一、业主拖欠物业管理费的原因分析
1.1房屋质量问题
物业管理行业诞生于房地产企业,因此,物业管理行业很大程度上依赖于房地产开发商及建设单位。但当前房地产行业重视前期建设、轻视后期服务,重视房屋销售、轻视售后管理,导致工程质量差强人意、配套设施不健全等弊端全部在业主入住后暴漏出来了。业主就会把房屋质量的问题归咎到物业身上,以拒交、拖欠物业管理费作为对抗。
1.2物业管理水平有限
以为业主服务为根本、以提高服务质量为核心是物业管理的内在生命力所在。然而纵观目前的物业管理,几乎都将服务二字的内涵抛之脑后,以管理者的身份标榜自己。因此,物业管理普遍存在服务水平落后,难以满足业主需求的弊病。重管理车劲浸务,当出现责任问题时,则是一味地推卸责任,对自己服务行业的定位非常模糊,引起广大业主的不藏。
1.3机制体制不健全
完善的法律体系是企业生存的基础,健全的机制体制是企业发展的后盾。改革开放以后,我国法律体系的建设逐渐走向正规化、标准化、体系化。但是就物业管理方面的法律法规来看,物业管理条例中存在的法律空白极为明显,在如何协调、处理业主、开发商和物业三者之间的矛盾上,心有余力不足。并且国家对物业管理的控制停留在宏观层面上,各地制定的地方法规常常与国家相关条例冲突,为物业变相征收管理费提供给了可乘之机。
不健全的机制环境导致了物业管理目前出现的混乱局面,t匕如物业的诞生基本是由开发商而不是业主自行选择,这样诞生的物业管理到底是为业主服务还是为开发商服务值得深思。再者,关于物业管理费用这方面的法律规定非常模糊,导致物业管理方面大呼收费难,而相反地业主们则普遍反映收费贵。
二、解决收费难、收费乱的策略探讨
2.1建立资产运营机制,完善月付物管费体制
资产运营机制以生产属性为基准,可以在一定程度内取代建立在消费属性上的月付物管费体制。对住户来说,不同的物业管理就是不同的生活模式,要解决物管费征收困难的难题,就不应该将物管费放在房屋建设的末端来看待,而是应当其放在物业建设和房产建设的初期。根据物业的档次、标准、规格合理划分收费区间,以资产效益代替收费水准,并借助资产运营招标、投标的方式聘请资产运营上对物业管理和物业费的征收工作实施专业化的服务。
2.2加强政府宏观调控,完善物业法规建设
要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理做到有法可依,有章可循,能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权,以减少纠纷,更好地维护各方利益,从而促进物业管理的不断发展壮大。物业管理法应该就如何缓解、协调业主、开发商和物业方面的利益关系做出明确的解释。政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,严格实施招投标制度,由业主来选择信得过、能够提供质价相符的服务物业管理企业,通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平。
2.3建立物管费取费方案和取费标准评价制度
制定物管服务和物管费用征收方案是一个极具专业性的工作,业主在选择物业公司的时候就已经对物业的管理方案和物管费的征收体系有了初步了解。因此,物业公司应当在政府相关部门的调控指导下建立完善详尽的物管费收取方案和收费表准评价制度,建立全面的物管费评价专家库,在投标、招标环节对物管费实施可行性评价,并对业主提供更详细的物管费征收、咨询、评估、研究服务,增强业主对物业管理的信任度。
2.4以按月足额缴纳费用为保底
在一些档次规格都很高的小区,业主普遍不希望将物业用于生产性的经营开发二而相反,在配套建设较差的小区,物业的生产经营性价值又太低。这两种小区的物业管理要想实现其物管目标,就必须按物管方案要求的费用水准向业主足额收取。对中低档的小区,普遍经验是政府相关部门或市场筹资等对小区进行规模改化后再实施物业管理,这样物管收费率才能逐步提高。
2.5促进物业管理向市场化方向转化
只有加强物业管理股权化才能解决物业公司资金不足的状况。股权化是企业迈向市场化的一个重要手段。政府对物业的管理逐渐加强,让我们了解到由社会化、专业化的物业管理公司为业主提供服务和收取费用是这个产业必然的发展方向。
管理公司与小区业主不再是行政管理关系,现如今属于经济民事关系,只有解除取消对物业管理不力的约束力才能真正保护物业管理企业的发展,物业管理费用的收支将采取公开化,物业管理企业将安排工作人员与业主进行协商,经协商收费标准达成一致,促进物业管理行业的健康发展。
三、结束语
总之,随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展,物业管理将会迎来更为广阔的发展空间和更加乐观的发展前景,物业管理只有正视其当前存在的问题,大力提升其服务和管理水平,才能适应社会对物业管理智育日长市场了长社刽桥口专业化的要求,才能更娜也为老百姓服务。
