摘 要： 2015年北京市机关事业单位进行了物业服务改革，单位已售公房小区物业管理走向市场化，选择合适的物业管理模式尤为重要。通过对我国现行住宅小区物业管理模式的分析及对北京工业大学已售公房小区的实证研究，期望能够为北京市机关事业单位已售公房小区的物业管理提供一些参考。
关键词： 物业管理模式; 已售公房小区; 机关事业单位;
计划经济时代，单位是职工工作和生活的场所，单位制度是中国社会经济生活中的基本制度。政府机关、科研院所、学校、医院等机关事业单位通过多种方式建设自己单位小区，分配职工居住，住宅区内的物业管理及所用资金都由单位自行承担。【1-2】随着住房市场化改革的深化推进，物业管理行业高速发展，2015年北京市机关事业单位进行了物业服务改革，向职工发放物业服务补贴，单位不再担负单位已售公房的物业费，单位已售公房小区物业管理走向市场化，建立有效物业管理模式势在必行。
一、单位已售公房小区物业管理中存在的问题
（一）基础设施薄弱、安全隐患多[3,4,5,6]
单位已售公房小区的住宅楼建成年代大都是2000年前，房屋建成年代久远，规划设计标准低，配套设施不全，已经不能完全适应现在的居住和生活需要。设施设备老化严重，养护不得当，维修难度大，公共维修基金基数低且难以启动，维修面临经费短缺难以解决的困境。具体表现为绿化养护缺失，违章搭建屡见不鲜，机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，漏水、冒水现象严重，化粪池清理困难，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。
（二）物业费收缴难度大、物业服务打折扣[1,2,3,4,5]
物业服务改革前，单位已售公房小区的物业费一直由单位担负，住户无需缴纳。改革后，住户仍有严重的福利依赖思想，思维难以转变，不愿意缴纳物业费。小区住户成分日趋多元化。许多房主将住房以出租或其它形式转给他人，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业费用，使小区收费愈加困难。小区居住的多为老人或者收入相对不高的群体，这些群体因为经济原因在缴纳物业费时经常不及时，甚至逃避，导致小区物业费难以及时收缴。物业费收缴困难，物业公司管理与维护费用不足，物业服务就会大打折扣，小区各类生活问题无法有效解决。这种恶性循环导致老旧小区的物业管理越来越难于实施，甚至会导致物业公司退出。
（三）管理低效、住户满意率低[3,4,5]
物业服务改革前，已售公房小区物业大都由单位后勤部门管理，物业公共服务仍以福利性供给为主，市场运营思想和物业服务意识淡薄，物业管理低效。在社区治理中也是行政管理为主，居民自治缺位，政府、社区、市场协调的治理结构未能很好建立起来，导致很多小区缺乏专业化物业服务队伍，物业服务水平低下，居住环境恶化，居民满意度不高。
二、现行住宅小区物业管理模式的比较分析
（一）我国现行住宅小区物业管理模式[1,7]
我国现行的住宅小区物业管理模式可分为四种：一是市场型物业管理模式。小区成立业主委员会，由业主委员会委托专业的物业管理公司，物业费标准按照市场化计价原则计算，居民与物业服务企业签订物业服务合同，交纳物业费，物业公司提供全部物业服务。小区决策由业主委员会和物业公司共同做出，业委会负责征求全体业主的同意，如果业主对业委会不满意可以提请重选业委会。二是自治型物业管理模式。由业主进行自我管理，居民通过自治的形式组织起来负责小区物业管理。自治型物业存在着很多不确定因素，面对公共基础设施大修等，无专业第三方物业公司协调，问题很难解决。三是联合型物业管理模式。是政府、单位、市场、业主联合管理物业，有利于发挥各自优势共同管理好物业。政府主导负责老旧小区改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到了改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司进驻提供良好的物质、环境条件。单位负责协调业主解决物业相关问题，避免了因小区业主参与度不高，不能成立业委会，小区物业无人管理状况。业主交纳较低的费用通过市场化的方式解决最基本物业保障，如垃圾清运、化粪池清掏等。四是无人型物业管理模式。此种模式业主无参与度，对小区责任感缺失。因无人管理，公共区域的环境卫生、绿化、安全有较多隐患。小区出现大的维修问题，无人组织协调，很难解决。
（二）SWOT分析法
运用SWOT分析法对住宅小区物业管理模式进行分析，具体分析情况如表1所示。
表1 住宅小区物业管理模式SWOT分析表
综合分析SO（优势和机会）、WO（劣势和机会）、ST（优势和威胁）、WT（劣势和威胁），可以看出市场型物业模式能够提供供求均衡、质量上乘、专业化的物业服务，是我国城市住宅小区物业服务鼓励的改革方向。适合基础设施较好、封闭性强、体量较大、住户和产权结构单一、经济承受能力强、居民社区意识较强、市场观念浓厚、住户相对同质的小区。自治型物业管理模式住户参与度高，各项成本最低，物业专业化水平低。适用于基础设施薄弱、经济承受能力差、业主人数较少、具有较强的责任心和一定的物业服务专业素养的小区。联合型物业管理模式通过政府、单位、市场、业主共同联合，可以发挥多种优势，但只能保障最基本的物业。小区暂不具备条件引进物业的，可以采用此种模式过渡。适用于硬件条件较好、规模小、业主参与度不高、成分复杂、经济承受能力一般的小区。无人型物业管理模式不用交纳任何物业费用，但同时存在较多的安全隐患，不是理想的物业管理模式。[1,7]
三、实证研究
对北京工业大学已售公房小区实地调研，采用定性与定量相结合的方法进行研究。
（一）北京工业大学已售公房小区的概况
北京工业大学是北京市重点高校，现有已售公房的住宅小区10个，共35栋住宅楼，23.5万平方米。经历学校多次重组合并，住宅区老旧房屋体量大，设施老化严重，积累了大量住宅区物业问题。
（二）问卷调查分析
我们对北京工业大学已售公房小区的居民进行了问卷调查。从物业模式选择、居民自治能力、小区基础设施情况、居民个人情况等几个方面设计问卷。共发出200份问卷，回收182份问卷，回收率91%。
调查居民选择物业管理模式的意愿。为居民提供了市场型物业管理模式、自治型物业管理模式、联合型物业管理模式、无人型物业管理模式四种选择。问卷结果显示，40.6%选择市场型物业管理模式，13.1%选择自治型物业管理模式，38.4%选择联合型物业管理模式，7.9%选择无人型物业管理模式。其中大部分居民选择市场型物业管理模式和联合型物业管理模式，可见专业化的物业服务及市场化的供需模式仍为大多数居民所青睐。
调查居民在小区公共事务管理方面的自治能力。选择市场型物业管理模式的居民，13.8%选择全体业主讨论决定，55.6%选择业主委员会决定，20.1%选择物业公司决定，10.5%选择政府或单位决定。选择自治型物业管理模式的居民，79.9%选择全体业主讨论决定，9.6%选择业主委员会决定，2.6%选择物业公司决定，7.9%选择政府或单位决定。选择联合型物业管理模式的居民，28.9%选择全体业主讨论决定，6.7%选择业主委员会决定，14%选择物业公司决定，50.4%选择政府或单位决定。可以看出选择市场型物业管理模式和自治型物业管理模式的居民自治能力较强，选择联合型物业管理模式的居民自治能力较弱，公共事务参与度不强。
调查小区基础设施情况。70.9%居民不满于设施设备老化和管理无序。89.1%选择市场型物业管理模式的居民，其住房是上世纪90年代建造，建筑条件较好，公共设施和修缮情况较好，各楼栋分布较为集中，居民以中青年教职工家庭居多。78.9%选择自治型物业管理模式的居民，其住房规模小、分布较为零散，多为上世纪70年代建造的三层或六层砖混结构，设施设备老化严重，租住户、外来户较多，老年住户较多。72.8%选择联合型物业管理模式的居民，其住房多为上世纪80年代建造，基础设施维护较好，学校职工比例较大。
实证调查分析的结果与前文分析比较结果类似。
四、对北京市机关事业单位单位已售公房小区物业管理建议
一是区分管理模式，分步实现市场化。（1）条件成熟的可以直接成立业主委员会，聘请专业的物业管理公司进行管理。（2）条件不够成熟的，可以采用联合型物业管理模式暂时进行过渡管理。（3）居民自治愿望强烈的，可以采用自治型物业管理模式进行过渡管理。二是加强与政府沟通，加大改造力度。多与住宅所在的街道沟通，争取老旧小区改造资金。加强小区的硬件改造，对于危旧房进行不同程度的加固，完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，加大小区内部和周边的环境整治力度。三是加大宣传力度，让居民转变思想观念。加强对居民有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，符合市场经济原则。转变思想观念，确立物业管理公司是小区物业管理的主要负责主体，改变多头管理的局面。四是物业公司加强服务，用优质服务获得居民的认可。在物业管理过程中要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处。充分调动小区业主的积极性，鼓励居民参与讨论、投资、建设。[3,4]让居民感受到规范的物业管理带来的好处。
参考文献
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