摘 要： 房地产问题是关乎国民安居乐业的头等大事,是举国上下最关注的民生问题之一。在不同时期针对不同的房地产问题进行分析,因地制宜地采取不同的措施,有助于房地产行业与房地产市场持续健康地发展。文章针对后疫情时期房地产市场的现状与问题,提出一些的思考与看法。他山之石,可以攻玉。
关键词： 后疫情时期; 房地产现状; 问题; 对策;
在我国建立与完善社会主义市场经济体制的过程中,我国房地产行业不断发展,房地产市场不断繁荣,它带动了建筑、建材、运输、中介、金融等产业发展,是一国经济结构不可或缺的行业,其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量。当然,房地产行业在助推国民经济的同时,也出现了“炒房”“房价飞速上涨”“房价居高不下”“房地产泡沫”“房地产三角债”“城市病日趋严重”等各种现象。为了保证房地产行业在不同时期,特别是后疫情时期的健康发展,国家采取了一系列政策进行调控,虽然起到了一定的作用,但有些问题尚未完全解决,还需进一步通过完善市场经济体制和国家的宏观调控政策加以协调解决。
1、后疫情时期的房地产市场现状
2019年12月,武汉市出现新型冠状病毒疫情,并迅速蔓延全国。总体来看,疫情对房地产行业短期形成一定的冲击,但全年影响相对有限。主要表现在后疫情时期中的住宅房地产相比商业地产冲击较小,商铺类项目损失又大于办公楼类项目,租金收入明显下滑,可能会影响经营性物业产品的信用质量。2020年的房地产市场应无须过于悲观,虽然开局阶段受到疫情影响,但接下来的三个季度,基建和房地产都有可能是经济目标可以倚重的着力点,不排除未来政策有所放松的可能。 因此,预计在流动性充裕的背景下,楼市政策整体“有保有压”,房地产企业的并购整合空间增大。
就房地产企业而言,首先,疫情使高周转的开发商被迫“慢下来”,销售回款受阻,现金流将会承受巨大压力,风险越大,资金压力越大。其次,本次疫情对三、四线都市返乡置业需求形成显着打击,对于结构在三、四线的企业会有更大影响。再次,当下开发企业最直接的反应是销售的线上化,鼎力开启线上销售方式,例如在线售楼处的快速普及。可是由于缺少线下的跟进与转化,线上的效果很难独立发挥,对销售回款的实际效果有限。最后,开发商新房销售对线下中介渠道的依赖度将会更大,可以预见,未来中介渠道将会向全产业线、全流程、联动、包销等多种方式全面渗透。
另外,一是随着复工复产推进,房地产有望回升经济。从房地产行业的持续性生长来看,疫情作为突发性事件,无法对市场发生基础性影响,预计房地产销售数据或将随着疫情的缓解在二季度逐步恢复,下半年有望恢复性增长。二是销售、投资以及复工管理方面,房企措施得力,影响不大。暂停售楼处和相关隔离举措,短期内将使房地产销售显着下滑,一季度的全国房地产销售显着下降,预计平均降幅凌驾30%,湖北武汉等疫情严重的地域降幅将高于50%,但疫情控制之后,房地产市场一直在微增长,体现房价上涨、成交量递增。如图1所示,已公布销售目标的房企前四月销售目标完成率均值为20.06%,相比一季度整体提升了7.65个百分点,但仍不及2019年同期的完成情况(2019年1月至4月完成26.34%),表1是 2020年1月至7月中国房地产销售业绩TOP 10,表明2020年1月至7月,TOP 100房企销售额均值为622.2亿元,同比基本持平,其中销售额破千亿房企18家,较去年同期(15家)增加3家,百亿房企125家,50亿以上房企156家。TOP 100房企权益销售额均值为468.9亿元,权益销售面积均值为353.7万平方米。单月来看,7月TOP 100房企销售额同比增长率均值为25.8%,环比下降16.8%。 房企投资也在递增,体现在企业拿地方面,如图2所示,2020年1月至6月50家代表房企每月拿地总额。房企开复工方面,原有流失的人员,经过再招聘,保障措施得力,人员信心的恢复,开复工比往年滞后1～1.5个月,现在得到根本扭转。三是供给需求未被改善,回暖时间会被延长。疫情没有改变市场的供求关系,需求释放只是被延后了,但并没有被消除掉。然而,与刚性需求相比,改善性需求回暖所需要的时间会更长。四是受制于本次疫情的打击,开发企业做出两个调整:其一,思考中短期计谋和恒久计谋之间的平衡性问题,其本质就是现金流的问题;其二,调整对于都市投资尺度的判断,不应仅依靠经济指标去判断都市投资价值,都市治理水平和都市人文情况也是重要的判断尺度。
就消费者而言,总体来看,对疫情防控有信心,对经济增长有信心。83%的受访者预期收入持平或有增长。但受到疫情的影响,整体消费偏防御性消费,前三项划分是:储蓄、大宗物品购置(买房、买车等)、医疗保健。针对房产消费来看,预期房价稳中有升,且认可衡量保值能力为主流看法,但年内购房计划偏理性;高收入及多套房受访者对房地产市场的走势预判偏守旧,更多认为房产保值抗通胀,对房产的购置是防御性设置;相比已往,受访者对开发商品牌、社区内在品质(如密度、楼间距、绿化景观、精装质量等)的关注度都有一定比例的提升。与此同时,受访者愿意为优质物业治理埋单的意愿也在提升,超九成受访者接受优质物业治理溢价。
图1 房企销售操盘金额情况
数据来源:中房网前瞻产业研究院整理。
表1 2020年1月至7月中国房地产销售业绩TOP 10
数据来源:CREIS中指数据,中指研究院。
图2 2020年1月至6月50家代表房企每月拿地总额
数据来源:CREIS中指数据,中指研究院。
2、 后疫情时期房地产市场存在问题
2.1、 行业方面
2.1.1、 短期需求受冲击,房地产市场需求延后
受疫情影响,全国多个城市暂停了商品住宅的线下销售,直接导致春节长假期间销售面积较往年大幅下滑。2020年春节长假期间,全国30个大中城市商品房成交面积3.75万平方米,较2019年的19.55万平方米下滑了81%,也远低于2018年的7.61万平方米。短期内,疫情对房地产销售有较大影响,房地产行业一季度的销售业绩压力较大。
2.1.2、 受房地产开工影响,土地成交受冲击更大
房地产行业,从小年到正月十五一般是停工时间,1月至2月的开发投资、新开工面积占全年比重也较小。但值得注意的是,疫情可能对土地成交及后续开发投资产生更大的负面影响。
2.1.3、 商业地产受影响大于住宅,商铺受冲击又大于写字楼
商铺的承租方主要是零售商户,春节本来是传统旺季,今年在关门营业或客流大幅减少的情况下,刚性的租金就成为商户沉重的财务负担,一旦关门退租就形成不可逆的后果,后期再恢复的难度很大。因此,根据非典期间的经验,全年商业地产租金收入同比下降幅度将会超过4%。整体而言,本次疫情对商业地产的影响要明显大于住宅,且短期风险仍应前瞻防范。
2.2 、房地产企业方面
2.2.1、 主流房企销售额同比下降
主流房企销售同比明显放缓,主要原因:一方面,春节假期前置及延长效应;今年春节假期提前到1月24日,并且受到疫情影响,春节假期延长3天,导致交易日减少;另一方面,疫情快速扩散拖累成交;自疫情暴发后,居民出行大幅减少,中国房地产业协会和各地政府要求放弃暂停售楼处销售,对市场成交形成较大影响。
2.2.2 、企业现金流受冲击,中小型企业偿债压力增大
笔者整理了主营业务在大陆的A/H上市的295家房地产企业,并根据营收规模,将2019年营收在1000亿元以上、500亿～1000亿元、100亿～500亿元、100亿元以下的房企分别定义为超大型、大型、中型和小型房企,相应数量分别为9家、12家、64家和210家,占比分别为3%、4%、22%和71%。
从表面上看,超大型企业流动比率、现金比率最低,超大型房地产企业和大型的流动比率和现金比率水平应该是精益管理的结果,是处于安全水平的。中型房地产企业流动比率和现金比率下降则十分严重,偿债能力下滑更应是经营压力增大所致,这一现象是值得关注的。小型房地产企业的流动比率和现金比率数值最高,主要是因为小型房地产企业融资能力较差,更多依靠内源性融资。同中型房地产企业一样,其偿债能力的下滑是值得关注的现象。
2.2.3 、中小型房地产企业杠杆风险问题
由于过去几十年国内房地产处于大规模建设阶段,而且预售占比高,因此国内的房地产企业资产更重,负债更高。由于疫情影响了房地产企业的现金流分部状况,部分房地产企业现金流压力增大。而对于营收在100亿元以下的小型房地产企业,在融资能力有限、发展空间不足的内外压力下,很有可能成为被兼并重组的对象,甚至破产退出房地产市场。同时,需要注意防范100～500亿元的中等规模企业资产质量恶化的风险。
此外,还可能存在:一是质量不达标:疫情导致了全国停工一两个月,这对楼盘建设进度有影响是很正常的,很多楼盘可能要延期交房,如果着急交房,那么开发商很有可能会为了赶上交房时间对房屋的质量偷工减料;二是资金回笼难:房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的。因为疫情,房地产行业大量房屋滞销,等到大面积复工复产后这些滞销的房屋才开始出售,而房地产企业最为重要的资金来源便是销售回款,资金无法回笼,就会使得房地产企业的金融风险大大增加;三是滞销严重:由于疫情的影响,消费者由原来的投机性、跟风性购房向自住性、理智性购房转变,观望情绪也变得“浓厚”。此外,今年大的经济环境不景气,消费者资金不足,对房产的需求会大大减少,这就导致房产卖不动等。
3 、后疫情时期房地产发展对策
中国房地产市场似乎患上了和股市一样的病症,需要用“政策”这剂猛药来医治,只不过与股市不同的是,股市需要用利好的政策来刺激,促使股市繁荣,而房地产市场需要用严厉的政策来打压,对其过热的投资和过高的房价进行降温。
3.1、 持续做好行业疫情防控为前提
2月1日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五部门联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,央行鼓励适当下调贷款利率,合理延期个人房贷;全国超60城下文关闭商品房售楼部;商业地产影响大,万达、龙湖、华润、新城、远洋等超二十家房企对商业地产推出减免租金的举措,例如:万达商业对外宣布,将免去全国所有万达广场的所有商户1月24日至2月25日合计33天的租金及物业费;多城发布所有在建项目在2月9日前一律不得复工。
3.2 、加大政策支持
房地产行业作为中国经济的压舱石,政策导向尤为重要,在疫情期间,政府也出台了一揽子支持政策来保证市场的稳定,中央可以鼓励地方政府出让更多优质土地,在出让底价、销售限价、配建措施等出让条件上给予优惠。坚持房住不炒的主基调,保持在政策大框架不变的背景下,出于维系经济增长和扩大实物商品消费之需,楼市落地政策将中性偏松。
3.3 、优化产业结构
房地产开发应坚持高端、适度、有序的原则,合理控制房地产开发规模、优化房地产产业结构,培育新的增长点,促进房地产业与旅游、医疗、养老等产业相融合、跨界发展,逐步构建以经营性旅游地产为主导,居住、商业、养老和办公地产协调发展的产品体系。通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展,推动房地产业转型升级;通过引进智慧产业和健康产业,与房地产业相融合。结合疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价,城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同,出行限制也使得解决“最后一公里”的街区商业重要性上升。
3.4 、开展新的营销思路
营销好坏的标准,不在企业自身,而在客户。大多消费者对传统地产营销无感,他们对司空见惯的楼盘广告、资讯和活动,无感、无趣、一扫而过,早已形成超强“免疫力”。要达到精准营销,必须有吸引他们注意力的事物出现。以礼品赠送、限时抢购、周年庆典、节日钜惠、新老客户答谢等组合促销活动为媒介,结合房地产规划调整、施工改造、产品优化、定位转型、企业包装、营销策略、宣传策划、招商运营等专业地产运作,快速有效地对项目重塑形象,以全新的形态成为明星热销盘,短期内达到清盘目的。
3.5、 提升持有运营能力
大力提升持有型项目的运营能力,完善商业地产业务产品体系。进一步提升存量资产的租金收入水平,充分发挥其融资功能,平衡现金流和利润贡献;同时,根据在手资金情况,稳步增加优质持有项目。强化线上营销,拓展新颖销售模式;增加房企品牌曝光度,吸引购房者关注;强化产品力打造,提升绿色、环保等多元化人文需求。
3.6、 提升产品服务品质
提升品牌价值,加快项目周转,持续扩大住宅开发规模。依托现有项目,精心打造多条产品系列。从房地产开发价值链的设计、采购和施工等关键环节实施绿色化、智能化产品战略,提升产品竞争力,并不断提升物业服务品质和附加值。提高物业服务标准,关注市场需求回归点,积极营销;找准市场切入点,择机低成本进驻;积极融资,保证房企经营能力。
3.7、 启动特色项目,开展特色服务
疫情之后,资本和产业迁徙在所难免。同样地,未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对较好、医疗教育养老等民生服务相对较好的城市。千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象,核心区超高容积率综合体有所退潮,绿色和健康住宅升温难免。同时,第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张,而东南沿海二、三线城市更受关注。
疫情不仅使商办物业几乎停摆,其实也是线上消费和街区商业的强行普及,更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战。这些使人们对商办物业的REITS热情有所升温。
在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前,如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题,此次疫情凸显了50岁以上,尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升有付费意愿即将步入老年的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。
4、 结论
房地产行业与市场的任何变化牵动着社会各个层面,要根据房地产行业与市场供需的变化,适时采取相应措施,既保障国民经济健康有序发展,行业生态良性循环。同时,也要有效地解决老百姓安居乐业的需求,满足人们对更高质量生活水平的追求。
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