摘 要： 当前, 在我国的物业项目管理中, 机电设备的正常运行对其具有至关重要的影响作用。它不仅是经营与管理物业的重点项目内容, 而且其安全运行对于居民用户来说, 更是物业小区的品质保证, 因此可以毫不夸张地说, 物业项目机电设备的维护与管理直接影响着物业小区的安全稳定运行。通过探析物业项目机电设备维护和管理, 希望可以在促进物业小区各功能正常发挥的前提下, 提升其维护与管理水平。
关键词： 物业项目; 机电设备; 维护措施; 管理方法;
上海国际航运中心洋山深水港一期 (明华项目) 工程, 是一项新接管的工程验收项目, 该项目是由上海市政府和上港集团国内外大型国企, 对于其洋山深水港一期 (明华项目) 工程的锅炉房和强电机电设备安装及空调系统安装工作, 不仅对安装机电设备需要进行相应的查验审核, 还需要调试接管机电设备管理和运行机制。在洋山深水港一期工程中主要涉及强电机电设备安装及空调弱电系统DDC控制管线路方案审核。在接管项目中, 不仅对锅炉房和强电机电设备安装及空调系统DDC控制线路安装, 同时还调试移交竣工资料和接管该项目的强/弱电机电、VRV空调设备管理和运行管理机制。该洋山深水港一期工程, 1#、2#、3#、4#楼每幢4层至包括锅炉房建筑面积37600m2, 高低压配电机房设备间、锅炉房设备远程弱电数据控制线、VRV空调系统DDC控制线等项目建设30个月, 项目产值3200万。
1、 物业项目机电设备维护的措施
1.1、 给排水设备的维护
给排水设备属于机电设备中一个主要的构成部分, 此系统设备的合理维护重点是依据排水设备自身的性能和标准, 给合相关技术的管理规范, 来对给排水的设备实施日常性的维护, 确保此设备能够正常有效的运行和具备良好的性能。给排水系统具体设备的维护包含: (1) 固定时间的对给排水设备开展常规的检查, 查看地面是不是存在渗水的问题, 如此操作对于确定地下管道其安全可靠性非常的有利。 (2) 检查室内的管道或其它给排水系统的设备是不是有滴水或漏水的现象, 并且还要注意对水箱的入孔盖其严密性进行检查。 (3) 对各类水泵的运行情况实施跟踪式的检查, 观察仪表指示的数据, 如发现存在异常的升温或是响动和仪表指示出现不正常的时候, 一定要及时的检查出问题的所在, 并对其尽快的维护, 保证居住的人可以正常的用水、排水。
1.2、 供配电设备的维护
电力是确保人们可以正常生产和生活的主要能源, 如此对于物业机电设备的维护的要求就是把重点放到供配电的设备维护上, 以此保证人们可以正常的使用电力资源。供配电设备维护所包含的重点内容有: (1) 对高压处设备的年度检测需充分的做好。因为高压处设备的检测难度会相对其它设备的检测难度要大, 并且对维护的质量也有比较高的要求, 然物业公司可委托专业性较强的公司或是通过供电的主管部门来对此部分的设备实施相应的维护。 (2) 对于各种公用的配电设备其运行的状况需进行及时的细致的检查。需对变压器和开关柜等设备进行检查, 对于检查的时间需保证坚持每月定期的实施检查, 确保各元器件都具备完整性。然针对设备内部结构的清洁工作, 需每年进行一次整体彻底的清扫。 (3) 对于设备房的配电设备及电气设备, 需实施固定时间的维护, 检查各设备的原件是不是牢固和完整, 特别是要对操作处的设备进行详细的检查, 看其是不是具备灵活性, 也同样需要每个月对机房实施清扫。
1.3、 电梯设备的维护
电梯设备属于物业机电设备整体的主体部分, 但现时期, 电梯应用中的安全事故却经常的发生, 这一问题对于物业机电设备的维护来说非常的严重, 是大多数人们所重视的问题。在电梯设备维护过程中, 设备维护的工作人员一定要投入更多的精力和物力, 依据电梯设备其维护的标准来严格的进行检查和维护。首先, 对电梯设备其开关处实施重点检查, 例如, 对限位的开关、门电的开关及越程的开关等实施严格的检查和维护。在此操作中, 如发现有安全隐患问题存在, 一定要及时的关掉电梯, 停止使用, 并同时安排设备的检修维护人员对故障进行排查和维修。其次, 及时的对电梯陈旧老化的设备零件进行更换, 保证电梯系统可以有效正常安全的运行。再次, 固定时期的对整机进行清洁和相关部件的润滑, 以利于保证电梯设备其使用期限, 确保电梯运行的安全性。最后, 在电梯设备维护过程中, 一定要安放显眼的提示标识, 防止造成不必要的安全事件。
1.4、 消防设备的维护
消防设备的维护主要是为了使消防系统更加完善, 达到预防火灾和处理火灾的要求。在消防设备维护上, 设备维护的工作人员需重点做好下面几点工作: (1) 定期的对消防设备的相关性能进行检测, 及时察觉设备运行中的安全隐患, 并同时对设备的安全性实施全方位的评估, 以方便可以及时的发现设备维护中的不足之处。设备维护的工作人员需树立正确的责任意识, 按消防设备的检测标准严格的排查安全隐患。 (2) 检查火灾的自动警报设备, 看其是不是可以正常的运行并且安全性能良好, 如此在有火灾发生时, 便可以通过警报系统来得到消息, 并给予及时的处理。 (3) 检查室外的消防设备是不是齐全, 创建好的消防条件。 (4) 对室内的消防设备进行检查, 看其是不是配备齐全, 并重点对应急照明及疏散路径、逃生通道进行检查, 如此操作主要是方便在发生火灾事故的时候可以把损失降到最低。
2、 物业项目机电设备管理的方法
2.1、 树立物业项目机电设备管理的正确观念
如果想提升物业机电设备管理质量与效率, 首先, 需在管理的思想上对其进行改进与创新, 通过现代化的管理思想来促进设备管理的先进化、科学化。 (1) 树立设备的综合管理理念, 端正态度认清物业机电设备对于物业公司运行发展的重要作用, 把设备管理列入到公司管理中来。 (2) 管理中要重视以人为本的理念, 把维护业主及租户的人身财产安全和生活质量当作主要的管理目标, 通过对设备管理体系的不断完善来良好的达到人们的生活需要, 真正的提升物业的服务质量和成效。 (3) 以科学的发展观来规范物业项目机电设备的管理, 坚持不断发展的管理理念, 转变对设备管理的孤立认识, 促进设备管理与企业的现代化管理的统一发展。
2.2、 完善物业机电设备的管理制度
(1) 要对设备的接管验收制度进行完善, 在制度当中要明确的规定在设备的运行正式开始和维修管理实施以前需健全接管和验收的相关工作, 保证验收的质量。 (2) 完善技术与安全操作的流程。在设备管理的制度中, 需结合具体的需求来构建技术和安全上的操作流程和规范, 确保设备管理的工作人员能够严格的依据操作规范及流程来处理相关的工作事项, 从而使设备的使用寿命得到保证。 (3) 完善设备维修保养的相关制度, 把平时保养和维修的相关工作相互联系。平时的保养制度中一定要包含保养的相关内容和位置及程序等;维修的制度中必须要包含维修的计划、种类、周期、和内容及等级等。 (4) 完善设备运行管理的相关制度。设备的运行管理制度需提及每个设备, 如此使运行管理制度更加精细。 (5) 完善设备事故的分析制度。设备的管理部门需对设备的故障其整体情况实施有效的分析, 以利于对责任人其责任有效的追究。
2.3、 物业机电设备的基础资料需不断完善
对物业机电设备的基础资料进行完善的目的是为了保证可以为设备管理提供依据, 如此机电设备的基础资料一定要具备准确性和完整性。在对资料进行收集及应用的时候, 可转变以人力为主的模式, 应用现代性的技术构建资料的数据库, 以利于基础资料能够被更好的有效运用。健全机电设备的基础资料, 一定要涉及到以下几方面, 即:设备的原始资料、设备配备的台账和卡片、设备的技术记录等。这些基础性的资料可以为设备的管理和维护工作提供良好的信息数据支持, 为设备的维护及管理提供更可靠更安全的参考依据。管理基础资料的工作人员一定要提高自身的责任认识及个人的专业能力, 主动应用计算机科技来实施基础资料的应用及管理, 从而保证管理的质量和效率。
2.4、 加强物业机电设备其管理人员的素质建设
(1) 设备管理的工作人员, 在上岗工作以前一定要取得上岗的资质认证, 确保所有工作人员都是持证上岗的。物业公司在招聘任用人才的时候, 一定要思考所用人才是不是适合设备管理这一工作岗位的工作, 确保他们所具备的能力与岗位的需要是相对应的。 (2) 固定时期的对设备管理的工作人员实施专业性的培训和学习教育, 尤其是需栽培人员的实践能力, 让其可以在设备故障的相应检修中积累经验。 (3) 制定培训的考核机制, 对设备的管理人员实施全面的考核, 落实贯彻奖罚措施, 提升设备管理工作人员对工作的热情, 让其可以更积极的投入进物业公司的发展贡献中来。
3、 结束语
综上所述, 在现代物业项目机电设备的维护与管理中, 不仅要不断地进行经验总结, 更需要对维护保养工作予以高度的重视, 确保物业项目机电设备能够一直保持良好的运行状态, 并且能够充分发挥其正常使用功能。机电设备管理水平的提升既是物业项目管理的基础保障, 更能延长物业的使用寿命, 由此显着提升其经济效益与社会效益。为此, 在进一步为业主、用户提供完善的配套服务前提下, 使物业小区品质得到有效保证, 确保其物业价值有增无减。
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