引言
1998 年下半年，中国推进住房分配货币化改革，促进了房地产市场的发展。但是近年来也出现了房价上涨过快等问题。2003 年以来，中国先后多次对房地产市场进行调控，虽然取得了一定成效，但效果并不理想，甚至出现了房价越调越高的现象。根据国家统计局公布的数据，2012 年全国平均房价为 5791 元 / 平方米，较 10 年前增长了 157%.房价快速上涨，地方政府、商业银行在其中起到的作用值得研究。周彬、杜两省（2010）指出地方政府的土地财政模式具有推高房地产价格的内在激励 ;同时，中国商业银行也起到了较大的推动作用。谢百三和王巍（2005）指出由于银行信贷资金大量介入房地产市场，中国部分城市出现了房地产热潮，造成了房地产市场的非理性繁荣。
房地产行业是资金密集型行业，在中国以银行信贷为主导的融资体制下，房地产市场的发展离不开商业银行的信贷资金支持。商业银行不仅向房地产开发商和土地储备机构发放大量开发贷款，也向购房者提供个人住房按揭贷款，即商业银行不仅向房地产市场的供给方提供资金，也向需求方发放贷款。截至 2013 年 3 季度，中国主要金融机构的房地产贷款余额合计 14.17 万亿元，比两年前增长了 35%（见表 1），高于同期各项人民币贷款增速 2 个百分点，其中 :房产开发贷款 3.43 万亿元、住房按揭贷款 9.47 万亿元、地产开发贷款 1.08 万亿元 ;房地产贷款占中国主要金融机构全部贷款的20.16%,是商业银行最重要的贷款投放领域之一。由于国外银行业历史上出现的重大银行危机大多与房地产市场泡沫破裂有关，因此，研究中国房地产贷款投放行为和风险问题对防范商业银行信贷系统性风险就显得尤为重要。商业银行贷款集中于企业房地产开发、地方政府土地开发以及居民住房信贷，一旦房价出现下跌，很容易出现不良贷款飙升的情况。
一、商业银行偏好房地产贷款投放的原因
虽然近年来中国商业银行不断提升中间业务收入占比，但目前仍以利息收入为主，2013 年上半年中国商业银行利息收入占比高达 76.27%.因此，扩大贷款投放仍是中国商业银行增加利润的最主要途径，而房地产贷款是中国商业银行最重要的贷款品种之一。虽然美国次贷危机和近年来日益高企的房价对中国商业银行房地产贷款投放有所影响，但如前所述，近期中国金融机构的房地产贷款增速仍超过了全部贷款平均增速。本文拟从四个方面分析中国商业银行热衷于发放房地产贷款的原因。
（一）房地产市场持续景气
2003 年以来房地产行业成为中国经济发展的支柱产业（李莉、付兵涛，2010），房地产市场蓬勃发展，房价不断走高，资金需求也大量增加。由于房地产行业景气，银行贷款风险较低，扩大房地产贷款投放就成为中国商业银行的理性选择。
房价的上升加大了房地产信贷资金需求，促进银行扩大信贷资金投放，而大量信贷资金的进入又促进房价的进一步上升（廖湘岳、戴红菊，2007 ;武康平等，2004），推动房地产行业持续景气，商业银行不断扩大房地产贷款投放。武康平等（2004）将我国房地产市场与商业银行信贷资金之间的这种相互促进的作用机制称为“共生性”.
（二）信贷投放的“羊群效应”
由于信贷市场存在严重的信息不对称问题，商业银行的信贷投放决策经常存在“羊群行为”（即跟风行为），一家银行的信贷决策往往会参照其他银行的做法。通常来说，当一家银行向某一行业或某一客户提供贷款时，其他银行对该行业或客户贷款的概率就会增加（胡新天，2003）。Tobias等（2001）通过分析瑞士三大银行 1987-1996 年的信贷投放相关数据，发现三大银行贷款策略存在模仿式的“羊群行为”.王稳、杨为官（2003）认为“羊群行为”是信息不对称条件下贷款银行的最优决策。由于我国房地产市场近年来持续景气，房地产贷款不良率很低，因此一些银行将房地产贷款作为贷款投放的重点。受“羊群效应”的影响，其他银行也争相发放房地产贷款。一些房地产贷款占比较低的商业银行往往以不超过同行业房地产贷款的平均占比为由，加大房地产贷款投放力度，导致整个银行业房地产贷款占比不断提升。
（三）较高的综合收益和信贷结构调整的需要
由于房地产市场持续景气，房地产行业利润较高，同时，国家宏观调控导致近几年房地产上市公司很难从资本市场获得融资。因此，房地产企业有能力也愿意接受银行提出的相对较高的贷款价格。房地产行业是资金密集型行业，单笔贷款金额一般较大，期限较长，派生存款也较多。此外，银行通过发放房产开发贷款加强与房地产开发商的合作，可成为项目的独家按揭贷款银行，进而拉动住房按揭业务的发展。
住房按揭贷款风险较低且分散，根据监管规定还可以降低资本占用，这对公司贷款占比较高、资本日益稀缺的中国商业银行而言无疑具有较大的吸引力。如中信银行早在 2005 年就提出了零售银行发展战略，大力发展零售消费信贷业务。而个人住房按揭贷款是最重要的零售信贷品种，是商业银行优化信贷结构的重要领域。
（四）较低的管理成本和决策责任
房地产贷款一般有房地产作抵押品，抵押物价值比较稳定，商业银行开展贷后管理的成本较低。由于有房地产作抵押，只要中国房地产市场不出现系统性风险，房地产价格不出现大幅度回调，房地产贷款出现风险以后商业银行最终可以通过处置抵押物的方式收回全部或大部分贷款。因此，在不发生系统性风险的情况下，商业银行房地产贷款的总体风险可控。出于对责任的规避，中国一些商业银行在进行信贷决策时往往重视对单笔贷款的风险防范，而忽视对系统性风险的防范。因为对系统性风险，银行相关人员总可以找到推托责任的理由，且银行也不可能追究所有相关人员的责任，毕竟“法不责众”,而房地产贷款恰恰符合银行的这种要求。
二、当前房地产贷款面临的主要风险
近年来中国商业银行的房地产贷款不良率较低，资产质量较好，但不能因此而忽视对房地产贷款的风险管控。我国房地产市场价格近年来上涨幅度巨大，房地产市场尚未经历过完整经济周期的考验，一旦房地产市场出现较大幅度的调整，爆发的风险很可能超出商业银行的预期。
（一）房地产价格大幅调整的风险。国际上衡量房地产市场泡沫最常用的两个指标是房价收入比（即住房价格与城市居民家庭平均年收入之比）和租售比（即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比），前者的国际标准通常为 3 到 6 倍，即合理的住房价格应是一般居民家庭年收入的 3 到 6 倍 ;后者的国际标准通常为 1 :300 至 1 :200.我国一线城市的房价收入比在 2012 年就超过了 15 倍 ;租售比也与国际标准有较大差距，如北京东直门附近某楼盘 2013 年3 季度的租售比低于 1 :500,积聚了较大的资产泡沫风险。
中国房地产业的租售比要恢复到健康水平，也许需要 5 年以上的时间。前些年房价上涨过快、投资投机氛围比较浓厚的三、四线城市，蕴藏的资产泡沫风险更大。一旦中国房地产市场出现大幅调整，这些城市将首当其冲（叶檀，2012）。如温州市的房价从 2011 年 4 月份起连续下跌了 20 多个月，导致温州房价比高峰时约下跌了 30% 到 40%（陈鸿，2013）。截至2013 年 7 月底，温州市大约有 2500 多套住房按揭贷款成为不良贷款。房地产行业是国家宏观调控的重点领域之一，近年来国家频繁出台调控政策，调控手段也从以经济手段为主扩大到限购等行政手段。在国家密集出台调控政策的背景下，房地产市场随时可能出现调整，一旦房价进入快速下跌通道，一些城市的房地产市场泡沫风险很可能会爆发。
（二）市场预期变化的风险。商品住宅具有双重属性，不仅是消费品，也是投资品。由于中国的金融市场不健全，投资渠道单一，房地产成为中国一些居民财富保值增值的主要手段。一般人的投资心理是“买涨不买跌”,因为人的心理情感在大多数时间会代替理智主导人的行为，从众和恐惧是产生“买涨不买跌”现象的根本原因，在这种投资心理的主导下，一旦房地产价格步入下降通道，投资者出于恐惧会停止房地产投资行为，房地产投资需求可能急剧下降。如 2008 年金融危机爆发时期，中国房地产市场低迷，居民购房意愿显着降低，观望情绪浓厚，个人按揭贷款出现负增长，商品房成交量大幅下降。由于中国房地产市场的投资投机性购房占比较高，一些城市的房价明显超出了普通居民的支付能力，一旦投资者市场预期发生变化，投资投机性需求下降，很可能爆发系统性风险。
（三）操作风险。由于房地产价格一路上涨，所以买房子成为居民投资的主要渠道，同时由于城市化以每年一个百分点的比例增加，即每年新增城市人口一千多万，购房的刚性需求市场也十分巨大，这些因素叠加使得住房按揭贷款增幅较快。在目前的限购政策下，不少居民没有购房1不可持续，在攀比效应下也加入购房大军，通过各种寻租或者违法违规的手段，虚构收入，欺骗中介或者贷款银行，商业银行如果不能有效识别这些客户，或者银行内部控制机制不健全，内部控制制度有漏洞，都会造成住房按揭贷款风险的上升。
（四）抵押物变现风险。由于房地产贷款一般有房地产作抵押，且抵押率银行一般会控制在 60% 左右，因此，从单个项目看风险似乎很低，但如果房地产市场出现调整，房价大幅下滑，则抵押物价值也将大幅下降，同时由于购房者预期的变化和流动性等原因可能造成抵押物难以变现。尤其是房产开发贷款的第一还款来源是项目销售，与第二还款来源抵押物的现金流合二为一，同时，房产开发贷款一般基于具体房地产项目发放，开发商一般不提供保证担保，不承担还款责任。有些商业银行基于近年来房价比较坚挺和房地产贷款有房地产作抵押等考虑，认为房地产贷款是“优质资产”,因而放松了对房地产贷款的风险管理意识，年初制定的房地产贷款投放计划也比较激进。但是，发达国家银行业的历史教训表明，正是作为银行“优质资产”的房地产贷款多次出了大问题，并产生了危及全球的金融危机，如美国次贷危机等。
三、结论与建议
综上分析，当前中国房地产市场形势复杂，房地产贷款面临的风险因素较多，且存在一定的系统性风险隐患。商业银行应未雨绸缪，统一思想认识，审慎开展房地产贷款业务，及时加强房地产贷款风险管理。
（一）信贷投放应与房地产等周期性行业保持适当距离。
中国古代《货殖列传》中有言“旱则资舟，水则资车，物之理也”.商业银行的信贷投放也应遵循这一理念。朱小黄（2010）指出商业银行如果不能约束自己的亲经济周期行为，就会不知不觉地陷入经济周期中，不能自已。房地产行业是典型的周期性行业，受经济周期波动的影响较大，因此，商业银行应坚持审慎的信贷投放原则，根据自身风险偏好和当前房地产市场的形势，合理设定本行房地产贷款风险限额，严格控制房地产贷款占比，将房地产贷款的系统性风险控制在商业银行可承受的范围内。从国际先进银行的经验和各类破产事件的教训来看，实行风险限额管理是商业银行防范系统性风险的有效方法之一，因为风险限额确定了系统性风险来临时商业银行的损失边界。
（二）注意优化房地产贷款投放结构。房地产贷款规模应优先支持风险相对较低的个人住房按揭贷款和土地储备贷款（即地产开发贷款）。个人住房按揭贷款重点支持自住需求的普通住房按揭业务，且购房人家庭月按揭还款支出要控制在可支配收入的 50% 以内。要从严控制房产开发贷款投放，提高房地产开发商和项目的准入标准 :重点支持房地产项目开发经验丰富、持续经营能力较强、负债率合理，并已树立良好品牌形象的大中型房地产企业 ;重点支持有地段优势、周边配套成熟、成本和定价合理、受限购政策影响小、适销对路的商品住宅项目。要建立并严格遵守房地产贷款风险底线，包括不支持位于城市远郊、交通不方便、生活配套设施不完善地段的房地产项目，不支持一、二线城市土地成本过高的“地王”项目，不支持定价过高、脱离市场的豪华住宅项目等。
（三）房产开发贷款应坚持抵押和资金封闭管理的原则。
严格控制非抵押方式的房产开发贷款投放。除了可以接受少数大型优质房地产开发商提供的保证担保条件外，房产开发贷款一般应落实房地产项目土地使用权和在建工程抵押。对有些城市确实无法落实在建工程抵押的，贷款银行要能够监控房地产项目销售和回款的进度，要严格控制房产开发贷款的用途。2012 年 6 月底中国房地产上市企业的平均资产负债率为 73.4%,比 2008 年底提高了近 10 个百分点，存在较大的资金链断裂风险。因此，对房产开发贷款，商业银行应要求项目资本金优先到位，且贷款期间不得抽走，开发贷款资金要严格按照工程建设的实际需求发放，严防被企业挪用。
参考文献 :
1. 周彬，杜两省 . 土地财政与房地产价格上涨 : 理论分析和实证研究 [J]. 财贸经济，2010.
2. 朱小黄 . 远离冰山 [M]. 北京 :中信出版社，2010.
3. 廖湘岳，戴红菊 . 商业银行贷款与房地产价格的关系研究 [J]. 上海经济研究，2007.
4. 张晓蓉 . 资产价格泡沫 [M]. 上海 :上海财经大学出版社，2007.
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