物业管理产业在我国迅速发展的原因在于房地产的跳跃性发展和用户不断增长的住宅小区服务需求。在现实生活中,一方面物理管理水平无法与房地产发展水平相同步,另一方面,住户日益增长的管理服务要求又使得物业管理必须正视自身问题进行整改,这就要求物业管理部门必须在实践活动中,及时发现管理中存在的问题,因地制宜,采取科学合理的对策措施,以提高企业的物业管理水平和市场竞争力。
一、物业管理中存在的问题
(一)法制不健全
依据国情和社情,当前我国仍然处于个人购房的市场经济时期,人们对住房要求越来越高的同时,对物业管理的要求也越来越高[1]。物业管理活动当中的核心问题是法制的不健全,已有的相关法律法规不能够完全解决日常物业管理活动中方方面面的问题,而有些物业公司的不作为、乱作为,甚至严重侵害住户权益的行为也没有确切的条例明令禁止,无法可依的恶果就是不断地恶化住户对物业管理的认识和理解。
(二)专业人才匮乏
物业管理活动中的另一突出问题是相关专业性物业管理活动人才的缺乏。一般的物业管理人员从业门槛低,自我素质不高,往往无法满足住户的各种服务需求[2]。大多数现任物业管理人员缺少国家规定的职业资格证书,缺乏专业性保障,加之物业公司为了节省成本开支,雇用的往往都是社会底层的廉价劳动力,这也就造成了物业管理人员鱼龙混杂、良莠不齐的现实状况。
(三)物业管理观念产生偏差
当前住宅小区住户,甚至物业公司内部,在物业管理观念的认知上都存在着一定的偏差。绝大多数人认为物业管理实际工作并非真正的“管理”,而只是简单的看门、扫地、收发信件,无专业能力要求,不需要进行岗位职业培训,更加没有必要采用专业培训的方式进行训练学习。这样的一种物业管理观念只是看到了表面而没有深入了解其本质所在,安保工作是是物业管理活动中的基础工作,但着并不代表安保工作的门槛低、能力要求不高,恰恰相反,物业管理工作不仅需求必要的职业技能,同时还需要工作者具备良好的职业道德和个人素养。物业管理涉及日常生活的各个方面,具有纷繁、复杂等特点,如何有效地细化管理任务,处理管理问题,这就需要管理人员采取最佳方式进行管理活动,怀着负责任的态度,将住户的要求当成检验自己工作能力的挑战。
(四)房地产开发商的不负责
目前所出现的物业管理问题中,有相当一部分的原因是房地产开发商的不负责行为。具体体现在,早在工程施工阶段,开发商就轻易承诺,向潜在购房人员提供周密的建设规划设计,在言语上让购房者心动,并通过一系列的保证稳住购房者的心,而一旦完成购房行为,开发商便翻脸不认人,将责任推到物业公司和住户身上,激化二者之间的矛盾。
(五)管理经费不足
管理经费不足主要是政府政策与住户需求无法协调所产生的问题。一方面,政府统一规定物业管理收费标准,另一方面,不同的住宅小区有不同的服务需求,这就难免造成物业公司出现顾此失彼的情况,往往容易为了做好门面工作而严重忽视管理的质量和安全性。
(六)区域发展不平衡
我国经济发展的不平衡直接导致物业管理的区域发展不平衡,经济发达地区与不发达地区的物业管理水平存在很大的差距,且有越演越烈的趋势。具体来说,经济比较发达的大中型城市、沿海城市、特区等地区物业管理服务水平很高,而在经济不发达的一些北方地区、内陆地区及其中小型城市中物业管理的发展则较为缓慢。不平衡的区域差异严重影响了当地物业管理水平的进一步提高,影响了服务产生的长远发展。
二、加强物业管理的具体对策措施
(一)健全完善物业管理法律体系
针对物业管理中出现的法制不健全的问题,应该从国家和企业两方面进行着手。首先,国家和地方政府应及时出台相应的物业管理法律法规,要求物业管理严格依照标准规范进行活动,在有效预防、缓解物业管理纠纷与问题的同时,规范整个物业管理的市场秩序,协调物业公司与住户之间的矛盾,促成社会和谐;其次,物业公司应加强自身法律意识与法制观念,在管理活动中做到“有法必依”,坚持在法律规定的范围内进行正常合理的行为,同时还应带在企业内部建立相应的监督审查机制,通过互相监督的方式切实提高物业管理活动的可靠性。
(二)加强管理人才的培养
针对物业管理人员的匮乏这一问题,企业应大力加强专业性管理人才的培养,优化管理队伍结构,从根本上提高管理效率。当前在物业管理公司内部普遍存在着人员冗杂、机构重叠、管理混乱等问题,不仅严重影响了物业管理活动,同时大大增加了企业成本,给企业带来间接损失,因而,建立科学的用人机制也就成为人员改革的核心与重点[3]。企业一方面应当加强人员的培训力度,提高专业人员的法律意识和职业技能,另一方面应不遗余力地吸收仅仅外来先进管理技术和管理人才,采用典型示范、以点带面的管理办法,在全企业内部营造出一种积极好学、乐观上进的学习氛围,真正地将企业人员的技能培养与作风建设有机地结合起来,完成企业内部人员结构的优化升级。
(三)树立正确物业管理观念
针对物业管理观念产生偏差这一点,应在全社会范围内树立起正确的物业管理观念,这就需要政府、物业公司、校区住户等多方面的努力。首先应当将物业管理纳入城市管理体系,将其视之为城市管理的重要组成部分,在此基础上政府充分发挥应有的舆论引导功能,通过各种形式宣传普及活动,让更多的人对于物业管理有一个清醒准确的认识,从而在心理上自觉接受物业管理理念,培养物业管理的市场意识;其次,要树立起正确的物业管理观念,就需要更新人们观念,转变政府职能,统筹兼顾多方面的利益诉求。通过建立完善起规范、有序的市场物业管理体系,才能让百姓切实感受到物业管理给生活带来的便利;最后,物业公司应积极进行充分的市场调研,在考虑民众的接受心理与经济承受能力的基础上,适当提高物业管理的收费标准。
(四)监督审查开发商行为
针对物业管理中开发商不负责的问题,当地政府和相关部门应建立起相应的责任机制。首先是要把后期物业管理的部分责任分摊到开放商身上,迫使开发商在法律法规的要求下规范活动,诚信经营,开发商如果存在欺瞒住户、前后承诺不一的情况,相关部门应在保障住户群益的基础上责令开发商进行整改与重塑;其次,相关部门应将开放商已经移交的一些基础设施转交给小区业主委员会,除去业主委员会所必须的日常运营开支外,将其大部分收入作为物业公司的企业收入,从而切实维护好物业公司应有的权益。
(五)妥善筹备管理经费
解决经费问题,要从住户和物业公司两方面同时着手。一方面,物业公司应当让住户充分认识到物业管理的必要性,抓住住户的服务需求顺水推舟,让住户接受管理费用及其相应的变动,对于这些恶意不缴纳管理的住户可以采取停止服务或第三方协调的方式,切实保障自身权益;另一方面,物业公司要严格根据市场收费标准,拟定出公司和住户都能够接受的管理费用金额,并将款项明细公布,做到收费透明化和公开化,积极接受住户的监督。
(六)协调发展,加强区域交流
针对物业管理区域发展不平衡这一问题,在社会主义市场经济迅速发展的时代前提下,不同地区的物业公司应加强相互间的合作交流,积极对话,确保资源共享,协调区域发展,从而在整体上提高我国物业管理的服务水平。对于一些物业管理水平比较落后的地区,需要积极与先进地区进行学习交流,提高自身的业务水平。而物业管理化程度较高的地区,在确保在自身稳定发展的基础上应对相对落后地区进行援助与扶持。
三、结语
综上所述,物业管理像是现代化城市管理中的一把“双刃剑”,政府和企业只有从健全完善物业管理法律体系、加强管理人才的培养、监督审查开发商行为、妥善筹备管理经费等多方面行动,才能切实提高物业管理水平,保障人民生活幸福、安居乐业。
参考文献：
[1]朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].西南大学学报,2010,2(5):177-1778.
[2]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息,2011,6(21):92.
[3]胡忠英.浅析我国物业管理存在的问题及对策[J].吉林工程技术师范学院学报,2010,2(4):26-28.
