一、物业管理的基本概念
(一)物业的涵义理解
一般来说,物业的定义是由两个部分组成的,即房产和与其配套的地产,物业管理的优势在实践中不断显现出来,逐渐成为了居民生活不可或缺的一部分.
物业其实并不是一个单一的概念,是一个具有多样特征涵义的.物业的内容主要包括几个方面:政府物业、工业物业、商业物业以及居住物业等.不同行业具有不同种类的物业,不同种类的物业有着不同的功能、特点与运作方式和意义,物业对我国很多行业的发展和维护,具有很重要的意义.
(二)物业管理的涵义分析
物业管理通常具有三个非常重要的必备要素,即物业、物业管理委托合同与物业所有人,即我们常说的业主,这三个要素构成了我们通常说的物业管理.物业管理以物业管理委托合同为准则,由物业对业主履行合同上规定的一系列义务,例如维护固定区域的治安、完善公用设施的建设,以及加强特定区域的生态绿化等.物业管理对业主和商家来说,都具有非常重要的影响,可以促进生产效率,同时也能够提升业主的工作、生活质量,更多的人都生活在有规律、有适当约束的健康氛围中.
二、物业管理在我国实践中存在的问题
随着我国国民经济的迅猛发展以及市场经济的不断深化,使得我国物业管理的规模日益扩大.物业管理规模的扩大不仅起到了进一步维护住宅区治安、优化居住环境的作用,与此同时,也扩大了开发商的市场占有率,减少了国家的财政支出.但是,我们也要看到,我国物业管理在取得一定成绩的基础上,仍然存在着一些亟待解决的问题,本论文将这些问题分析如下;
(一)缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才
作为一项新兴的产业,对于物业管理这一行业人才的培养尚处在起步阶段,因此导致了物业管理队伍普遍存在专业性不强,从业人员难以统一行业基本准则与行为规范这一尴尬局面①.与此同时,大部分地区的政府机构忽视了物业管理在职人员培训与监管,缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才,从而导致我国物业管理队伍整体素质普遍偏低,以至于对物业管理行业的发展造成了一定程度的负面影响,不利于物业管理进行可持续的进一步发展.
(二)禁锢于淡薄的服务意识
服务意识淡薄也是我国物业管理在实践中存在的主要问题之一.在我国,一些物业公司将物业管理者的角色看得太重,以至于没有从居民、业主的角度出发来完善物业服务、妥当地处理物业问题,缺乏为人民服务的意识.同时,一些物业公司的物业费收费标准不够规范,存在乱收费的现象,也频频出现推卸责任的物业管理者.这些问题都是现今物业管理中存在的现实问题,表现了物业与业主之间的矛盾,由于服务不到位,物业管理者与业主之间很难建立信任关系,就导致一部分业主不够配合物业的平时工作,双方都造成一定的损失,导致物业管理不够完善.
(三)尚未建立完善的物业管理机制和应急措施
一个行业的规范化与否是这个行业能够得以永续发展的重要前提之一②.而完善的管理机制是一个行业得以规范化的基础.作为一项较为复杂的系统工程,物业管理在房地产项目的各个环节都起着不可或缺的作用.而我国物业公司很多都尚未建立完善的物业管理机制和应急措施.一旦物业管理出现了纠纷和矛盾,那么就可能导致物业管理者和业主之间纠纷频现、权责不清,而所在区域如果发生紧急情况,也缺乏相应的预警和应急措施.
三、完善我国物业管理的策略建议
针对目前我国物业管理中普遍存在的一些问题,如管理队伍素质低、从业人员服务意识浅薄以及管理机制不完善等,我国物业公司需要加以认识,提出合理的对策且加以有效实施.
(一)物业管理上岗需要"高门槛",同时人才建设是关键因素
房产企业的人力资源部门在招聘物业管理人员的时候,需要提高对应聘者的从业要求.如提高学历要求;对应聘者进行岗前培训,并且需要通过考试才得以上岗;进行面试,考验求职者的综合素质等.企业也可以与刚上岗者约定一定期限的试用期,以在试用期中全面考察其综合素养与个人专业技能.
与此同时还,对于在职人员定期进行在职培训也非常重要.与此同时,上岗需要"高门槛",人才建设是关键.我国房地产等企业可以派专门的人员不定期地进行走访业主,通过这种方式来了解我国物业的工作和管理情况,及时掌握、及时跟踪,最后将居民反映的情况与从业者的工资和绩效挂钩.这样可以促进我国物业管理效率,和物业工作人员的工作积极性.
(二)完善物业管理的各项机制,致力提高各个物业之间的竞争力
物业管理机制的完善包括多方面,主要包括如下几点.首先,完善权力与义务机制.这一机制要求物业公司和住户都需要明确自已应该享有的权力与履行的义务,从而相互理解,共同发展③;其次,可以建立同建文明城市机制.这一机制要求物业与住户双方致力于建设人人为我,我为人人,环境优美的宜居住宅区.
最后,可以设立创新性管理机制.完善物业管理的各项机制,致力提高各个物业之间的竞争力.一旦物业管理能够努力在管理观念、方式、质量等方面加以创新,就可以进一步地提高我国物业管理的核心竞争力④,促进其进一步的发展,更具有竞争优势.
四、总结
由于如今我国的物业管理正处在发展壮大的关键时刻.如果可以在充分发挥我国物业现有创新和优势的同时,尽力发现并且结合现代科学合理的管理方法来解决物业管理在实践和发展过程中存在的问题,那么我国的物业管理将会向更加卓越的发展阶段过渡,越来越趋向于国际化、现代化,在市场经济比较深化的今天,更加具有竞争优势.要想达到这一目标.通过本论文的问题分析以及对策分析可知,物业管理上岗需要"高门槛",同时人才建设是关键因素,我国的物业公司还需要落实更完备的人才与管理机制建设,也应该完善物业管理的各项机制,致力提高各个物业之间的竞争力.与此同时,我国的物业管理质量提高也离不开物业业主的理解与支持.只有这样,才能够有效推动我国物业管理的可持续蓬勃发展.
