1991 年，我国开始实施住房公积金制度，从而开启了房地产金融创新之路。经过多年实践，尤其是 1998 年房地产市场化改革以来，房地产金融创新步伐不断加快，使得房地产金融在促进资金流动、满足住房需求、增加社会福利、调节房地产市场运行、保持金融市场稳定及促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。特别是，城镇化发展与房地产业的发展高度关联，如果城镇化的进程没有结束，房地产业快速发展的态势就不会改变。我国快速发展的城镇化趋势必将形成巨大的房地产市场需求，房地产业的发展从生产、流通及消费等多个环节对房地产金融的依赖度将不断提高，由此推动的房地产金融创新将不断强化。同时，由于我国房地产金融创新进程较短，直接研究房地产金融创新的成果不多，更多研究集中在房地产金融发展方面，因此，明确房地产金融创新的科学内涵、深入分析房地产金融创新的功能以及我国房地产金融创新面临的突出问题并提出对策，具有重要的现实意义。
一、房地产金融创新的科学内涵与主要功能
（ 一） 房地产金融创新的科学内涵
正确理解房地产金融创新的科学内涵需要从房地产金融和金融创新两个维度展开。在房地产金融研究方面，大卫·葛瑞特（ Da-vid Gamett,1991） 等认为，房地产金融是居民各类住宅的建设、购买、改善、租赁、维护及维修的货币信贷运行制度。他们还将房地产消费划分为自有住房、私有住房租赁和政府、住房协会的公共住房租赁三种典型形式，并且根据资金投入的主要目的划分房地产金融的范围与性质。特瑞斯·M·克 劳 瑞 特 和 G · 斯 泰 西 · 西 蒙 （ TerrenceM. Clauretie & G Stacy Sirmans） 关于房地产金融的研究涵盖多个领域，认为房地产金融包括地产金融与房产金融两部分。我国关于房地产金融的早期成果主要包括住宅金融与住房金融两方面。
如，董寿昆（ 1992） 指出，住宅金融是以住宅信贷为主体的住宅信用资金的交易和再交易，是以住宅基金为核心的住宅市场、住宅金融体系及机制的总称，住宅金融的涉及主体主要包括建筑企业、普通居民、政府、金融机构。董寿昆对房地产金融的定义较早，但没有真正将住宅金融与住房金融完全区分开。曾国安（ 2004） 重点研究了住房金融，认为住房金融分为狭义住房金融与广义住房金融。狭义的住房金融是只与居民或消费性的非营利住房机构的住房建设、消费、管理等经济活动相关的货币信用、货币流通、保险及货币结算等各项资金融通活动的总称，广义住房金融是与住房建设、消费、管理等所有活动相关的货币信用、货币流通、保险及货币结算等各项资金融通活动的总称。
从以上研究看，目前房地产金融概念一般指在涉及土地和房屋建筑物开发、建造、消费等一系列环节中，资金供给方与需求方所具有的所有形式金融活动的总称。
关于金融创新的内涵，目前学术界并没有形成统一认识。学者们主要从以下三个视角进行诠释： 一是基于金融工具视角。十国集团中央银行研究小组（ 1986） 认为，金融创新是将具有不同性质的金融工具重新整合，从而创造出新的金融工具。
二是基于商业银行视角。2006 年，中国银监会将金融创新定义为“商业银行为适应经济发展的要求，通过引入新技术、采用新方法、开辟新市场、构建新组织，在战略决策、制度安排、机构设置、人员准备、管理模式、业务流程和金融产品等方面开展的各种新活动，最终体现为银行风险管理能力的不断提高，以及为客户提供的服务产品和服务方式的不断创新”.
三是基于金融体系和金融市场视角。陈岱孙、厉以宁认为，金融创新实质上是在金融领域内重新建立一个生产函数，这个新的生产函数是金融体系中各个金融要素的重组。通过以上对房地产金融及金融创新内涵的阐述，可以从三方面理解房地产金融创新的内涵。
第一，房地产金融创新指房地产金融体系和金融市场中出现新的金融产品与金融工具，如房地产信托投资基金和房地产资产证券化产品。第二，房地产金融创新指房地产金融体系和金融市场出现新的金融产品流程。第三，房地产金融创新指房地产金融体系中出现新的组织形式与新的制度。
（ 二） 房地产金融创新的主要功能
房地产金融创新具有促进资金流通、增加社会福利及风险分散等功能。
1. 促进资金流通功能。促进资金流通是房地产金融创新最重要的功能之一，国际货币基金组织（ IMF） 将金融创新认定为从低杠杆机制到高杠杆机制的转变。显然，房地产金融创新从金融产品与金融工具层面增加了房地产投资者的投资选择，从房地产金融体系与金融市场层面扩展了投资者的投资渠道，从房地产金融制度层面放松了对投资者的资金限制。通过以上三个层面的创新，推动房地产金融不断从低杠杆机制到高杠杆机制转变，使房地产投资者能以更少的资金、更低的投资成本获取更多的回报，进而提高投资者的投资热情，促进资金的高效流通。
2. 增加社会福利功能。增加社会福利是房地产金融创新的另一大重要功能，这一观点得到大量理论和实证研究的支持。如，福莱姆和怀特（ Frame & White） 认为，金融创新作为一种新生事物，它能为消费者提供更多的产品种类及优质服务，这为房地产金融创新增加社会福利的论断提供了理论支持。阿尔巴斯和诺萨夫特（ Erbas &Nothaft） 以中东和北非国家的住房抵押贷款市场为研究对象，得出房地产金融创新能够减轻购房者的经济压力、增强其购房能力、缓解贫困的结论。
日本学者 Takashi Yanashita 也认为，通过住房抵押贷款证券化来进行融资，能有效提高金融头寸，降低家庭的月偿付金融，减轻家庭的压力，从而带动消费、增加社会福利。
正是这种社会福利功能的存在，许多国家与地区都十分重视房地产金融创新，尤其是新世纪以来，世界各国房地产金融创新的进程不断加快。尽管受美国次贷危机的影响，房地产金融创新短期内受到一定影响，但长期看房地产金融创新不断推进的大趋势不会逆转。
3. 风险转移和风险分散功能。目前，对房地产金融创新与金融风险的关系问题，学者们分歧较大。国际清算银行认为，金融创新能使价格风险、信用风险等金融风险得以有效转移。
默顿（ Merton） 指出，当金融创新涉及衍生品时，其可以通过减少信息不对称、降低代理成本和交易成本来提高效率，有可能通过增加风险分担的机会来降低风险。
从以上学者的观点看，适度房地产金融创新有利于降低与分散金融风险。但美国次贷危机爆发后，众多学者开始反思房地产金融创新与金融风险之间的关系问题，对房地产金融创新的指责之声不断扩大。如，莱因哈特和罗科夫（ Reinhart & Rogoff） 认为，房地产金融创新的过度使用导致房地产信贷资产泡沫和负债的急剧增加，并增加了风险。但也有学者认为，房地产金融创新和金融风险的关系需要辩证地看待。埃尔门多夫（ Elmendorf） 指出，金融创新到底是增大经济波动还是减小经济波动是一个不好回答的问题，不能用一句简单的话来说明，[9]金融创新放大了某些经济波动的影响，同时也抑制了其他波动的影响。在整个资金链条中，不同经济主体所处的位置不同，房地产金融创新给其带来的风险也就不同。因此，对房地产金融创新是否导致金融风险扩大也需要辩证地理解。此外，过度担忧房地产金融创新带来的风险问题也是不必要的，因为金融创新过程实际上也是一个风险转移和风险分散的过程，不必过多关注房地产金融创新对某一特定主体的风险是否增加，而应关注金融链条中哪个环节的风险过于集中，是否由于风险积聚而造成金融链条的断裂。对房地产金融创新的评价也应以是否有利于降低整体的金融风险为评判标准。
目前，房地产金融创新在促进资金流通和扩大社会福利等方面的功能已得到广泛认可。但对房地产金融创新与金融风险之间的关系问题，仍然存在较大分歧。但如果考虑到房地产金融创新的程度与次序问题，可认定适度与按一定次序推进的房地产金融创新具有降低与分散金融风险的功能。
二、我国房地产金融创新面临的突出问题
我国房地产金融创新正处于以规模扩张与简单业务创新为主要特征的从金融抑制状态向金融深化状态转变的过渡阶段。在这一阶段，由于房地产金融创新的政策与制度滞后、房地产市场发展的不成熟及金融体制的不完善，房地产金融创新过程中面临许多亟待解决的突出问题，主要表现为：
（ 一） 房地产金融以传统银行信贷为主导，金融创新风险过于集中
目前，房地产融资渠道单一是我国房地产金融创新面临的主要问题。我国房地产金融组织不发达，除了商业银行贷款以外，像证券、信托、基金和债券等房地产金融产品发展比较滞后，尤其是房地产信贷资产证券化严重滞后，使商业银行承载了 90%以上房地产信贷的资金负担，房地产金融的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。目前，我国商业银行资金流动性不足的问题已经显现，其风险集中给整个房地产金融体系的稳定带来隐患。同时，由于现有的部分房地产金融创新的新兴融资产品一般门槛较高，且这些金融创新产品风险相对较高，同时也缺乏配套的金融避险工具，使得绝大部分房地产企业只能望而兴叹。这导致房地产企业融资方式过于单一的状况很难改变，一旦商业银行面临风险与民间非正规金融供给减少，将导致整个房地产金融风险的不断积累，严重影响房地产金融创新的进程。
（ 二） 房地产金融创新产品单一，产品设计不合理
目前，我国房地产金融创新产品层次低，没有形成多元化、规范化的房地产金融产品体系。主要表现为，房地产金融创新产品种类严重不足，同质化现象严重，创新以量性成长为主，质性成长严重不足，房地产类股票、信托、债券等合规性的金融工具的融资作用不大。同时，我国房地产金融创新产品的设计还存在不合理问题。以房地产信托产品为例，我国房地产信托产品期限短，目前市场上期限在 3 年以上的房地产信托产品很少，大部分都在 1 ~ 3 年。如，2011 年房地产信托产品的平均期限为 1. 86 年。由于房地产行业固有的开发周期长的属性，这就使房地产信托投资产品期限短于房地产投资期限，房地产信托投资仍不能有效解决房地产开发企业资金紧张的现状。房地产信托产品发行的高峰期是在 2010 年和 2011年的上半年，因为房地产信托产品周期短，一般在两年左右，因此 2012 年和 2013 年上半年成为房地产信托兑付的高峰期。以 2012 年为例，2012年到期的房地产信托大约有 2000 亿到 2500 亿元，使当前房地产信托投资公司面临资金不稳定和巨大的兑付压力。
