2014 年 12 月 22 日，国务院总理李克强签发第 656 号国务院令，公布 《不动产登记暂行条例》自 2015 年 3 月 1 日起施行，这标志着我国正式启动不动产登记工作。不动产登记是 《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实[1].
简而言之，就是要将房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等不动产定着物以土地为基础进行一体化登记，实施统一登记后，将改变原来国土、住建、林业、农业等部门分别对土地使用权、房屋所有权、林权、土地承包经营权等进行分别登记、分别颁发证书的状况，形成以统一的不动产登记机构为责任部门，以统一的不动产单元为登记对象，在统一的不动产登记证书上记载各类物权信息、颁发一本不动产登记证书的不动产物权登记管理机制。2015 年 8 月上旬，国土资源部透露，自江苏徐州颁发第一本不动产权证书以来，全国各地已累计颁发新版 《不动产权证书》10 多万本、涉及不动产抵押等的 《不动产登记证明》10 多万份。
不动产登记制度的实施，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的 "完善产权保护制度""健全自然资源资产产权制度"的一项基础性工作，对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，促进房地产市场平稳、健康发展具有重要意义。经研究认为，不动产登记后，将对房地产市场产生以下五方面的影响。
1 防范房地产市场交易风险
目前，不动产权利根据其性质不同，由国土、住建、林业、农业等部门分别进行登记，由于各部门执行的登记方法、技术规程均不一致，分散登记的管理机制及工作方式有可能导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，甚至引发房地产权市场的矛盾和纠纷。
实施统一登记后，由不动产统一登记机构进行归口登记，技术标准和工作规范高度统一，这就可以更好地厘清不动产权人的权利界限，提高登记的准确性和权威性，减少权属纠纷的产生。
同时，国家要求，在统一登记实施后，将建立不动产登记信息依法公开查询系统，社会公众可依法对相关不动产登记信息进行查询，不动产登记交易市场和交易对象更为公开透明，这将从根本上防范因信息不公开、不对等导致的交易风险的产生。
因此，实施不动产统一登记后，将能在较大程度上助推我国归属清晰、权责明确、流转顺畅的房地产市场建设，更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。
2 合理调控房产价格
在市场经济条件下，单个的企业和个人不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业和个人能够准确、及时地获取信息，作出市场生产、交易相关的决策。
实施不动产统一登记后，由统一的不动产登记机构负责登记工作，不动产登记机构在登记过程中，将能够全面、准确地获取房地产交易现状及价格数据，了解整个市场的供求关系，同时，依托大数据、"互联网 + "等先进技术，可以进一步挖掘、丰富不动产登记数据的价值，更好地预判房地产市场形势和发展方向，并通过一定的公众平台予以发布，在房地产市场宏观调控中发挥更强有力的作用。同时，不动产登记后，多部门的信息联网打破了以往的房产信息查询的瓶颈，统一权属人名下在不同城市的房产可以一并查询，异地炒房不再会是漏网之鱼，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，对于合理调控二手房市场价格起到积极作用。
3 加快房产税制改革步伐
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。不动产统一登记实施后，各类不动产进行统一确权，实行全国范围的联网，在此基础上，建立统一的不动产登记基础信息及共享平台，将会从根本上完善以往缺失的不动产基础数据，有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前，曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响。
而 《不动产登记暂行条例》的实施，正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。不动产登记后，政府客观掌握每人的房产信息，明确存量房房地产税、空置税、二手房增值税，关于房地产税制改革方面的顶层设计将会逐步推出。房地产税费体系的重构，可以从根本上改变当前重交易环节、轻保有环节，税费混乱、以费代税等现象，弱化房地产的金融、投资属性，使其回归居住、使用属性，最终对于保证房地产市场平稳、健康、可持续发展发挥有利的作用。
4 促进农村房地产市场健康发展
即将实施的 《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等 10 类不动产权将列入统一登记范围。将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，是本次不动产登记工作的重要内容。实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证后，将对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地 "农地入市"等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。根据国家统计局公布数据推算，2012 年中国农村人均住宅面积37. 09 平方米，按照中国农村人口 6. 7 亿推算农村住房总面积近 250 亿平方米，宅基地市场价值 （ 含农房及其附属设施） 超过 20 万亿，一旦农民土地、房产能够依法流转，将为中国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。
5 倒逼小产权房问题的解决
"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案[2].
不可否认，小产权房是不动产登记制度发展进程中的一个无法回避的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。现在，28 个省市自治区已经拿出了针对小产权房的工作方案，国土资源部很明确地表示，对小产权房要拆除一批，教育一批，要处理一批违法的，来震慑一片，要问责一批失职渎职的，来警示一片。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。
参考文献：
[1] 中华人民共和国国务院令第 656 号 . 不动产登记暂行条例[EB/OL]. （ 2014 - 11 - 24 ） .
