一、台湾地区物业管理基本情况
如果用一个字概括对台湾地区住宅小区的印象，那就是“旧”,乍看上去，甚至不如上海的老旧公房小区。但是在这里，从高楼到矮房，从小区道路到住户楼道，没有乱停乱放的车辆，没有随处堆放的杂物，到处透出的是小区的安全、整洁、文明、有序。
台湾地区物业管理从上世纪 60 年代开始，经过 30 年的发展和不断完善，已形成了较为成熟、完善的管理模式。
在台湾地区，多数社区实行业主自治的物业管理模式，即社区的物业管理由业主自治管理，既不由房地产开发商负责，也不聘请专门的物业管理公司。业主自治的物业管理最大优势是业主最了解自己小区情况，同时业主自治能减少业主的开支，也能对住宅小区实行统一的物业管理，并实现政府所要求达到的相关管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、有序的居住环境。在台湾地区物业管理中，政府主要是负责公房的管理和维修。台湾地区物业管理的经验可以归纳为四点 :1. 正确处理政府与市场的关系 ;2. 牢牢把握公房的管理和维修 ;3. 积极倡导私宅的业主自治 ;4. 在处理矛盾纠纷时凸显法制的作用。
二、对上海物业管理的启发
从台湾地区物业管理制度中，我们可以看到几个特点：
在管理目标方面，以保障住户的权益为重点，而住户在享有权益的同时也要承担相应的责任和义务。在管理原则方面，以自治管理为根本，管理组织受托开展物业管理业务的运作。在管理力度方面，以从重处罚为基调，违规付出的代价较大，约束力较强。我们认为这些特点对上海物业管理具有重要的启示作用。
（一）进一步加强业主大会及业委会建设，不断提高物业管理的水平
与台湾地区相比较，上海物业自治管理发展相对滞后。就目前绝大多数物业管理小区而言，业主对小区公共事物管理的参与程度参差不齐，大致可分为三类 :一是无心参与小区公共管理事务、对小区物业管理现状不在意 ;二是热心于小区公共管理事物，想对社区服务作出贡献 ;三是想参与小区公共管理事物，但却别有用心、意图谋取个人利益。在现实生活中，第一种类型的业主占大多数，而第二与第三种类型的业主占少数，因此发生纠纷时，公共利益往往得不到保障。在台湾地区，小区管理委员会的管理能力和公信度很高，大多数的业主愿意参与小区管理委员会工作，热衷于为小区其他业主服务，而且把这种服务当作展示个人能力和热诚的平台。因此，我们在选举业主委员会成员的时候，建议加上这一条款 :各机关企事业单位的党员、人大代表、政协委员应积极主动参与到业委会委员的选举中，并充实到各小区的业委会中，优化和提升业主委员会的履职能力，更好地为小区业主服务，同时也可以及时把基层的情况及民意传递到政府部门。
（二）进一步明确业主委员会的法律地位，更好地维护业主的公共权益
对于业主委员会的法律主体性质问题一直颇有争议。
国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》仅对业主委员会的名称、组织方式和运作中的职责作了一般性的规定，并未涉及其具体的法律性质和法律地位。
同时，在《物权法》中也删去了原草案中对业主委员会诉讼主体的认定。而台湾地区的《公寓大厦管理条例》第三十五条则明文规定管理委员会具有当事人能力，即管理委员会有取得诉讼法律主体的资格，在出现严重有损业主利益的情况时，可以作为诉讼主体向法院提出诉讼以保障业主的利益。现如今物业管理已成为大陆房屋管理中的一种基本模式，与广大人民群众的切身利益相结合。因此，建议有条件地借鉴台湾地区的相关法律，制定一部物业管理方面的具体法律法规。这样，在业主的公共权益受到严重侵害时，可以更好地维护业主的公共权益，同时也可以简化法院审理此类案件的程序，这将会大大增强物业管理的执行力。
（三）进一步强化物业管理行业的强制力度，逐步提升物业管理的实效
在一个小区内，各个业主虽然高度聚居、利益相联、关系密切，但因为各自工作、素质、自治自律的意识和能力等方面的不同，矛盾和冲突在所难免。物业管理作为以物业管理服务为核心的第三产业，其综合性更强，要求的专业化程度更高，持续的时间更长，管理的难度更大。反过来，物业服务的从业人员因为定位较低、收入不高、诚信不足，也存在着一定的信誉问题。为了增强管理的有效性，台湾地区在物业管理中采取的一些强制性规定就很有借鉴意义，如公共意外责任保险制度、驱逐恶邻制度等。虽然在上海不可能照搬照套台湾地区物业管理的相关规定，但可以借鉴台湾地区物业管理的一些做法，在修订相关法律的时候适当地加入一些强制性条款，这样有利于加强物业管理的实效。
（四）进一步完善“保全”管理模式，切实加强小区安全管理
台湾地区物业服务公司的市场化程度比较高，像内地常见的开发商自己组建物业服务公司管理自有房产的情况很少。台湾的物业服务公司主要是管理型的，专业管理和服务基本上是分离的，像小区内部的一些管理维护工作一般都委托专业的服务公司来操作。“保全”就是我们常说的保安，也是专业公司的一种，小区的治安管理全部交由保全公司承担。物业管理事务，基本全由社区内业主自治、业主之间相互调整完成，需要政府介入的地方很少，甚至连这些对应的行政部门都不用设置。这也给了我们不少启发，如 :物业类企业尤其是居住社区物业类管理企业是不是一定要有规模，要大、要新、要强？看来还是要形成符合居住物业自身特点的企业格局、经营模式、适当规模以及行业准入、经济管理等。同时，也启发我们要相信市场、相信社会一定会将各类资源有效打理、有效组合，这是一个能产生内生活力、原生动力的源泉。
