物业服务提供者与业主之间的法律关系

　　
　　摘要：物业服务合同纠纷案件不断增多， 同一类型的纠纷案件， 不同地区的法院在裁判时所依据的是不同的条款。在这样喷井式增长下， 依据物业服务合同产生基础即建筑物区分所有权， 物业服务合同为核心， 各主体之间关系存在合同关系， 物权关系等， 对业主， 业主大会， 业主委员会以及建设单位的定位， 采取委托说。物业服务合同项下的标的物范围则采用非专有部分的新型共有说较合理。
　　
　　关键词：物业服务合同； 法律关系； 标的物； 性质；
　　
　　商品房市场急剧发展，伴随而来的就是各种冲突，其中物业服务者与业主之间的冲突日渐明显，同时具体的法律条文尚不存在，主要通过行政法规，地方性法规进行调整。根据《立法法》的相关规定，法院在裁判案件时主要依据法律条文，只有在必要的时候，法律未做具体规定下，法官可以适用行政法规，地方性法规进行调整。结合当前案例，针对物业服务和业主之间的关系进行调整的主要是国务院出台的《物业管理条例》以及《合同法》的相关规定。

　　
　　一、物业服务提供者与业主之间法律关系的调整现状与困境
　　
　　（一） 冲突现状-客观数据
　　
　　截止2018年5月9日，中国裁判文书网上设计物业服务纠纷的民事纠纷达1007252件，其中基层法院受理案件数有974186件，一审案件962073件，二审案件29450件。自2001年起，平均每年有5555件案件。每年的数据显示，其存在一个不断上升的过程，然后具有逐渐缓和，加速度减小，但是数据依旧庞大的过程。根据调查，2013年起，案件呈喷井式增长，上升的加速度显着，2017年一年年度受理案件数已经达到33万左右，平均每个月大致2万案件，平均到每天基本上666个案件。可见物业服务提供者与业主之间的冲突日渐明显，同时根据中国裁判文书网上的数据显示，这九十多万的案件中有一半左右的案件涉及物业管理，另有一半的案件涉及物业服务合同。案件数量爆发，根据裁判文书网显示，一审以判决方式结案的案件数量达226074件，通过裁定书结案的达670228,调解书结案的达59个。
　　
　　（二） 法律适用现状
　　
　　针对中国裁判文书网上以判决书结案的有关物业服务提供者与业主之间的纠纷案件显示，大多数为物业费追缴问题，由物业服务提供者起诉大量的业主，因此会形成，同一物业服务提供者涉及多起案件的情形。其中由于尚无明确的法律进行调整，结合案例，进行统计，法官在裁判案件时主要运用《合同法》，《物业管理条例》以及各省行政机关制定的《物业管理条例》作出相应的裁决。
　　
　　运用较多的是《合同法》第107条，109以及第60条的原则性规定以及国务院出台的《物业管理条例》第7条业主义务进行调整。同时根据裁判文书显示，有的追缴物业费的案件中，法官适用《物业管理条例》第41条第一款进行裁判。将物业服务提供者与业主之间的法律关系用《物业管理条例》进行调整未免有所不当。
　　
　　二、物业服务合同存在的基础-建筑物区分所有权
　　
　　业主将其享有的建筑物区分所有权中的共有区域的管理权力进行转让，业主对其专有部分所有的占有使用收益权能，同时建筑区区分所有权还有对共有部分的占有使用收益权能以及成员权能等。在三者权能之间有一定的分层，以专有部分的所有权为前提，方产生共有部分的拥有权以及相对应的成员权。目前有学者提出管理说，共有说等共有权主要强调所有业主对非专有区域的属性归属；管理说则侧重于业主对非专有区域建筑部分所行使的权利。笔者认为既然对于非专有区域的权利衍生与建筑物区分所有权，应当凸显其区分原则，即对专有部分的所有权以及对于非专有部分的共有权，这样的一个权属划分原则，因此采用共有权能定义业主对于非专业区域的权利具有一定的合理性。
　　
　　三、物业服务合同法律关系的调整
　　
　　（一） 法律关系主体
　　
　　1.建设单位与物业服务提供者
　　
　　根据当下的《物业管理条例》可知，物业管理服务合同主要分为前物业服务合同和普通物业服务合同。前物业服务合同主要的法律关系主体是建设单位和物业服务提供者。根据《杭州市物业管理条例》可见，前期物业服务合同约定的期限，不等短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期的物业服务合同的主体之一建设单位，但是建设单位并不实际享有物业管理的益处，这是一个涉他合同。其最终的合同利益的获得者是已经或即将入住的业主。物业服务提供者不按照合同履行相应的义务的时候，已经成为签订购房合同的业主有权成为适格的原告，以违约为由对其提起诉讼或是申请仲裁。前期物业管理服务合同本就是建设单位为了业主的利益而与公开招标的物业服务提供的企业签订的合同，从目的出发，业主当然的享有相关的利益维护的权利。其次业主自与建设单位签订了购房合同时，建设单位会将前期物业管理合同进行一定程度的告知，即存在一个购房合同的前期的义务，一旦签订购房合同，也表示业主承认并且接受前期物业服务合同的约束，也即“概括继承”了前期物业服务合同。
　　
　　2.业主、业主大会、业主委员会与物业服务提供者
　　
　　根据《杭州市物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会是在业主大会选定物业服务企业后进行签约的主体。同时根据《杭州市管理条例》第二条所示合同的签订主体是业主与物业服务提供者。但是就当下而言，商品房市场的扩张，一个物业管理区域内大量的业主，若由每个业主和一个物业服务提供者签订物业管理条例，会出现多重管理以及推皮球的行为。
　　
　　其次业主与物业管理企业之间有“共有说”,“总有说”以及“新型共有说”,业主对物业管理区域-非专有部分，共同行使权利承担义务，不存在单独委托，多人委托不同物业服务企业进行服务的可能。采用“按份说”,则单独委托相应份额的管理有一定的可能性，但存在份额的划分，对于实际操作过程具有一定的难度，并且有违经济效率原则，非一个合理的理性人的思维逻辑。
　　
　　同时由于业主是一个大群体，得到一致意见较为不便，因此业主大会选聘物业服务企业具有一定的说服力，采多数决，以多数人的利益为基础，同时不剥脱每个业主的选择表达权，最后进行表决选择最适合的物业服务提供者。业主大会，是由各个业主组成的，其不能实际的对外签订合同，行使民事权利，履行民事义务，因此业主委员会就有存在的必要性。其代表业主大会行使业主大会的决议。但是实际的权利义务主体是所有业主，即业主委员会行使了一个代理行为，权利的实际享有者以及义务的承担者是业主。业主委员会仅仅享有一个签订合同的程序性权利，业主大会是相应的决策组织。
　　
　　3.非业主使用人与物业服务提供者
　　
　　根据《杭州市管理条例》第一条与国务院的《管理条例》第一条相比较而言，杭州市管理条例增加了一个维权主体即非业主使用人。物业管理合同自非业主使用人与业主签订合同之日起是否发生相应的概括承受，一方面取决于双方之间合同的规定，另一方面应当参考合同法中权利转移的相关内容。将业主的权利进行划分，分为专属性权利和可转让性权利。是否承担物业费不会影响非业主使用人对物业管理享有的权利，因为权利的转让不以义务的承受为相应的对价，只要业主愿意自负物业费，与非业主使用人之间达成一定的合意，即可就非专属性权利进行转让，也无需义务方-物业服务提供者的同意。就非业主使用人的义务而言，既然其享有一定的物业服务的权利，其便应当承担为享有该权利而应当履行的义务，譬如为了协助物业服务提供者的安全保障义务，应当主动及时与物业服务提供者进行登记自己的身份等信息，确保物业服务提供者明知该住房的实际使用人非业主而为其自身。即非业主使用人应当承担协助物业服务管理的义务。至于物业费的缴纳义务则依赖于非业主使用人与业主之间的相关规定。
　　
　　（二） 法律关系的标的与标的物
　　
　　物业服务合同是一个双务合同，其标的是给付，一方得以要求另一方为或者不为一定的行为。尽管物业服务合同为无名合同，但是其应当符合一般合同的相应的原则和规定，在法律关系关系客体方面应当符合一般双务合同的给付的要求，即任何一方都应当按照合同约定进行为或者不为一定的行为。一方不按照合同适当的履行，将要承担违约责任。
　　
　　根据《杭州市物业管理条例》第二十七条，物业服务合同建立在建筑物区分所有权上，根据管理条例，物业管理区域可以是两个建设单位开发建设的拥有共用主要配套设施设备的区域，也可以是两个相对独立的物业管理区合并，这种情况下，物业服务合同的建立就超越了一般意义的建筑物区分所有权项下非专有部分的外延，进行了一定扩展。由于其外延 （标的物） 的特殊性，对物业服务提供者与业主之间的关系存在重要的影响。
　　
　　（三） 法律关系的变更与解除
　　
　　针对物业服务提供者义务的承受，主要是因为某些管理事项需要专业化的人士进行管理，物业服务提供者没有办法进行一个全面的管理。从而物业服务提供者将该部分的专项管理委托给专门的企业，组织或是相应的人员，属于义务的转让。根据合同法的相关规定，义务的转让应当经过债权人的同意，未经债权人同意的，不发生法律效力。此处物业管理提供者转移专项管理不需要经过业主 （业主大会） 的同意。因为一般的债权债务中要经债权人的同意，是为了防止债务人以此为借口脱离债权债务关系，使得债权人不知相应的债务承担者，从而使得自己的债权落空，同时也是为了防止债务受让人的资产能力尚不足以支付相应的债权，从而降低债权实现的可能性。此处，物业管理服务者并不因为专项管理的转移而消失亦或是存在金钱上的给付不能的情况。同时若对物业服务提供者与业主之间的关系采取委托说，那么物业服务提供者享有对外独立承担义务，享有权利，产生相应的法律关系，具有独立的民事主体地位。除此之外，对物业管理服务提供者与业主之间的关系采取代理说，也一样成立。
　　
　　对于被解除，首先应当根据双方之间的物业服务合同，若有约定，应当按照约定，行使解除权；除此之外应当按照法律规定，行使解除权。若采取代理说，那么根据现成的法律条文可知，除了一般的法定解除权外，不存在其他类型的解除权；若采取的委托说，根据《合同法》的相关规定，可知委托合同的相对人之间均享有一个任意解除权。物业管理合同双方当事人应当也享有一个随时解除权，因为选聘企业进行物业管理，当一方不再信任对方的时候，物业管理的目的无法达到，就没有合同存在的必要，因此解除合同方具有维护业主以及物业服务企业的合法权益等目的。
　　
　　四、结语
　　
　　物业服务合同目前是通过《合同法》、《民法通则》以及相应的条例进行调整，但是条例属于行政法规，地方性法规，地方性规章，是规范行政主体与行政相对人之间的关系。物业服务合同的内容应当由《合同法》进行相应的规定。同时是否需要将其从无名合同变更为有名合同尚存在一定的争议。若对物业服务提供者与业主之间的法律关系采取委托说，则可适用《合同法》中的委托合同的相关规定，若将其变更为有名合同，则会浪费立法成本，使得法律条文重复赘述，有显累赘。当然物业服务合同并不完全等同于委托合同，因此对其项下的法律关系的探讨，有助于产生纠纷时的法律适用选择。在探讨其法律关系时，应当注意建设单位，业主，业主委员会，业主大会的定位，同时应当站在物业服务合同存在的基础上进行理解物业管理区域的划分。同时对于法律关系的解除与变更应当站在其法律关系的性质上进行一定的理解。目前对于业主与物业服务提供者之间的关系有委托说和代理说，委托说更符合合同内容以及法规的相关规定。
　　
　　参考文献
　　
　　[1] 陈华彬。现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社， 1995年版。　　
　　[2]陈华彬。建筑物区分所有权研究[M].法律出版社， 2007年版。
　　[3] 王利明。物权法论 （修订二版） [M].中国政法大学出版社， 2008年版　　
　　[4] 袁震。对南京国民政府农村土地物权建设问题的历史反思[J].中国不动产法研究， 2018年第十二卷。
　　[5] 马玮玮。前期物业服务合同之定性及效力辨析_以一起物业服务合同纠纷案件为例[J].司法论坛， 2016年第32卷。
　　[6] 杨丝媛。物业服务合同法律问题探析[J].经济法研究， 2018年。
　　[7]李莹。物业服务合同纠纷案例分析[J].法治与社会， 2015年 （12） .
　　[8]李艳清。物业服务合同相关法律问题探析[J].法制博览， 2018 （3） .
　　
点击查看>>大专物业管理毕业论文（精选范文8篇）其他文章