浅谈前期物业管理

　　摘要：前期物业管理，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的，符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。
　　
　　关键词：物业管理；前期管理；管理的意义；作用；必要性
　　
　　目   录
　　
　　一、前期物业管理
　　
　　（一）前期物业管理的含义
　　
　　（二）前期物业管理的作用
　　
　　（三）前期物业管理的必要性
　　
　　（四）前期物业管理的内容
　　
　　二、前期物业管理的时机和方法
　　
　　（一）在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计
　　
　　（二）在项目建设期强化物业的施工监理
　　
　　（三）在物业的验收期及时发现存在问题落实整改
　　
　　三、物业管理前期阶段怎样与开发商配合
　　
　　四、物业管理前期的意义
　　
　　（一）物业前期管理是为业主把好验收关
　　
　　（二）物业前期管理是后期管理的基础
　　
　　（三）物业前期管理是社区服务持续发展的保证
　　
　　五、结论
　　
　　参考文献
　　
　　一、前期物业管理
　　
　　（一）前期物业管理的含义
　　
　　前期物业管理，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，前期物业管理是为以后的物业管理工作打下良好基础。
　　
　　（二）前期物业管理的作用
　　
　　1、完善物业管理的规划设计
　　
　　由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期管理，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。
　　
　　2、更好地监督施工质量
　　
　　物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。
　　
　　3、为竣工验收和接管验收打下基础
　　
　　由于有了物业服务企业的前期管理，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在《土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等》中的规定应相当熟悉，可以提高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。
　　
　　4、为以后的物业管理打下基础
　　
　　物业服务企业提前管理物业开发，熟悉了物业的各个部分，设备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。
　　
　　（三）前期物业管理的必要性
　　
　　从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，及物业管理只要在物业交付使用时管理即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后管理的状况已不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的前期，物业管理企业通过前期介入活动，本着“服务第一，诚信服务，以质取胜”的态度，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。物业管理提前管理物山仁建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度㈩发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。
　　
　　第一，能最大限度上满足客户的要求，体现“以人为本，客户至上”的精神。业主希望有什么样的设施和条件，这样物业前期物业管理就有利于开发商采纳合理化建议，使业主解除利吁十顾虑。
　　
　　第二，有利于后续工作的顺利进行。早期物业管理可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物叫卜有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。
　　
　　第三，为验收接管打下基础。物业管理在验收接管的前期，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及门后的管理、养护等打下基础。
　　
　　因此说重视物业管理的前期管理对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。
　　
　　（四）前期物业管理的内容
　　
　　（一）规划设计阶段物业管理
　　
　　物业管理在规划设计阶段的内容：从项目设计开始提前管理，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。
　　
　　（二）工程监理中物业管理
　　
　　物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
　　
　　（三）设备设施安装阶段物业管理
　　
　　物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。
　　
　　（四）清洁绿化方面
　　
　　1、清洁方面
　　
　　可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。
　　
　　2、绿化及泳池方面
　　
　　对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。
　　
　　（五）在小区安全方面
　　
　　关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设置是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设置是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。
　　
　　（六）接管验收阶段物业管理
　　
　　物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。
　　
　　二、前期物业管理的时机和方法
　　
　　（一）在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计
　　
　　完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理[:的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设训‘细’节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于闩后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物、比管理带来的不必要的麻烦。
　　
　　（二）在项目建设期强化物业的施工监理
　　
　　从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设七十在施工过程中的落实情况，及时提山调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正巧；符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。
　　
　　（三）在物业的验收期及时发现存在问题落实整改
　　
　　物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追时应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，做到管理到位，服务创优，业主满意。
　　
　　三、物业管理在前期阶段怎样与开发商配合
　　
　　物业管理公司的前期管理工作能否顺利进行，关键在于与刀：发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发土的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在
　　
　　萌芽状态。重大问题一定要：书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决丁以下几个方面：
　　
　　一是会不会增加其成本；
　　
　　二是难度大不大；
　　
　　三是对设计风格和外立面的影响：
　　
　　四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商刁工会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听；分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包尚和物业管理公司多方受益；不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要减心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。
　　
　　四、前期物业管理的意义
　　
　　（一）物业前期介入管理是为业主把好验收关
　　
　　l、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势， 前期介入管理丌发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。
　　
　　2、作为业主的管家从物业前期管理开始为维护业主共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格咀是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
　　
　　（二）物业的前期管理是后期管理的基础
　　
　　1、物业前期管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。山于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。
　　
　　2、作为管理者从物业前期管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。
　　
　　（三）物业前期管理是社区服务持续发展的保证
　　
　　1、物业管理企业社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户闩益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“让业主拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。
　　
　　2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的-与业铝；理，是以人为中心发展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。
　　
　　3、物业前期管理同时也是-件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期管理的同时，物业各工种交叉，提倡-专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人员的培养。物业管理公司的前期管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。
　　
　　五、结论
　　
　　综上所述，实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期管理纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期管理的发展并能促进物业管理行业的发展。
　　
　　参考文献
　　
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　　4、滕永健、黄忐洁。《物业管理实务》北京：中国建筑工业出版社，2006年
　　5、张莉祥。《物业管理法规》。北京：中国建筑工业出版社，2004年
　　6、王秀云、安静。 物业管理概论。 北京： 化学工业出版社， 2008年3月