一、引言
物业管理,指业主通过选聘物业管理公司,并按照共同制定的相关服务合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,进行卫生与活动秩序相关区域的维持.物业管理作为服务产业中的一种新兴的产业在社会中迅速普及和发展,但在物业管理的相关法律法规条例中,出现了与实施不符,不够完善的法律条例,所以物业管理中存在的矛盾和问题正逐步的的显现出来.由2003年5月28日国务院审议颁布实施的《物业管理条例》,这一法规填补了立法的空白,有利于解决物业管理纠纷,但在实践操作中有一定的局限性.全国人大十届五次会议在2007年3月16日召开并通过的《中华人民共和国物权法》对物业管理问题做了一些原则性规定,进一步向物业管理法制化前进.但是,我国的物业管理法律制度仍然存在着许多待解决的问题,需要我国相关的法律部门在物业管理法律法规中加以完善.
二、我国物业管理法律制度现状
1.从立法层面看
从我国的立法体制上来看,迄今为止我国目前没有一部专门关于物业管理的法律法规.在当前法律关系效力最高的《物权法》中,由于法律在实施的过程中可操作性很差,在物业管理的规范方面很大程度上都借助于其他相关方面的法律法规.《物业管理条例》是专门规范和管理物业方面的行政法规,在物业服务管理的过程中有利于法律法规的进一步落实,能够对物业管理方面的相关法律进行规范,通过法律解决物业管理中的民事纠纷,违背了物业管理的正常立法程序,应当先有《物权法》,而后是配套法规.《物权法》出台后,《物业管理条例》必然要顺应服从《物权法》的规定,加以修改完善并与《物权法》相协调统一.地方上,各地结合本地情况出台的规章制度,在物业管理条例内容上会有很大的差异,在这其中还会与国家的相关法律规定不相符,导致了我国在物业管理在立法方面的不统一性.
2.从法律制度层面看
业主委员会的身份和地位从相关的法律制度上看是不够明确的,因此在法律上也没有相应的民事主体资格.人民通过业主大会的民主选举中产生的民主组织就是业主委员会,其中的成员是由业主民主选举出的代表构成,所以业主委员会能够充分广大业主的利益.业主委员会的选举是一项广大业主履行业主公约的一项权利,具有监督管理物业的性质.另外,业委会也被赋予处理外部关系的权利与职责.物业管理服务收费的政府指导价机制不够完善.《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等这些物业管理方面的行为规范是物业管理服务收费情况的相关法律.
《物业管理条例》中相关的法律规定了,在物业服务费收取的相关方面,物业公司应制定合理的费用标准,其制定的过程应该是公开进行的,并要为广大业主提供与费用相适应的服务水平.从条例中可以看出,在我国物业管理的收费都是由政府来定价,并提供相应的指导价格来规范费用制度.所以物业公司与业主们共同约定的价格不能超过指导价格的范围.物业管理作为一种市场行为,应当适应市场环境的变化,根据经济市场的具体情况改善现存的、不完善的物业服务的相关收费制度,适应国家对于市场价格的宏观调控,进而对物业管理服务价格通过完善市场竞争机制的方式对价格进行调节.
3. 物业管理模式单一
物业管理模式主要包括两种,一种是物业管理公司管理,另一种是业主自营式管理,由业主对建筑区划内的物业进行直接管理.
我国在《物权法》出台之前,实行的是物业管理公司通过委托管理的单一模式提供相关的物业服务.这种单一的委托模式一般情况下是针对整个小区的物业相关工作进行集中的管理,所以这种管理模式是非常专业的,其管理效果在实施后也是突出的,其中不足之处就是费用较高,像一些收入偏低的居民是很难接受的.而且这种模式也不适宜在旧小区推行,也没有给业主选择的权利.而《物权法》的规定肯定了物业管理的自我管理模式.所以,现行的单一委托管理模式已经不能够适应社会的发展需要,与《物权法》的原则性指导不符.
三、我国物业管理法律制度之完善
1.保障物业管理立法内容的一致性
按照《物业管理条例》的有关规定,在不同地方各级立法部门和政府应该全面且系统地梳理和调整自己的物业管理法律法规和规章,在形式上和内容上保持与全国《条例》的统一.首先要将各地的条例统一称为《XX省(市)物业管理条例》.其次还要统一基本法律概念和物业管理法规中的一些基本概念的涵义,并与全国《条例》的相关规定保持一致.最后还要统一立法内容.地方立法要修改与《条例》规定矛盾的条款,使地方立法和全国立法保持一致性的原则.
2.明确业主委员会的法律地位
在现有的《物业管理条例》的实施中,由广大业主通过民主选举产生的业主委员会是业主大会的权利执行部分,它是一种无经费来源、无固定场所和专门的执行人员组成的机构.它在组成之后需要向相关的行政部门报备存档,在法律上业主委员会的地位是非常不明确的,由于业主委员会不能够独立承担民事责任,所以在现实中是很难进行实际操作的,基于地位的原因,业主委员会很难真正实现维护业主的合法权益的职责.大部分业主处于弱势地位,应该增设具有法人地位的业主代表机构,体现"业主自治"精神.与此同时,更应该明确在业主人数非常少的情况下,是否同意业主聘请个别的物业管理专业人员来对管理物业中产生的大小问题进行管理.
3.规范物业管理规定
在相关的物业管理服务法律法规突出表现的关系中,其中表现的主要方面就是民事法律关系,这种关系凭借的是权利与权利之间的制约关系,通过这种关系的自行制约实现法律条例对于社会关系的调整,这就是二者的自行调节方式,也就是常说的私法自制.
我们在法律关系中应进一步明确各方主体的相关责任,并积极发挥在物业管理方面民事主体的自觉和主动性,进而减弱政府在物业管理法律关系中的主体地位,对各个主体进行公平公正的规范,进而使民事主体通过自己的实际行动,对主体进行关系上的调节.在私法自制方面,它是由人们在法治社会中的不断实践所得来的智慧结晶,也是防止民事纠纷和恶化的手段.
4.完善相关配套法律法规
在完善《物业管理条例》的基础上,我们必须尽快出台并且完善与它相配套的相关法律法规,同时还要结合各个地方的实际情况,进行相关条例细则的颁布和实施,加强相关条例的执行力度,进而发挥物业管理相关法律的实施作用.配套的法律法规或者规章制度要能规范所有的流程,还要突出业主在物业管理上的地位,既要有利于维护业主的合法权益、也要便于业主履行自己应尽职责,在政策管理要能充分体现出政府偏向弱势群体的表现.这时还必须有计划的增加法律法规中可实施性质高的法律条款,进而使法律条文中的依据和办法,应用到物业服务管理生活中出现的问题中,加强法律的实施效率.在法律的监督方面,应进一步加强对于执法的有效监督,尽量做到执法必严,对于那些严重危害和侵犯业主权益的物业管理公司,要坚决予以取缔让其承担法律责任.
参考文献
[1] 牛玉璞.我国物业管理相关法律问题研究[J].辽宁行政学院学报,2010(,7):36-37.
[2] 金辉.浅析我国物业管理的立法必要性及其完善[J].科技信息,2009(,19):386.
