建筑信息模型（Building Information Modeling）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。
1 BIM 的动态化
只有形成一个动态 BIM 环境，才能使 BIM 在运维上发挥作用。我们不是要一个动画三维图，而是要让 BIM 中涵盖动态化数据。
1.1 全楼空调的管理
对于一个复杂而庞大建筑的空调系统，我们要随时了解它的运行状态，利用 BIM 模型就非常直观，对整体研究空调运行策略、气流、水流、能源分布定义很大。对于使用 VAV 变风量空调系统及多冷源的计算机中心等项目来说，实用意义就更大。我们可方便了解到冷机的运行，类型、台数、板换数量、送出水温、空调机（AHU）的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数，方便运行策略研究、节约能源。
1.2 智能照明
现在大多数项目都具有智能照明功能，利用 BIM 模型可对现场管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现，为物业人员提供了直观方便的手段。
2 工程应急处置
2.1 跑水应急处理
当市政自来水外管线破裂，水从未完全封堵的穿管进入楼内地下层，尽管有的房间有漏水报警，但水势较大，且从管线、电缆桥架、未作防水的地面向地下多层漏水，虽然有 CAD 图纸，但地下层结构复杂，上下对应关系不直观，从而要动用大量人力，对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。如果能将漏水报警与 BIM模型相结合，我们就可以非常直观的看到浸水的平面和三维图像，从而制定抢救措施，减少损失。
2.2 重要阀门位置的显示
标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律，可方便找到水管开裂部位并关断阀门。但是在大堂、中庭等处，由于空间变化大，水管阀门在施工时常有存在哪方便就安装在哪的现象。如某项目因极端冷天至使大门入口风幕水管冷裂，经反复寻找阀门，最后在二层某个角落才找到。这里虽存在基础管理的缺陷，但如有 BIM模型显示，阀门位置一目了然，处理会快很多。
2.3 入户管线的验收
一个大项目市政有电力、光纤、自来水、中水、热力、燃气等几十个进楼接口，在封堵不良且验收不到位时，一旦外部有水（如市政自来水爆裂，雨水倒灌），水就会进入楼内。利用 BIM 模型可对地下层入口精准定位、验收，方便封堵，质量也可易于检查，减少事故几率。
3 安防能力的提高
3.1 可疑人员的定位
利用视频识别及跟踪系统，对不良人员、非法人员，甚至恐怖分子等进行标识，利用视频识别软件使摄像头自动跟踪及互相切换，对目标进行锁定。
在夜间设防时段还可利用双鉴、红外、门禁、门磁等各种信号一并传入 BIM 模型的大屏中。试想当我们站在大屏前，看着大屏中一个红点水平、上、下移动、走楼梯、乘电梯，时时都在我们的视线之中，如同笼子里的老鼠般，无法跳出我们的视野。
3.2 人流量监控（含车流量）
利用视频系统 + 模糊计算，可以得到人流（人群）、车流的大概数量，这就使我们可在 BIM 模型上了解建筑物各区域出入口、电梯厅、餐厅及展厅等区域以及人多的步梯、步梯间的人流量（人数/m2）、车流量。当每平米>5 人时，发出预警信号，>7 人时发出警报。从而作出是否要开放备用出入口，投入备用电梯及人为疏导人流以及车流的应急安排。这对安全工作是非常有用的。
3.3 重要接待的模拟
利用 BIM 模型我们可以和安保部门（或上级公安、安全、警卫等部门）联合模拟重要贵宾（VVIP）的接待方案，确定行车路线、中转路线、电梯运行等方案。同时可确定各安防值守点的布局，这对重要项目、会展中心等具有实用价值。利用 BIM 模型模拟对大型活动整体安保方案的制定也会有很大帮助。
4 车库定位及寻车
对车库停车的定位和取车寻找是一个热门话题，我们建议：在停车位边上（柱、墙上）安装二维码，用智能手机扫描后，既记录了停车位置信息，再利用区域定位，即可找到所存的车，这一方法简单、投资低。但没有智能手机，这一方法就不能起作用。当然依靠摄像识别系统或者每个车发一个定位用的停车卡（RFID 卡），依赖精度更高的定位系统寻回停车也是可行的，但要考虑领卡所需的时间对大流量车库入库速度的影响。
5 结论
通过以上分析，BIM 在物业管理中的工程应急处理、安防能力的提高及车库定位及寻车方面有积极的作用，有效的解决了现阶段物业管理及设备运维中存在的问题。因此，BIM 在物业管理及设备运维中具有良好的应用前景。
参考文献：
[1]何关培。BIM 总论[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.
[2]何清华，钱丽丽等。BIM 在国内外应用的现状及障碍研究[J].工程管理学报，2012,02:12-16.
[3]张洋。基于 BIM 的建筑工程信息集成与管理研究[D].北京：清华大学，2009.
