房地产开发企业土地增值税纳税筹划的有效对策

房地产开发论文经典范文10篇之第六篇：房地产开发企业土地增值税纳税筹划的有效对策

 

　　摘要：随着我国市场经济的不断发展，给我国房地产开发企业提供了较大的发展空间，然而房地产开发企业面临着诸多国家宏观政策调整等因素的制约，特别是在国家调整土地政策的经济背景下，房地产开发企业获取土地的压力也不断加大，房地产开发企业想要获得较大的利润空间，就必须做好土地增值税纳税筹划工作来控制运营成本，这样才能提升房地产开发企业的综合竞争实力。本文从土地增值税纳税筹划策略出发，以S企业为例来分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划，并提出了几点提升房地产开发企业土地增值税纳税筹划效果的对策，降低房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险，促进我国房地产开发企业得到健康稳定的长期发展。

 

　　关键词：房地产开发企业; 土地增值税; 纳税筹划;

 

　　一、土地增值税纳税筹划策略

 

　　（一）通过税收优惠政策筹划

 

　　政府部门在土地增值税纳税筹划中是一支有形的手，能够引导我国市场经济，保持了市场经济的稳定性和平衡性。政府部门可以在特定的时间内，为指定的行业提供减免税的优惠政策，因此，企业应当时刻关注土地增值税税收政策，并合理的利用税收政策，努力达到享受土地增值税税收优惠政策条件。

 

　　（二）通过计税依据进行筹划

 

　　企业为了降低土地增值税税额可以通过价格来调整销售收入，在进行会计核算的过程中，按照确认收入的规定，根据实际情况对不需要确认的收入可以选择不对收入进行结转，例如对代理费用等通过合同安排、业务流程重组将其在房价之外单独收取，以减少所要确认的收入，从而减少增值额，降低土地增值税。

 

　　二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析—以S企业为例

 

　　（一）S企业简介

 

　　S房地产企业主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质住宅及多用途物业，在发展多功能、可持续发展社区项目方面拥有卓越的成绩。公司以房地产开发为核心，以商业物业经营管理、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，同时以经济效益为核心，完善产品体系与城市布局，努力扩大公司的品牌效应。一直以来对质量的执着及对创新的坚持，建立了良好的品牌声誉和市场口碑。

 

　　（二）S企业土地增值税纳税筹划存在的问题

 

　　(1）纳税筹划意识淡薄。一方面，管理层的思想观念决定了企业的发展方向，经过调查我们发现，S企业管理层主要工作是负责设计安排组织结构，以及企业的发展战略，很多管理层都是土木建筑专业人士，在扩大生产经营规模的企业发展战略下，对土地增值税纳税筹划工作并不是很重视。在S企业中仅仅有40%员工有土地增值税需要进行纳税筹划的意识，同时，由于S企业涉税品种较多，业务流程也比较复杂，各个项目的具体情况也有所差异，设计和完善土地增值税纳税筹划方案也就会花费大量的财力和人力，在这样情况下，S企业管理层从节约成本等方面考虑，在内部并没有设立专门的纳税筹划部门，而是由财务人员来负责土地增值税纳税筹划工作，从表面上来看虽然节约了一些人工成本，但是却不利于减轻S企业的税负，不利于该企业的长期健康发展。

 

　　另一方面，由于S企业管理层没有认识到土地增值税纳税筹划工作的重要性，导致宣传土地增值税纳税筹划工作的力度不够，S企业中60%的员工也缺乏对土地增值税纳税筹划工作的重要性认识，认为筹划工作仅仅是财务人员的职责，因此不能积极地参与到土地增值税纳税筹划工作当中去。

 

　　(2）制定的制度不完善。S房地产开发企业并没有制定出严格的土地增值税纳税筹划的规章制度，纳税筹划流程也缺乏完整的指导，由于缺乏专门的纳税筹划流程，导致整个土地增值税筹划流程的随意性和主观性较大。虽然S房地产开发企业的税务人员会按照企业实际需要和国家政策来制定土地增值税纳税筹划方案，但是，筹划的效果却仅仅局限在项目核算和收入核算方面。同时，由于S房地产开发企业项目支出在不断的调整，前提投入的资金较大并且周期较长，在后期并没有按照实际情况适当的调整土地增值税纳税筹划方案，严重影响到纳税筹划的效果。

 

　　(3）与税务部门缺乏沟通。我国税收法律制度的不断完善和调整，导致房地产开发企业与税务机关对土地增值税政策的理解有所偏差，这样就会给房地产开发企业带来较大的税收风险。S房地产开发企业与税务机关工作人员沟通较少，往往出于被动处理税务关系的状态，在处理税务争议的过程中也没有做好沟通协调工作，严重影响到税务机关和房地产开发企业之间的关系。

 

　　三、房地产开发企业提升土地增值税纳税筹划效果的对策

 

　　（一）提升土地增值税纳税筹划意识

 

　　随着房地产开发企业经营规模的不断扩大，在房地产开发企业营业利润中土地增值税的比重也在不断的攀升，因此税收筹划工作的重要作用也越来越明显。因此，房地产开发企业要树立起先进的土地增值税纳税筹划意识，将纳税筹划落实到生产运营当中去。房地产开发企业的管理者要认识到土地增值税纳税筹划工作是能合理安排和规划生产经营环节的税收业务，使得土地增值税纳税筹划意识贯穿在整个生产经营活动中。同时。房地产开发企业的管理者也要通过定期培训以及宣传教育的方式，让全体员工了解到土地增值税纳税筹划的重要性，积极地参与到土地增值税纳税筹划工作去，将土地增值税纳税筹划思想融入到企业文化当中去。

 

　　（二）制定完善的纳税筹划机制

 

　　一方面，房地产开发企业要完善土地增值税筹划工作流程，在前期建设的时候会投入较大的资金，土地增值税纳税筹划工作是经营决策的基础，因此税务筹划人员要根据房地产开发企业的项目规划、筹资方式、销售方式等进行规划和部署，选择合适的策略和方法，提高土地增值税纳税筹划的有效性。由于土地增值税计算时可扣除项目主要包括土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税费及按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目等。因此，房地产开发企业在开发阶段应合理归集开发成本，尽量增加可扣除项目金额，以控制增值额；在销售环节中要严格按照土地增值税的征收规定，合理的调整价格，严格控制收入，科学合理的进行土地增值税纳税筹划。

 

　　另一方面，房地产开发企业要加强部门之间的协调，开发阶段成本的分配，需要项目部门和设计部门按照工程规模的大小来分配和预算成本，由管理层和销售部门来控制销售环节的价格，合同部门和财务部门要配合来确定清算的时间。因此可以看出，土地增值税纳税筹划工作是比较系统复杂的工作，需要各个部门工作人员进行配合和协作，这样才能提高土地增值税纳税筹划工作的全面性。

 

　　（三）加强与税务部门之间的协调沟通

 

　　我国土地增值税税收政策是在不断调整的，因此，为了避免房地产开发企业在理解政策上存在偏差，就要加强与税务部门之间的协调沟通，积极主动的向税务部门学习税务知识，例如可以邀请税务人员定期到企业内部解读土地增值税政策，避免理解土地增值税政策偏差的问题出现。同时在制定土地增值税纳税筹划方案的过程中，也要征求税务部门的相关意见，适当的调整纳税筹划方案，降低土地增值税纳税筹划成本，因此可以看出，房地产开发企业做好土地增值税纳税筹划工作的基础和前提是与税务部门加强联系。

 

　　（四）加强对纳税筹划人员的培训力度

 

　　房地产开发企业土地增值税纳税筹划是一项系统复杂的工作，涉及到有很多税种，因此为了保证纳税筹划工作的合理合法性，就需要高素质的纳税筹划人员完成土地增值税纳税筹划工作，房地产开发企业要为纳税筹划人员提供更多的学习机会，积极参加税务机关组织的土地增值税培训课程，制定科学合理的激励奖罚机制，定期对纳税筹划人员的培训结果进行考核，将考核结果与纳税筹划人员的工资绩效和职位晋升相挂钩，这样可以调动起纳税筹划人员工作积极性和能动性，组建一支高素质的土地增值税纳税筹划队伍，提升房地产开发企业土地增值税纳税筹划的能力水平。

 

　　四、结语

 

　　综上所述，房地产开发企业通过科学合理的土地增值税筹划可以大大的减轻税负，降低自身纳税筹划风险，合理利用国家土地增值税优惠政策，完善土地增值税纳税筹划工作，提升房地产开发企业的利润空间，规范房地产开发企业的税收行为，提高房地产开发企业的综合竞争实力。

 

　　参考文献

　　[1]刘尚芳.土地增值原因与土地增值税研究[D].山东大学,2014.

　　[2]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究[D].云南财经大学,2015.

　　[3]徐宏伟.LYLS地产有限公司土地增值税税收筹划研究[D].山东大学,2015.