近年来，随着经济全球化的发展，我国的综合国力不断提升，城市化的进程不断加快，人们对于居住环境的要求越来越高，小区的物业管理是小区的管理者，对小区和谐有序的发展具有重要作用。从1981年我国的第一家物业公司成立至今，我国的物业管理水平已经得到了很大提升，管理体制的不断改革推进了物业管理水平的科学提高，但是，就目前而言，我国物业管理中依然存在很大问题，只有不断发现并解决问题，才能够为人们提供一个和谐的住宅小区。
1 我国住宅小区物业管理问题
1. 1物业管理法规不完善
早在2003年，我国就针对物业管理颁布了相关的法规，例如，目前实行的《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等，但是目前的管理模式具有很大劣势，缺乏对于业主权利的尊重，我国人民大学的研究小组曾经对于“社区管理”进行调查和统计，以北京七十个小区为例，与住房相关的矛盾和纠纷约为22. 8%,其中与物业管理相关的占到了80%,由此可见，物业管理公司的模式存在一定问题。
1. 2住宅小区的业主缺乏管理知识
首先，社会的舆论方向缺乏准确性。其次，我国的部分媒体为了吸引眼球，增强收益，夸大物业与业主之间的矛盾，对于物业管理中出现的问题也没有如实报道，如此缺乏职业道德的行为导致业主对于物业管理的看法较为片面，缺乏科学的物业管理知识。在缺少公平的环境下，业主对物业管理的参与没有发挥出应有的作用。
1. 3房地产开发商遗留的问题较多
房地产开发商在开发和建设的过程中，由监管不力等引发的住宅小区建筑的质量问题仍然很普遍[1].就目前而言，我国住宅小区产生投诉的根本原因是因为住房的质量出现问题，一般情况下，投诉的问题主要是房屋的漏水、墙体的裂缝以及渗水等现象，这些问题严重影响着业主的生活，给装修和后期的居住带来麻烦，大部分业主认为这是物业公司的过错，当业主反映的问题较多而产生积压时，物业管理公司无法在短时间内处理好多有的问题，失去积极性，导致业主的不满。
1. 4住宅小区物业管理企业存在的问题
（1） 物业管理人员综合素质较低。有关数据显示，我国的物业管理人员的总数超过280万，且还在不断增加，在2020年将会突破300万，虽然人数众多，但是高素质人才的数量屈指可数，在经过简单培训之后即可上岗，管理人员的质量的不大保障，整体的素质较低。一般情况下，物业管理公司中有4成以上的人员从事安保工作，有将近1成的人员从事管理工作，但是管理素质却远远达不到物业管理的需求[2].
（2） 老旧小区的物业管理服务不到位。我国目前的物业管理公司大部分是由开发商委托构建的，因此，物业管理公司与开发商之间的关系较为密切，当业主入住时，物业管理公司已经确定好，并且一旦物业管理公司开始物业管理工作之后，其他公司很难取代，业主往往丧失了选择物业公司的自由。此外，对于老旧小区的改造工作不到位，尤其是针对老小区，部分小区建设的时间较早，使用时间较长，小区的建筑已经出现很多质量问题，但是这些小区往往缺乏完善的物业管理，当住房的质量出现问题时无法得到及时解决。
2 解决物业管理问题的有效策略
2. 1完善法律法规，提供管理依据。
法律法规是物业管理公司进行有效管理的重要依据，能够对物业管理公司的管理工作起到有效的指导和约束作用，为管理工作提供标准。首先，我国的中央立法机构需要对物业管理制定明确的在原有的法法律基础上进行完善和改革，明确物业管理公司与小区的业主和房地产开发商之间的关系，对三者的义务和权利进行明确规定[3].其次，当地政府要根据当地经济政治发展情况，结合物业管理存在的普遍问题，完善相关的法律体系，加强执法力度，实现有法可依和有法必依、最后，物业管理公司可以在国家法律的基础之上，根据公司内部的具体问题，制定自己的规范和管理制度，为公司的发展和有效的工作提供依据。
2. 2加强该物业管理公司内部的整顿
第一，提高物业管理的市场化，为了提高企业的竞争力，物业管理公司应该多于市场相接轨，转变企业原有的管理观念。例如，某企业参加招标，为中标而不断对自身的不足之处进行改进，从而加强企业的自我管理。第二，物业管理企业要有自己的企业文化，以企业文化作为指引，加强对企业内部的管理，促使企业形成强大的核心竞争力。第三，不断提升企业内部员工的综合素质，加强对现有的人员的培训工作，落实企业的高素质人才的引进工作，打造一个高素质团队。第四，加强公司物业管理的专业化，从公司的管理体系到每个员工的专业素质打造，都需要从专业化的角度出发，结合物业管理公司的实际情况以及行业特点，打造专业团队，加强制度专业化，突出管理公司的整体素质专业化。
2. 3加强老旧小区的改造
我国目前的大部分小区的物业管理没有真正实现服务的价值，针对老旧小区改造不到位的问题，物业管理公司应该对服务结构进行调整，对于老旧小区的物业管理加强重视。在对老旧小区的服务方面进行不断创新，提高物业管理的信息化和智能化。近日，《美丽厦门战略规划》提出了“美丽厦门”、“两个百年”的愿景，对美丽厦门的共同缔造加强了重视，对于厦门老旧小区的改造步伐不断加快，尤其是对于龙头路的部分路段以及街心公园区域的老旧小区改造较为明显，对于“两违”社区和建筑进行拆除重建，针对“四重点”进行治理，针对特殊问题，制定不同的治理标准，为美丽厦门的缔造做出重要贡献。图1为物业管理的智能化系统。
2. 4科学控制物业成本
首先，加强人力资源的成本控制，科学合理地进行人力资源管理。其次，加强企业内部的财务管理，对企业的档案和相关的财务报表和涉及到财务的相关文件进行合理保存，并对物业管理的每一项费用都进行严格的控制。最后，做好成本预算，加强风险控制，针对可能会影响预算的因素进行分析和总结，减少不必要的成本浪费。例如，某物业管理公司多遵循着“分级管理、两级财务”的原则进行成本控制，为自身节省成本，为业主节省物业花费，受到业主的认可。再如，某物业充分吸收了香港地区的物业管理经验，进行成本控制，结合内部的实际情况，采用先进的管理模式，取得了重要成果，图2为某物业近年来的盈利情况。
2. 5建立健全业主委员会的管理机制
首先，在小区内部加强业主委员会的建设，并做好业主的动员和宣传工作，加强业主之间的团结合作。其次，在小区内部筹集经费，为业主委员会的增长运行提供充足的资金支持。最后，对物业管理进行监督，及时发现并解决问题，共同为住宅小区的和谐发展做出贡献。例如，某小区的物业管理公司是由开发商指定的，但是缺乏监督和管理，长期以来，钟先生所住的小区楼道内部堆满垃圾，物业管理公司很长时间才清理一次，多次协商未果，钟先生联合其他业主召开业主大会，将现有的物业管理公司进行更换，并取得了法律的支持，此案例就是业主委员会物业管理的重要作用。
3 结语
我国目前的住宅小区的物业管理工作依然存在很大问题，从国家法律到管理公司内部的问题，之后的物业管理工作必然朝着规模化、信息化以及法制化的方向发展，要想尽快实现物业管理的作用，就必须充分利用有利的资源和条件，发挥物联网平台的重要作用，同时增加物业的第三产业链，提高物业管理公司的服务质量，解决物业管理中出现的问题，实现物业管理行业的迅速发展。
参考文献
[1]薛芳。住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].企业改革与管理，2015,（18） :210 - 211.
[2]吴承超。住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].速读（ 上旬） ,2015,（2） :256 - 257.
[3]杨化军。我国城市住宅小区物业管理的问题及对策[J].建材发展导向，2013,（9） :168 - 169.
