在物业费纠纷司法实践中,被告业主往往会提出物业费单价过高的抗辩:合法性上,物业合同的签订一般与业主拿房在同一时期,物业公司利用业主拿房心切的心理潜在地强迫业主签订物业合同,故物业费价格等有关条款不具有合法性;合理性上,业主往往列举出同档次小区同类型住宅的物业费单价,通过与其自有房屋物业费价格的比较,体现出业主遭受显失公平境遇的事实。以上抗辩理由具有相当的普遍性,并且在情理上获得了相当民众和舆论的支持。然而作为一名司法裁判者,固然能理解被告业主的心情,但判决首先要依据法律规定和基本法理,不能让感情首当其冲。
一、物业费价格标准的合法性问题
被告业主关于物业费价格标准合法性的抗辩,对应的是这样一条规则:根据《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具体到物业费纠纷中,就要看物业公司在与业主订立物业合同时是否存在胁迫或乘人之危的行为。
(一)胁迫行为的认定
《民通意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。”姑且认定不交房是对被告的一种财产损害,那么物业公司是否以此为由要挟过?一般情况下,物业公司不会明示做出此种要挟,而民法上的“胁迫”一般需以存在胁迫行为为构成要件,因而通常不能认定物业公司胁迫被告业主签订物业合同。
即便物业公司存在具体的要挟行为,但“胁迫”的主观要件要求“受胁迫人主观上认为别无选择”,《国际商事合同通则》也对胁迫的含义界定为“合同一方当事人的不正当之胁迫,而且该胁迫足以使另一方当事人无其他合同选择情形下而为意思表示。”
而在本文的论题中,被告业主可以依据购房合同依法向开发商主张交付房屋,因为房屋买卖关系是完全独立于物业合同关系的。也即,被告业主并非只有签订物业合同才能拿到房屋,故物业公司即便存在要挟行为也构不成民法上的“胁迫”。
以上阐述往往得不到普通民众的理解。其实,法律对受胁迫订立合同的当事人施以救济,是意思自治与自己责任①之间平衡后的一个结果。或者更加直白地讲,任何合同的签订都不存在绝对意义上的自愿一致。诚如阿蒂亚所言:“我们必须承认所有的合同都是在某种强制下缔结的,不仅没有完全自愿的合同,而且也没有完全自愿的选择。”
因此,对于任何微小的胁迫都施以法律救济是不现实的。即便物业公司利用受托办理交房事宜的相对强势地位敦促业主与其签订物业合同,其行为也无法构成民法上的“胁迫”。
(二)乘人之危的认定
《民通意见》第70条规定:“一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。”所谓“危难之机”,一般包括危难处境和紧迫需要,然而,“对于危难和急迫处境的程度也有要求,一般而言应十分严重,受害人需基于此丧失了意思自由,现实中表现为危难方没有其他的选择余地或机会,也根本不可能与对方平等协商,只有接受苛刻条件”。因此,与对“胁迫”的认定一样,本论题下物业公司同样不构成乘人之危行为。
二、物业费价格标准的合理性问题
物业费单价是否具有合理性这个问题,在业主和物业公司双方没有显失公平的情况下,鉴于物业合同是双方当事人真实意思的表示,在诉讼中是不加以审查的。因此,对于被告业主主张物业费价格标准不合理的抗辩,法院应当首先审查双方是否显失公平的问题。
(一)显失公平的认定
从自然结果上看,被告业主拥有房屋的物业费单价可能确实较当地同类小区同房型的价格要高,甚至超出50%。诚然,民法上的显失公平强调交易结果的重大失衡。早在罗马法时期,“优帝法典乃创制了‘短少逾半规则(1aesio enomis)’,亦即于买卖价金少于标的物价值之半时,出卖人得解除契约,返还价金,而请求返还标的物”。到了近代资本主义时代,“按照法国的传统理论,对于不动产的分割,构成非常损失的标准是当事人所得数量较其应得数量少1/4以上(法国民法典第887条);对于不动产的出售,其标准则为出卖人因低价所受损失超过不动产价金7/12(法国民法典第1674条)”。
然而,到了现代社会,人们愈发意识到保护交易安全和秩序的需要,“重大失衡”的程度并不仅仅是“偏离”,正如《国际商事合同通则》的注释所指出的:“即使价值与价格之间相当失衡,或其他因素扰乱了履行与对应履行之间的平衡,尚不足以构成重大失衡。这种失衡必须非常严重,以至于破坏了正常人所具有的道德准则。”
更为重要的是,现代人摒弃了认定显失公平的单一标准转而采用主客观双重标准,中国司法解释亦吸收了这一取向。《民通意见》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”实务界一般认为,显失公平还必须包含以下要素:“须双方订约地位不平等,一方处于优势地位而对方处于窘境,完全没有同对方讨价还价的余地,或是一方无经验、缺乏判断力。”
本论题中,虽然物业公司凭借受托办理交房事宜这一优势在与业主签订物业合同时占据一定主动,但业主还谈不上身陷“窘境”,也非没有和物业公司讨价还价的余地,物业公司所谓的优势,也没有强到“足以使当事人之间的协商名存实亡”的地步;虽然在物业收费问题上业主相对物业公司没那么多专业知识,但业主在庭审中通常都会表示自己在当初签订物业合同时就意识到价格标准偏高,只是为了拿房而忍下了,这恰恰说明业主并非没有判断力。因此,诉讼中一般都很难认定业主遭受了显失公平的境遇。
(二)物业费价格标准不合理的出路
诉讼解决不了物业费单价的合理性问题,并不意味着该价格标准就是科学合理的,很多法官常常在做出支持物业公司判决的同时对被告业主表示同情。那么,若物业费单价确实偏高,业主除了诉讼途径外又该怎样自我维权和救济呢?
首先,业主寻求救济的对象应当是物业的主管部门。《江苏省物业服务收费管理办法》第5条规定:“市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。”国务院《物业管理条例》第49条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”因此,业主要反映和解决物业费价格标准问题,在诉讼之外应当求助于物价局和房管局。
其次,业主可以抓住物业费价格调整周期寻求降价机会。普通居民住宅的物业费定价一般实行政府指导价,2013年5月新实施的《江苏省物业管理条例》第49条第2款规定:“价格行政主管部门应当每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。”
最后,业主可以通过业主委员会召开业主大会,修改管理规约,甚至解聘物业服务企业。国务院《物业管理条例》第17条第一款规定:“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”因此,物业费的定价应当也是管理规约的必要内容。根据该法第11条、第12条的规定,业主有权共同决定修改管理规约或解聘物业服务企业,但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另外,根据《江苏省物业服务收费管理办法》第55条的规定,物业服务合同期限届满3个月前,业主大会可以决定是否续聘原物业公司。
以上救济途径均需要通过业委会召开业主大会才能实现。但实践中往往是这样的情况:某一类房型的业主人数占小区全体业主的比例较小,而其他房型的业主又不存在物业费价格偏高的问题,因此这一类业主的表决权有限,无法达成召开业主大会的法定条件。虽然业主大会临时会议的召开条件较低,只需经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议即可,但临时会议能否商议决定修改管理规约和物业服务企业解聘事宜,法无明文规定。笔者认为,需要业主大会共同决定的事项涉及物业服务关系各方主体的重大利益,临时会议应当无权代行权力。那么,这一类少数群体将很难通过启动业主大会的方式维护自身合法权益。
如何看待这一问题?笔者认为,现行法律规定确实没有考虑到这么细致的问题,若要弥补这一不足,可以在地方性法规或地方政府规章中解决。笔者注意到,关于住宅公共维修基金的动用规则,很多地方在国务院部门规章的基础上进行了细化,国务院《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定,住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主有权通过资金使用方案。
然而,“住宅专项维修资金列支范围内的业主”范围模糊。在这一点上,杭州市规定以“相关业主”为计算基数,青岛市则以“有利害关系的业主”作为基数,本市的规定更为具体,表述为“维修涉及范围内的相关业主”。
这样立法就为某一栋或几栋住宅的业主启动专项资金使用程序扫清了不合理障碍。本论题中,要解决被告业主的难处,就可以借鉴这样的立法技术———在本省或本市的物业管理条例中可以规定:对管理规约或物业合同个别事项进行修改,可以采用书面征求意见的形式召开业主大会,在与待修事项有利害关系的业主中,专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意的,可以通过修订方案。
通过以上分析,物业费价格标准过高的抗辩在诉讼中通常很难获得支持。但对于有此种诉求的业主群体,建议不要一条路走到底,人民法院和司法程序可以解决社会生活中的大部分纠纷和矛盾,但并非全部。只有行政执法者与司法裁判者通力合作、共同努力,才可以达到标本兼治的目的。
参考文献:
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[3]祁国庆.本案中甲的行为应如何认定?———兼论胁迫之意思表示的法律后果 [J]．人民司法,2005,(3):104-107.
[4]〔英〕P.S.阿蒂亚.合同法导论[M].赵旭东,等译.北京:法律出版社,2002.
[5]佟柔.中国民法[M].北京:法律出版社,1990.
