风险。
1.3、 资金周转的风险
由于房地产开发本身所涉及到的资金量就相对较大,而在开发过程中一旦出现可周转资金无法满足开发需求时,就会给企业带来资金风险,不但会影响到房地产的开发进度,还会导致其无法按照预期交房,从而会给企业的整体信誉造成影响,制约其发展。
1.4、 建设环节的风险
由于房地产在建设的过程中所产生的风险要相对较小,但依然不可忽视,因为有些是不可避免的。首先,在建设中容易受到自然条件所带来的风险,包括地形、气候环境等;其次,客观和主观因素的影响,导致工期延长,不能与原计划相符合风险;最后建设质量风险,受原材料质量、施工技术以及施工方法的影响,导致工程出现质量问题,从而引发质量风险。
1.5、 销售环节的风险
对于房地产开发来说,销售环节是最终环节也是其实现利润的重要一环,若房产变卖困难,销售出现问题就会给其带来不可避免的营销风险。一般情况下,会使房产销售受到影响的因素主要有:国家的宏观调控、经济趋势、房价变动等。此外,物业设施的全面与否也是影响房产销售的一方面。
2、 提升房地产开发风险管理的有效措施
2.1、 分化风险,了解实时政策,选择科学合理的地产策略
一方面,为更好的满足地域性房地产,降低投资决策风险,缩小周围环境变化以及政策变化给房地产带来的影响,可以在投资决策中考虑多方面地域,将资金予以拆分,将风险平均分化,以提升效益。另一方面,为降低国家政策出台所造成的影响,作为房地产开发商应该实时关注政策动态,了解其现状以及发展趋势,并适当性的做出预判,以便在风险出现时能够灵活的应对,对自身的开发方案进行适当调整,在满足当前趋势的状态下来对风险进行防范和规避。最后,为更好的避免周边环境给房地产开发带来的影响,房地产开发应趋于多样化发展,不要一味的单一向发展,应多产业化,将商业、旅游业以及教育等有效结合,打造出一种具有多样化的产业模式,以提升自身的综合价值和竞争力,从而促进房地产开发的更好发展,做到对风险的有效规避。
2.2、 强化合同管理,健全施工体系,降低建设风险
一方面,在房地产建设前都会签订相应的合同,并在合同中对责任以及建设要求都予以明确,因此加强对合同的管理,了解其中的法律法规,并掌握其实质意义,对利益的划分,以及对日后纠纷的处理都十分重要,强化对合同管理也是做到合理规避风险和利用风险的方法。另一方面,要健全完善施工体系。在建设过程中,由于工程容易受到施工材料、施工技术以及施工方法的影响,所以就要注重对施工体系的完善,聘请专业监理人员来对施工的各个流程进行严格监管,将责任落实到部门、个人,注重对施工人员技能以及安全知识的宣传与学习,严把材料质量关,将监管有效的贯穿到各环节,从而提升工程建设质量,有效的降低和规避风险。
2.3、 科学制定销售策略和模式,降低销售风险
首先,由于房地产为固定资产,且流动性较弱,所以在变现能力方面也相对较差,在销售过程中很容易出现售价下滑以及空置的现象,造成资金风险。所以在销售时,为了能够进一步促进对资金的周转,开发商可以通过预租或是预售的方式来促进销售,以提升资金回转力度,降低风险。此外,也可以通过转销代理的方式将风险进行转移,采取代理销售的方式,利用其客户资源来进行销售,以促进资金的回流,降低销售风险。
3、 总结
总上所述,房地产开发本身就存在着很多的风险,所以就要我们认识和了解这些风险,并对其加以严格的管理和控制,以确保房地产开发的质量和效率。在面对风险时,我们要冷静沉着,实时了解国家政策,提高自身的风险意识,通过对开发各个环节的严格管理来完善对风险的管理,采取有效措施,实现从风险的规避和防范到合理的利用风险,提高效益。
参考文献
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